資產負債率居高不下，佳兆業“壓力山大”

　　出品 | 於見

　　寒冬已過，春暖花開。隨著國內疫情逐漸得到有效的控制和改善，社會的運轉開始恢復到正常節奏，與此前噩夢般經濟停滯對應的是當下各行各業一片復甦的景象。在這其中，前兩個月高喊“打折”的房地產行業，近期頻頻傳出利好消息。

　　隨著疫情的消散，房地產行業也逐漸回暖。近日，多家房企都發布了公司2019年的業績報告，並且一些房企的成績單可謂是十分“亮眼”，在國家最近幾年對房地產行業政策收緊的情況下，還能保持正向的增長，營收和淨利呈現出大幅度的提升。

　　這裡就要提到被稱為是2019年房企“黑馬”的佳兆業，這家發家於深圳的房地產開發商怎麼就像開掛一般衝進了大眾的視野呢?

　　營收淨利大幅增長，股價隨之直線飆升

　　最新財報顯示，佳兆業2019年營業收入達到480億元，同比增長24%，三年複合增長率近40%;淨利潤達到41.64億元，同比增長26%;歸母淨利潤高達45.94億元，同比大增67%。

　　在銷售規模上，佳兆業2019年全年實現合約銷售金額達到881億元，同比增長25.8%;年度銷售總建築面積為464.21萬平方米，同比增長21%。同時，合約銷售每平米均價達到18983元人民幣，同比售價提高了4%，在國內房地產行業名列前茅。

　　此外，根據克爾瑞、中國指數研究院等權威機構發佈的中國房企排行榜來看，在全口徑銷售額一列，佳兆業在2019年首次突破千億人民幣達到1152億元，排名第29位，同比2018年上升了5個名次;在權益金額一列，佳兆業排名第27位，同比2018年上升了10個名次。

　　再對比佳兆業前幾年的業績報告可以發現其表現出的迅猛增長勢頭。公開財報顯示，從2017年至2019年，佳兆業的合約銷售金額分別為447.1億元、700.6億元、881.2億元，短短兩年的時間內，銷售額翻了一番。

　　如此這般“亮眼”的成績一經公佈，股票市場也沒閒著，短短几天之內，佳兆業的股價便立馬直線飆升，從此前2.21港元每股上漲至3.00港元每股(截止到2020年4月7日收盤)，漲幅高達36%。

　　不過，伴隨著佳兆業在資本市場熱度的飆升，其隱藏在財報背後的“憂慮”也顯現了出來。

　　資產負債率居高不下，“以債還債”存在隱患

　　眾所周知，資產負債率是衡量一個企業財務是否健康可持續的重要指標。就如一個人身上揹負的債務合理程度決定著其未來的前景是光明還是黯淡，前路是平坦還是坎坷。

　　那麼來看一下佳兆業的資產負債率。最新數據顯示，截止到2019年12月底，佳兆業的總資產為2709.02億元，負債總額約為2151.95億元，資產負債率為79.44%;淨借款為800億元，同比減少7%，淨負債率為144%。

　　那佳兆業的資產負債率是否合理呢?我們再看看一組數據。

　　據各家上市房企財報及Wind資訊統計數據顯示，80家H股上市的房地產企業平均資產負債率為56.08%。其中頭部企業負債率均在80%以上，例如恆大、萬科、碧桂園等。

　　據業內分析師表示，一般情況下房企資產負債率保持在60%-70%左右為正常水平範圍，資產負債率過高會造成企業財務風險增加，過低則不利於企業資產的有效運用。

　　而在高風險的資產負債率中，頭部千億房企抵禦風險的能力比中小型房企更勝一籌。顯然，目前市值不到200億的佳兆業同頭部千億房企的資產負債率程度基本相當，債務風險可見一斑。

　　另外，佳兆業高達144%的淨負債率對其發展也產生著不小的壓力。

　　公開財報顯示，截止到2019年12月底，佳兆業現金及銀行存款賬面值約為370億元，較2018年同期的229.24億元增加約140.76億元;而報告期末，佳兆業總借款約為1172億元，較2018年同期的1087.66億元增加了84.34億元。

　　其中，公司一年內到期的短期借款為318.92億，雖然佳兆業目前賬面上顯示的現金可以覆蓋短期債務，但短期債務的佔比從2018年的15.59%上升至瞭如今的27.21%，短期債務的壓力相對增加了。

　　此外，佳兆業還在今年的近幾個月發行了三筆高達12億美元的債券。據瞭解，1月9日，佳兆業發行了一筆5億美金的五年期優先票據，利率10.5%;1月16日，僅僅相隔7天，佳兆業再度發行了一筆3億美金的五年期票據，利率9.95%;2月14日，不足一個月，佳兆業又出手發行了一筆4億美金的一年期票據，利率6.75%。

　　要知道，國內大多數房企發行海外債券，基本上都是為了“以債還債”，佳兆業本次也是同樣的目的，為了緩解目前所面臨的債務壓力，短短兩個月內連續發行了三次高利率的美元債券。

　　而在海外市場發行債券融資，頭部房企和中小型房企在發債利率上的差距也在逐漸拉大。總的來看，信用評級越高的房企融資成本越低，越能夠以較低的利率獲得較多的融資。

　　舉例來講，龍湖地產是中國唯一獲得三家國際信用評級機構投資級評級的民營房企，因此可以經常發行利率在4%以內的海外債券。與之相對的是，佳兆業的發債成本則比較高，發行的債券年利率高達10.5%。

　　最後，需要強調的是，雖然佳兆業交出了2019年漂亮的成績單，但國內房地產市場發展到激烈的下半場，行業的馬太效應也在逐漸凸顯，頭部企業的增速已然開始放緩，市場進入到存量競爭階段。在此背景之下，高槓杆加身的佳兆業能否延續2019年的輝煌，還需要時間來檢驗。