佳兆業「死磕」利潤

2019年，佳兆業的息稅前利潤（EBIT）超過了100億元，足以排進中國房地產企業前20強。

2019年，中國房地產銷售榜單上前30強房企裡，歸母淨利潤同比增幅超過60%的，只有4家地產商，佳兆業是其中之一。

這4家地產商當中，佳兆業在2019年的歸母淨利潤也最高，接近46億元，同比增長逾67%。

以淨資產收益率（ROE）衡量的盈利能力，佳兆業也能夠排在30強房企以內，其淨資產收益率達到了19.4%，與龍湖、華潤等傳統高盈利地產商不相上下。

剔除融資成本與所得稅後的淨利潤，就是息稅前利潤（EBIT）。這一指標的指引下，投資者將上市公司放在不同的資本結構和所得稅政策裡進行考察，更能夠真實地反映企業自身盈利能力。

佳兆業在2019年的息稅前利潤超過了100億元，足以排進中國房地產企業前20強。

它在穩步實施規模擴張的過程中，進一步提升了盈利能力。

如郭英成所表達的，“佳兆業現在拼的不是規模，而是拼利潤、拼穩健。希望未來保持20%左右的增長。”

過去一年，佳兆業實現權益合約銷售額881.2億元

2019年，佳兆業結轉營收480億元，同比增長了24%；而毛利率與上一年度基本持平，維持在29%左右，亦屬行業內平均水平。

期末，佳兆業已售未結轉的物業銷售金額為800億元左右，預計今年結轉營收將達到580億元，這意味其在2020年的營收規模仍將繼續擴大。

物業銷售收入以外，佳兆業旗下擁有多元業務推動其增長產生了協同效應。

2019年，儘管租金收入、物業管理及戲院、百貨店、文化中心業務收入所佔營收比重仍然較低，但同期這些業務收入增幅分別達到了64%、77%、35%，遠高於公司整體營收增幅。

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佳兆業也具有更強的收益質量，即大多數收益都有著現金流入作為支撐，而不只是會計上的賬面收入。

期末，佳兆業持有以公允值計量的投資物業餘額超過353億元，佔總資產比重為13%左右。對於不少上市地產商而言，由投資物業確認的公允值收益，是調節賬面利潤的重要來源之一。

但佳兆業當期由投資物業確認的公允值收益不到2億元，對其106億元經營利潤的貢獻率不足1.7%。

通過經營業務產生更多的現金收入，使得佳兆業持有的現金資源大幅增加。

佳兆業期末持有的現金資源接近370億元

同時，佳兆業合計揹負了1172億元有息債務，比年初1088億元增加了84億元左右，有息債務同比增幅不到8%。

其中，佳兆業將於一年內到期的短期有息債務為319億元，所佔全部有息債務比例為27%左右。

按照佳兆業期末所持370億元現金資源計算，足以覆蓋掉319億元短期有息債務，現金短債比為1.16倍左右。

截至2019年底，佳兆業的資產負債率為79%，相比年初的84%，進一步下降了近5個百分點。

更為重要的是，佳兆業的融資成本已開始顯著降低。

該公司在2019年發行的美元票據利率介於11%~12%的相對高位水平。而在2020年2月份，佳兆業發行的一筆4億美元票據，年利率已大幅降至6.75%。

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整個2019年，佳兆業也在積極補充土地儲備，以支持公司的可持續增長。

當期佳兆業獲取了30宗項目地塊，土地權益代價超過272億元，按照881.2億元權益合約銷售額計算，土地儲備的投資強度約為31%（土地代價/銷售額）。

佳兆業在2019年新增項目平均土地成本約為6609元/平方米，當期合約銷售平均單價為18983元/平方米，地價銷售比約為35%，這將能夠支持佳兆業後續的毛利率水平。

截至2019年底，佳兆業在全國48個城市合共擁有176個房地產項目，土地儲備約為2680萬平方米，80%左右位於一線和重點二線城市。

其中，粵港澳大灣區的土地儲備約為1360萬平方米，佔佳兆業整體土地儲備超過一半。而深圳、廣州兩個核心城市，所佔粵港澳大灣區的土地儲備比重約35%。

目前，佳兆業名下的土地儲備貨值接近5300億元，深圳佔比約為1/3。

郭英成表示，“佳兆業會強化粵港澳大灣區和長三角的發展，特別是深圳、廣州兩個核心一線城市，會保持高速增長。”

2019年，佳兆業在土地拓展上，也已經首次覆蓋了香港地區，其在香港獲取了一宗住宅土地，成功進入香港市場。

此外，舊改成為佳兆業在一線及重點二線城市獲取土地資源的重要方式，並在2019年迎來了舊改土地供應的集中釋放，包括了6個深圳項目、1個上海項目及1個惠州項目，均已納入土地儲備。

2019年，佳兆業的舊改項目所佔公司整體銷售額比例已經達到了38%。

佳兆業在2020年將會推出1800億元可售貨值，其中粵港澳大灣區佔比55%，長三角地區佔比22%，即使保守按照60%的銷售去化率計算，其在今年的銷售額也將繼續突破千億。

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