文|地產百強觀察員 潘永堂
2019年
是佳兆業的“鞏固之年”
也是“里程碑”之年
為何這麼說？老潘理由有五：
其一，2019年，是佳兆業上市10週年；
其二，規模邁入新臺階，佳兆業進入“準千億”時刻。2019年權益銷售881億，全口徑1152億；
其三，行業地位1年前進10位，位列地產27強，是30強房企裡上升最快的；反過來，這也是佳兆業時隔5年後重回地產30強，意義非凡！
其四，負債率三連降，穩健性加強，過去3年，淨負債率從2017年300%下降到2018年236%、2019年底的“144%”。
其五，舊改“王者地位”再次鞏固，舊改土儲貨值高達2.5萬億，同時舊改項目轉化也在2019年加快，未來還將繼續提速。
的確，昔日的20強，佳兆業，又回來了！
一直關注百強戰略的地產總裁內參，也在持續追蹤佳兆業這家房企的戰略和經營之變。核心一個緣由就是——佳兆業與其他房企不一樣，它有著獨特的戰略標籤和成長軌跡。
其一，戰略的獨特性。佳兆業是中國地產的“舊改王”，這與眾多房企強調高週轉、高負債、高槓杆追逐規模的打法不一樣。
的確，舊改項目利潤率是最高的，高達50%，但過去很多年，鮮有開發商願意把“全身身價”和戰略級投入，根本原因就是舊改風險過大、週期過長，週轉速度太慢，現金流要求也非常高……而佳兆業卻21年迎難而上，從公司成立初就以舊改、城市更新為序幕，最終21年的專注、操盤和迭代，終於成就
中國地產“舊改王”美譽。其二、佳兆業的發展的韌性和反彈力驚人。
做事做人，偶爾失敗並不可怕，更重要的是反彈力！
巴頓將軍說：“衡量一個人成功，不是看他到達頂峰的高度，而是從頂峰跌落谷底後的反彈力！”
佳兆業，從2014年20強，到2015年跌出地產百強外，而後又扭轉乾坤爬升至地產27強，重回30強，可謂勵精圖治，穩打穩紮，2017年447億，2018年700億，2019年881億，負債率更是三連降，最終，佳兆業的穩健性和成長性，開始全面恢復並愈加強勁！
破千億
今天房企破千億，是留在牌桌上的必修課！
二次崛起的佳兆業，對於千億，有著自己的目標。
首先，2020年遭受疫情，且房地產整體蛋糕預計下滑，但佳兆業管理層依舊錶示：“佳兆業千億目標，不會改變。”對此，總裁麥帆響應，“2020年的業績目標總體上沒有大的變化，與去年持平或略有增長，仍為既定的1000億元銷售額。”
其二，千億也有口徑的問題，在2019年年報上，佳兆業權益銷售額881億，這是權益值，但事實上按照絕大多數百強房企的全口徑排行，佳兆業全口徑銷售已經1152億。因此，2019年此刻說“佳兆業是準千億房企”，這是妥妥的標籤。
其三、按照貨值去化推理，佳兆業2020年“權益銷售破千億”也是大概率事件。2020年佳兆業預計推售貨值1800億，去化率只需56%，佳兆業即可實現千億權益銷售。
值得補充的是，今年的黑天鵝疫情，並不會顯著影響佳兆業2020年業績。
因為疫情核心在一季度，而一季度佳兆業銷售與去年同期比僅僅減少15%，同時一季度佔比全年又很低，只有15%，再考慮到今年佳兆業1800億貨值基本上半年和下半年是三七開，重點在下半年。所以，佳兆業2020年即使受疫情影響，但依舊問題不大，
2020年佳兆業權益破千億，是大概率！佳兆業，你穩健嗎？
房地產走到今天，到底拼什麼？
對此，佳兆業掌舵人郭英成強調：“現在不是拼規模，而是拼利潤，拼穩健”！
那麼，老潘反問，“佳兆業，你當下穩健嗎？”
更常識的問題是，我們今天到底如何評價一家房企有否穩健？老潘也嘗試給出一個綜合判斷。
首先是戰略穩健，這是房企穩健的首要。
的確，只要方向對了，戰略清晰了，企業穩健經營就成功了一半！
佳兆業這些年能夠快速反彈崛起，重回30強，核心是戰略方向選對了，重心落子落在正確的地方。
對此，老潘總結下來，佳兆業在方向和趨勢上把握還是優秀的。
其一，佳兆業領先的“舊改戰略”和舊改模式迎來超級機遇期。
今天中國房地產進入存量時代，甚至進入城市更新時代，而佳兆業21年立足城市更新的前瞻戰略，或許在地產上半場會規模、資金受限，但在行業進入存量時代，佳兆業的“春天”機遇來了。截止2019年，舊改項目銷售已經佔據佳兆業整體銷售的38%。
