2020年的開端對於房地產行業來說並不平順，受疫情影響，一季度各地項目建設及銷售基本停滯，部分企業選擇暫不公佈或根據市場走勢調整年度銷售目標。但對於有些企業來說，疫情並未改變其既定的經營規劃，其中，就有志在衝擊千億的佳兆業。
2019年，佳兆業加碼大灣區，加快舊改項目轉化，實現了營業收入、銷售規模的雙增長。在3月31日舉行的2019年業績會上，佳兆業集團行政總裁兼執行董事麥帆表示，得益於較為充足的可售貨值，該集團為2020年定下了1000億元的銷售目標。儘管年初遭遇新冠肺炎疫情，但集團會努力推進項目建設及銷售節奏，不會輕易改變目標。
超半數收入來自大灣區，今年持續加碼
年報顯示，2019年，佳兆業實現營業收入約480.22億元，同比增長約24.1%，總營收中54%來源於大灣區；毛利約138.1億元，同比增長約24.3%。儘管營收穫得超兩成的提升，但由於銷售成本同樣提升近24%，其2019年的毛利率仍保持在28.8%，同比基本持平。
扣除經營成本、融資成本、所得稅等開支後，佳兆業的淨利潤約為41.64億元，同比增加約26.4%；歸母淨利潤約為45.94億元，同比增長約67.1%；每股基本盈利為0.756元。
與過去幾年相比，24.1%的營收漲幅只能算居中水平。2015至2018年，佳兆業的營收分別為109.27億元、177.72億元、327.79億元及387.05億元，同比分別減少44.3%、增長62.6%、84.4%以及18.1%。五年來的漲幅最高點出現在2017年。這一年，粵港澳大灣區城市群發展規劃上升為國家戰略，區域獲得新的發展機遇。
事實上，自2017年起，紮根於珠三角核心城市的佳兆業集團就開始加碼佈局大灣區市場。2017年，該集團在廣州、中山、佛山、惠州及珠海新增權益土儲197萬平方米，佔年內新增土儲總量的63%；2018年，佳兆業集團繼續加碼大灣區，以收購權益代價計，大灣區新增土儲佔年內新增土儲總量的56%。而最新的2019年財報披露，佳兆業集團在大灣區的新增權益土儲佔年內新增土儲總量的53%。
儘管早在2009年佳兆業集團就已提出全國化佈局，但從年報呈現出的數據分析，目前大灣區仍是其房地產業務的“主陣地”。在2019年業績電話會上，佳兆業集團主席兼執行董事郭英成表示，未來該集團將繼續加大對大灣區的投資。
根據克爾瑞研究中心發佈的《2019年度大灣區房企銷售排行榜》，佳兆業以253.84億元的權益銷售金額位列榜單第八位，榜單前三位分別為碧桂園、萬科及保利。
隨著越來越多的規模房企佈局大灣區，市場競爭也在逐步加劇，更有“以價換量”以獲取更高市場份額的現象。如何在日漸激烈的競爭中保持持續穩定的發展，成為包括佳兆業在內的每家企業都需要思考的問題。
“舊改”持續發力，助推衝擊千億目標
在業績會上，據麥帆介紹，佳兆業2020年的銷售目標仍將衝擊千億。
根據年報數據，佳兆業2019年實現合約銷售金額約881億元，同比增長約26%；合約銷售面積約464萬平方米，同比增長約21%。其中，舊改項目的銷售額約佔銷售總額的38%。
對於佳兆業來說，參與舊改是其增加土地儲備、實現銷售規模增長的重要途徑。2019年，佳兆業通過舊改新獲的土儲權益面積約佔其新增土儲總量的16%；該集團舊改土儲貨值約為2200億元，佔總貨值的42%。
具體來看，佳兆業去年新獲19個城市更新項目，使其項下的城市更新項目佔地面積同比增長約33%，累計達到近4000萬平方米，對應的貨值約2.5萬億元。2019年，該集團完成8個城市更新項目的轉化，其中6個位於深圳，上海及惠州各有1個，總可售貨值約為350億元。
相較於公開市場招拍掛，舊改項目雖開發週期更長，但可以幫助企業有效地控制土地成本。
郭英成表示，未來佳兆業集團還將加快釋放深圳舊改項目的貨值，實現轉化率的同比提升。根據計劃，該集團每年將從城市更新項目中轉化80萬至100萬平方米的土地用於開發銷售。
麥帆在業績會上也指出，2020年，佳兆業集團預計將有6箇舊改項目實現轉化，提供貨值約460億元；未來1-2年再轉化6箇舊改項目，提供貨值約600億元；從中長期來看，未來3-5年預計將轉化19個位於深圳、廣州、東莞的舊改項目，可提供貨值約4700億元。長遠來看，該集團將有佔地面積約3000萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
淨負債率三連降但仍較高，未來爭取再降融資成本
對於佳兆業來說，降負債一直是其努力的目標。截至2019年底，該集團資產負債率約為79.44%，較2018年末的84.13%降低約4.69個百分點；淨負債率約為144%，較2018年末降低約92個百分點。
從變化趨勢上看，佳兆業近3年的淨負債率持續走低，從2017年底的300%到2018年底的236%，再到2019年底的144%，降幅可觀；但從數值上看，該集團淨負債率仍處於行業較高水平。
與此同時，雖然佳兆業權益總額同比增長約53.30%至557.07億元，且貨幣資金總額同比增長約61.3%至369.79億元，但借款總額也由2018年底的1087.66億元增長至2019年底的1171.96億元，增幅約為7.75%。
其中，列作非流動負債的優先票據總額約為527.55億元，同比增長約42.50%；列作流動負債的優先票據總額約為36.63億元，同比增長約23.63%。而佳兆業的長短期銀行借款雖仍佔借款總額的較大比重，但同比均有減少。
佳兆業集團高級顧問譚禮寧表示：“未來集團在降負債方面將向行業看齊，希望2020年的淨負債率能夠降至120％以下。”
針對未來的融資規劃，佳兆業提出，爭取將利息下降1%-1.5%，併力爭將融資年限拉長；同時，拓展多元化融資渠道，使得集團的融資結構進一步優化調整，嚴控負債。
據佳兆業集團首席財務官劉富強透露，2019年佳兆業的平均融資成本大概7%的水平，5年期的融資成本已降為6%甚至5%的水平線。
新京報記者 趙昱
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