問題集錦-第20期

【置換諮詢】大表哥您好，諮詢下南山陽光海景58平的房子，目前掛盤價在580左右，之前是因為南外大沖中考排名靠前，導致漲價較多，今年的中考情況不知道會不會保持住，因為本身對學位沒有需求，所以想置換其他的更有升值空間的房產，請大表哥給點意見，謝謝

回覆：狹義的升值空間=新產業規劃概念+舊改兌現梯度式紅利+學位增量+筍盤。

1.今年是十三五計劃的最後一年，下一個5年計劃會有更多新的產業規劃提出，預計光明，沙井，坪山會有紅利機會。

2.核心片區的舊改。福田保稅區，大金沙，深港河套區，赤尾的福田海岸城，華富舊改，香蜜湖金融街，南山太子灣，赤灣舊改，白石洲更新，沙井海岸城，南山蛇口四海公園舊改等等。

3.學位紅利，至少還有10年。

4.入手價低，買到就是賺到“升值”，只是這種升值，需要去持有和轉手獲取，屬於一種非宏觀的房產紅利，賺的是買賣差價

【樓盤比較】請問已有一套139平太古城北區雙拼住房，想再買一套大一點的自住，看中燕晗山苑220平低層1900-2200W的和香山美墅187平1850-2000W，請問哪個樓盤比較有升值空間？預算2000-2200在南山還有什麼樓盤推薦？

回覆：1.燕晗山苑只有一棟樓，沒大花園，但是高層大平層，視野豁然開朗，南北通透，整個華僑城深圳灣的景色盡收眼底，香山美墅的視野就差太多，靠近沙河西和北環處於豪宅地段的外沿，但是後者的優勢在於變數，白石洲已經全面啟動更新，從未來的規劃來看，靠近香山美墅的更新區域，將是最主要的回遷區域和公共配套（學校，商業綜合體），規模上比大沖的華潤城和萬象天地更大。有商業和學校，意味著商業溢價，學位升級空間更大，所以從升值空間來看，香山美墅要相對更大。

2.考慮到本身自住深圳灣，再買就不考慮在該片區增加磚位了。後海總部紅樹西岸，中信紅樹灣，有超級總部規劃。蛇口的雙璽，漢京九榕臺，鯨山覲海，半3，半5，有太子港規劃。新天鵝堡，華潤城四期，寶中的熙龍灣，尖崗山曦城片區的中海九號公館或者山體聯排，香蜜湖片區（金融街）等這些，都是不錯的大資金體量的投資承載標的。但是有的單價高，意味著同一總價預算下，需要根據自身對自住面積需求，去折中權衡。

【新人置業】表哥，請問手上有100萬左右買寶安還是買龍崗中心城或者是布吉小三房妙？剛需有房號.不用考慮學位，希望離地鐵站近一點。

回覆：子彈不多的條件下，要聚焦和取捨，新人首套，都是過渡，不要太在意次新，大三房這些，先上車，就是0和1的區別，福田的1房，羅湖小2房，寶安的1房，碧海的小2房，甚至沙井和光明，坪山也都可關注，看置業個人情況和需求。關內租金上會好很多，抗跌較為穩健，用首套作為跳板，所以儘可能最大化投資邊界。

【樓盤諮詢】大表哥，中介給我介紹的這個盤，幫我分析下這個盤能買不？福田區景田片區：華盛領寓現在有50套國有資產在賣，單價統一10萬、市場成交價12萬左右、買到就賺，福田外國語中學學位，低於市價買到就賺、僅50套，樓層07、09、10、24、25朝向南、北、東、西均有，面積52～68平米複式2～3房，總價520～680萬

回覆：華盛領寓在規劃之初，瞄準的是兩類人群：華盛集團的員工還有與居家住戶，因為所在版塊，離福田外國語學校不遠，為了上學，華盛領寓也是學區房（福田外國語），既滿足學區又滿足居住。目前的價格是非常有優勢。

需要注意幾點：1.如果是當初給員工的，是否是獨立產權，獨立紅本，而不是共有產權，賣身協議之類的等等

2.現在的賣家是誰？是金融公司打包收購的，還是華盛集團在賣？如果是金融公司，是否有債務問題，法律糾紛問題，底層資產是否清晰，這些會影響過戶和銀行批貸款，這些都需要摸清楚，再考慮撿便宜。

【樓盤諮詢-】龍華觀瀾中森公園華府怎麼樣？

回覆：1.先說說鷺湖這個片區，它以生態、低密、大宅為特點，二手房齡較新，加上龍華外國語和市政遷移規劃的加持，是目前觀瀾市政資源最為集中的區域。龍華外國語學校、深圳外國語龍華高中部、規劃綜合醫院、圖書館、會展中心、文化活動中心、科技館、地鐵18號線、地鐵22號線等市政配套設施都集中於該片區。

2.觀瀾商品房供應主要來源於舊改項目，但是觀瀾的舊改進度很慢，近兩年商品住宅沒有新增供應，中森公園華府是目前觀瀾唯一待售住宅項目，具有較強的稀缺性。

3.但是目前中森公園華府的缺點也非常明顯，相比中航格瀾郡、招商瀾園，金地鷺湖等已成規模配套的樓盤，缺乏大型商業配套，缺乏商品房社區的聯動，以及詬病的平湖垃圾焚燒問題，後期或可期待觀平路兩側舊改的規劃來改善片區的商業環境。