海通证券发布投资研究报告，评级: 优于大市。
大悦城(000031)
整合资源，收入增长显著。 2019 年公司整体营业收入 337.87 亿元，较上年同期（追调后）增长 52.41%，其中商品房销售及一级土地开发收入 282.78亿元，投资物业及相关服务 51.44 亿元， 酒店经营收入 8.42 亿元，物业及其他管理收入 6.92 亿元。 实现净利润 37.05 亿元，较上年同期（追调后）增长3.67%；归母净利润 23.78 亿元，较上年同期（追调后）增加 15.27%。
三项费用上升，毛利率下降。 2019 年，公司的三项费用同步上升：其中销售费用为 13.4 亿，同比增加 18.87%，主要由销售代理费用增加所致；管理费用为 15.9 亿，同比增加 10.03%，主要由职工薪酬增加所致；财务费用为 16.6亿，同比增加 142.2%，主要由有息负债增加带来利息增加所致。公司毛利率由 46.08%下降至 41.20%，下降 4.87 个百分点。
积极融资，优化资本结构。 2019 年公司资产负债率为 76.78%，同比下降 0.98个百分点。随着商品房销售回款的增加，截至 2019 年底，公司持有货币资金276 亿元，较年初增加 44.31%。公司年内成功完成非公开发行股份足额募集资金 24.26 亿元，引入持股比例超过 5%的险资战略投资者太平人寿，公司资本和治理结构得到优化，融资成本进一步降低，抗风险能力提升。
销售额实现大幅增长。 2019 年公司销售类项目（包含权益类项目）实现全口径签约金额（包含权益类项目） 710.82 亿元（操盘口径为 618.54 亿元），同比增长 78.3%；全口径签约面积（包含权益类项目） 290 万平方米（操盘口径为 259.55 万平方米），同比增长 125%，销售均价为 2.45 万元每平。
拿地成本较低，土地储备充足。 2019 年，公司以“精准投资”为纲，实现拿地量与质的双重提升。公司本着稳中求好的原则，持续完善投资布局，优化投资节奏，以低成本获取土地。 2019 年公司新拓展 7 个城市，获取 22 个项目。 2019 年公司新增土地储备总计容面积 500 万平方米，土地总价款 276.22亿元，权益土地价款 148.12 亿元，平均土地成本 5525 元每平方米，占销售均价的 23%，拿地成本较低。截至 2019 年底公司累计土地储备总计容建筑面积 2429.16 万平方米。
投资建议：“优于大市”。 我们预计公司 2020 年 EPS 为人民币 0.74 元，我们给予公司 2020 年 9-11 倍 PE 估值，对应市值区间为 287-351 亿元，对应合理价值区间为 6.69-8.18 元， 2020 年 PEG 为 0.36-0.43，给予公司“ 优于大市” 评级。
风险提示： 商业资产租金收入短期受疫情影响，单店租金增长下滑
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