佳兆業曬出了自己的2019年年報，城市更新項目發力，銷售額、利潤雙豐收，2020劍指“千億”。
01
881億後，劍指“千億”
2019年在全行業增速放緩的背景下，佳兆業仍交出了一份不錯的成績單。
2019年，佳兆業實現銷售額（權益金額）881.2億元，銷售面積464.21萬平方米，分別同比增長25.8%及21%。超額完成全年875 億的目標。平均售價為18983元，同比增長4%。
在克而瑞發佈的2019年中國房企銷售排行榜中，排名第27位（按合約銷售權益金額統計），較2018年排名上升了10位。
在營業收入上，同比增長24%，達480億元，三年複合增長率近40%，盈利能力大幅提升。淨利潤同比增長26%至42億元，歸母淨利潤同比大增67%至46億元；集團的毛利率為28.8%，穩居行業較高水平。
2017年，佳兆業宣佈三年達到千億的業績目標，而今佳兆業如約站在千億門前，市場好奇，在受到疫情及大市下行的影響之後，這一目標是否仍將得到進一步的執行。
對於這一疑問，麥帆回應，佳兆業不會輕易更改已經制定的業績目標，“2020年的業績目標總體上沒有大的變化，與去年持平或略有增長，仍為既定的1000億元銷售額。”
外界預判：未來，如果佳兆業的銷售規模能進一步打開，銷售額勢必會迎來爆發式增長，將對TOP20強房企構成極大壓力，也是最有希望兼顧規模與利潤的中大型實力黑馬房企。
實現千億銷售的底氣很大程度上來自可售貨值的充裕。
02
舊改之王，2.5萬億貨值待釋放
截至2019年年末，佳兆業總土儲面積達到2680萬平方米，對應總貨值近5300億元，一二線城市土儲面積佔比近80%。其中大灣區佔比近66%，深圳一城就獨佔總量的近33%。
2019年公司共獲得30塊地塊，總計容建築面積約為411.77萬平方米，拿地總金額272.14億元，拿地金額較上年有所增加。按建築面積統計，新增土儲中大灣區佔到了53%，華中及長三角分別佔22%及13%。從拿地金額來看，一線城市佔到41%。
集中於深圳、廣州為核心的大灣區及一線城市的土儲，是公司持續增長的後勁所在。
值得一提的是佳兆業的舊改項目。
在舊改方面，佳兆業更稱得上“舊改之王”。2019年，佳兆業獲得的30個項目中，城市更新投拓項目有19個，令城市更新項目佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米，總項目147個，對應貨值約2.5萬億元（包括未確權地塊）。
年報顯示，佳兆業2019年城市更新項目轉化效果不錯，全年成功轉化8個項目，其中深圳獨佔6個，分別位於福田、龍華、龍崗、寶安、光明。至此，佳兆業的城市更新項目遍及深圳各區。
今年1月，福田區東山小區改造項目完成奠基；3月，光明三井銀包廠城市更新項目順利開工。可以看出，佳兆業在努力複製“鹽田城市廣場”的成功經驗，加速推進城市更新項目落地實施。
梳理歷年數據，我們發現2008-2018年這十年間，佳兆業每年平均轉化城市更新項目的建築面積約達94萬平米，總土儲基本保持了30%來自城市更新項目的轉化。
對於舊改項目的推盤計劃，佳兆業集團管理層表示，預計2020年，集團將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元；
因為土儲成本低、地塊區域好、利潤更豐厚等原因，近年來不少頭部房企都有進軍舊改的計劃。不過，相對普通的地產開發項目，舊改項目也有自己的難點，那就是開發週期長、受政策影響大，需要專業的團隊和成熟的經驗。
佳兆業在這方面具有獨特的優勢，公司從很早就涉足了舊改業務，業務範圍涉及城中村、舊小區、舊工業區、爛尾樓改造等。在城市更新方面積累了大量經驗，被業內稱作“舊改王”。
按千億目標計算，佳兆業今年將錄得近13.5%的增長，略顯保守。不過，對佳兆業來說，相比一昧追求擴張，維持穩健的現金流更為重要，財務指標不斷改善。
03
淨負債率降92個百分點
業績會上，劉富強對於佳兆業的債務結構做出詳盡的解釋。截至2019年末，佳兆業淨負債率實現大幅下降92個百分點至144%，此前兩年，佳兆業的淨負債率分別高達300%和236%。
負債率降低的同時，融資成本也在不斷降低。
佳兆業在2019年內發行多筆境外優先票據，並在境內獲批發行多筆ABS，總額度逾110億元人民幣，票面利率在5.4%-7.5%之間。劉富強補充道，從價格方面來講，佳兆業去年成本大概從13%降至9%，而到今年年初，佳兆業成功了發行一年期美元債，利率低於7%。“融資成本不停的下降，也是今年我們的目標之一。”
從債務結構上看，佳兆業一年內需償還借款約為318.92億元。相應的，佳兆業持有的現金及銀行存款較去年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期債務。但降負債仍將是佳兆業長期目標。
郭英成在會上表示，“下一階段，佳兆業降負債想往行業方面看齊，努力目標為120%或以下，嚴格控制負債一直是佳兆業努力的方向。”
最後
雖然郭英成著力強調降負債，對銷售目標也定得非常實際。但嗨牛君更願意相信，收回來的拳頭打出去更有力，從幾個基本面分析，佳兆業的黑馬成色不斷顯現，假以時日會給業界帶來驚喜。
閱讀更多 嗨牛財經 的文章