其二， 房地產走到今天，走老路、或者沒有順大勢而為的佈局和發展都很難迎來超級成長，而選擇與政府規劃佈局或與政府合作開發會帶來中長期的二次增長。而佳兆業正好做到了這一點。
簡單的說，佳兆業戰略核心就2個詞，其一是舊改，其二就是大灣區。舊改，就是要與政府緊密聯繫，順應城市更新大趨勢，而另一個大灣區，則是順應“政府規劃”的順勢而為，跟著政府規劃走，
政策本身就是超級紅利。應該說，佳兆業在2009年就完成珠三角、長三角、華中、華西、環渤海五大區域的全國化戰略佈局，這很前瞻，相對同行也更早，此種佈局也為佳兆業後千億時期奠基了深耕重點城市群，規模持續可期、風險平衡的作用。但類似佳兆業這種全國化各大區域佈局，老實說，與今天其他TOP30房企相比，其實都趨同了，所以這隻能算“正常分”。
佳兆業與其他30強不同的是，佳兆業重倉大灣區的比例、縱深度是其他千億房企所不具備的。
本身而言，粵港澳大灣區要對標東京大灣區、紐約大灣區，未來會成為世界最大超級灣區。而在佳兆業經營上已經高度與大灣區“捆綁”了。
其一，銷售捆綁。目前大灣區貢獻了佳兆業整體銷售的61%的業績；
其二，土儲捆綁。 目前按照區域劃分，大灣區土儲佔據51%，如果按照貨值看，大灣區佔據近7成，而深圳佔整體土儲貨值三分之一，同時，2020年佳兆業首次投得香港屯門一處住宅用地，進一步深化了大灣區的佈局。
其三，規模增長的持續性。
沒有業績的持續增長，或是起伏不定，或者下滑的企業，是談不上穩健經營的。
未來佳兆業力爭在業績在實現20%的複合增長，這個增速在準千億的新起點，在結合行業整體盤整下行趨勢的大背景下，應該是相對合理的。
同時，佳兆業手握2.5萬億土儲以及舊改的加速轉化，佳兆業未來的增長持續性、長久性是可期的。
其四、沒有利潤的規模，沒有利潤的現金流也是不持久的。
對此，佳兆業2019年毛利率28.8%，也維持在行業較高水平。
同時，佳兆業是天生的高利潤選手。比如深圳的舊改項目毛利率可以達到50%，廣州可以達到40%，而佳兆業在這兩個城市擁有的舊改規模佔比超過60%。這保證了佳兆業未來很強的盈利能力。
其五，除了戰略、模式、佈局、規模、利潤的穩健，核心穩健還需要有負債、現金流的抗風險水平。
事實上，對於佳兆業而言，有人評價即使淨負債率三連跳，目前淨負債率依舊有144%，哪怕是2020年下降到120%依舊還是偏高，對這個說法，老潘並不完全認同。
首先，評判房企抗風險能力，核心其實不是看負債水平高低。
事實上，負債率只是反映了資產結構，但沒有區分有息負債的期限結構，未能反映債務的期限風險。而結合現金餘額、現金流短債比等關鍵指標進行考慮才是核心。
所以，房企抗風險能力核心是現金充足、能夠償還短期債務，即便負債率較高，財務也是安全的。
反過來，高負債率也並非完全負面，它其實是雙刃劍，即高負債經營，只要在可控範圍內，對企業加速發展、快速成長是有強力驅動的。所以如果僅僅憑藉負債率的高低來分析房地產企業經營的風險大小，這無疑是一種簡單粗暴的方式。
對此，佳兆業2020年繼續降低負債率的同時，依舊強調現金流的安全性，截止2019年底，佳兆業期末現金較期初大幅增加61%至369.8億元，現金短債比大於1，短期償債無憂。
整體而言，佳兆業2017年股市覆盤之後，業績、戰略，佈局、土儲質量、負債率、現金流等都進入穩健的通道。
被低估的舊改
近年來，越來越多房企從事舊改，佳兆業作為舊改的龍頭企業，還能保持自己的競爭優勢嗎？
答案是此言差矣。
舊改，成就了佳兆業！
佳兆業，也做強了舊改！
但佳兆業舊改能力，並非一日之功！
佳兆業的舊改能力，同行學不去，偷不走！
2020年，是佳兆業做舊改的第21個年頭，過去在同行強調高週轉、瘋狂追逐規模的年代，佳兆業老老實實去收購、改造爛尾樓，花大力氣，啃硬骨頭，最終成就了“舊改之王”的稱號，也鍛造了自己的核心競爭力。
舊改，是個“學問很深”的行業！
面對舊改競爭力，佳兆業郭英成也感嘆：“我們做了20幾年城市更新，現在發現越來越多房企都來參與城市更新，但關於城市更新，談何容易。這個工作不那麼容易，但它是佳兆業比較有競爭力的板塊！”
佳兆業的舊改能力到底如何？
首先，在一個專業為王的時代，城市更新最核心的首要問題卻是對“政策”的把握，其次才是專業，佳兆業多年深耕大灣區，對政策預見、解讀已經形成自己的成熟判斷。
其次，佳兆業城市更新21年打磨已經高度專業化、體系化。郭英成表示：“我們專業隊伍是不能複製的，也不是說一年兩年就能培養出一批專業人才的。關於城市規劃、項目立項，包括項目的專規、項目補交地價等等方面都要下苦功夫，是要非常專業的。而且，這方面還要非常有前瞻性。”
其三，舊改還需要多方面的配套，佳兆業多元化的戰略是其強力支撐。
郭英成表示：“現在舊改大多數項目都是要選定單位以招拍掛為主的，特別是廣州。假如你只做房地產單一行業，那肯定城市更新招投標中目標機會是比較低的。現在佳兆業擁有真正做產業的團隊，跟港科大強強連手，在科技產業、人工智能、大數據和無人駕駛方面緊密合作。佳兆業自身業務涵蓋房地產綜合開發、財富管理、城市更新、文化體育、健康醫療、科技產業等超20個專業領域。目前，除了佳兆業集團這個最早的地產上市平臺外，佳兆業旗下還有5個上市平臺。”
另外，郭英成也強調：“做城市更新核心是服務的心態，佳兆業提出做舊改、城市更新的定位是做城市公共服務商，就不僅僅是拆樓、建樓，而是為整個片區、整個城市，尤其核心區的經濟、文化、社會、生態、科技全面發展，全面提升來做出我們應有的貢獻，最終服務好每一座城市。”
其四，佳兆業在舊改成功案例數不勝數。佳兆業是最早進入城市更新領域的開發商之一，早在1999年，佳兆業就將深圳“桂芳園”項目的爛尾更新一戰成名，而後更多經典舊改成功案例，比如深圳佳兆業中心、深圳佳兆業城市廣場、深圳大鵬佳兆業廣場、深圳佳兆業大都匯、廣州中石化大廈、珠海佳兆業水岸華都等，每個案例均實現了“回遷自分百、滿意百分百”，受到各界好評。
郭英成坦言：“整體上來講，我們在舊改領域獲取項目到轉化，成功機會達到了80%以上。要做到這一點，不是那麼容易的。所以未來，佳兆業要保持這個優勢繼續前行。”
“糧倉”的想象力
有舊改核心競爭力，有舊改王美譽，關鍵還是要“英雄有用武之地”。
你會尖叫的是，一家規模在800億量級的房企，土儲貨值竟然高達2.5萬億。這與地產F4的碧桂園、恆大、萬科、融創也相差不遠。
更長遠的看，佳兆業在舊改領域的吞吐力開始增強，一方面舊改總量在持續的增大，另一方面，舊改的轉化量和速度也在提升。
老潘專門查閱了一下，近3年，佳兆業舊改貨值總量年年攀升。3年從1.5萬億，到1.8萬億到2.5萬億攀升。
2017年底，佳兆業舊改項目佔地2700萬平米，貨值約1.5萬億；而2018年末舊改約3000萬平米，總貨值1.8萬億；2019年末多達147箇舊改項目達4000萬平米，總貨值約2.5萬億。巨量且還在增長的舊改，一種“別人家的燙手山芋，佳兆業手中的寶貝”的畫面感
而另一面，佳兆業舊改的未來5年轉化也在提速，根據業績會公告，未來5年的計入土地儲備的舊改項目面積達到近1100萬平方米，接近過去20年的轉化量，速度明顯加快，考慮多年來房價的上漲，轉化的貨值將更大。
舊改一直很難轉化，只打雷不下雨，但佳兆業卻交出了多年持續高轉化的成績單。
從2008年至2018年（除2009年），佳兆業每年平均轉換總建面約94萬平舊改項目進入土地儲備，而2019年佳兆業共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元。未來1到2年內，佳兆業舊改預計實現供地、供貨項目約13個，可售貨值預計1242.9億元。而未來3到5年，可實現供地項目13個，可售貨值預計4484.8億元。
佳兆業的糧倉也在進一步深化和外拓，除大灣區深度佈局之外，佳兆業2019年成功轉化上海迄今最大的城中村舊改項目，並首次拓展香港舊樓改造市場，加速舊改模式全國輸出。
顯然，舊改已經是佳兆業集團越來越重要的土儲、業績的貢獻渠道，目前貢獻比率超過三分之一， 未來隨著項目轉化的加速，這一比例還將進一步提升。
小結
頭部房企逐步轉入“降槓桿、握現金、償負債、謀轉型”的高質量發展模式，而此刻準千億的佳兆業，面對2020年也針對性提出了12字戰略，即“穩增長、調結構、降負債、謀新篇”，此刻的佳兆業，手握2.5億土儲，以“舊改王”的強大吞吐力，推動佳兆業進入穩健、可持續增長的新通道！
正如郭英成所強調的那樣，“此刻房企不是拼規模，而是拼利潤、拼穩健！”
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