如何判斷一個城市的房子是否值得投資呢？主要是看新房二手房成效比，也就是說看這個城市的新房和二手房的比例關係。比如南京現在新房和二手房存量比例是1：1那就說明南京房價已經飽和了，再上漲就難了；而東北鶴崗市的老房和新房比例是4：1，那後續那邊房價大概率只降不升了。另外大城市買房要小心，小城市買大房子同樣也要小心，三四線住房的新增供給越來越多，為這些小地方帶來了投資熱度，但這些城市裡面有很多收縮型城市，無論開發商把當地建設的多好，人口只要持續流出又沒有產業支持那麼這個地方以後再賣房子是很困難的。人口流動也是一個很好的指標，特別是2019年全國出現了搶人大戰，其目地一方面是為了吸引高端人才，另外一方面由於老齡化加劇城市擴張需要年青的勞動力加入。也就是說人口絕對值在減少，那麼房價就缺乏人口支撐，很難上漲，如果一個城市每年有大量的新增人口流入那麼樓市就還有希望。最後房價也有預期的推動，比如南通這個城市前幾年房價走勢很平穩，但今年卻成了網紅城市，在全國增長速度最快的排行板中名列第一。這主要是下面縣區的舊房大拆大建，另外就是地鐵和飛機場的建設帶動了整個版塊騰飛。其實地鐵在規劃的時候，就基本已經寫在房價裡了，有句話叫做規劃漲房價，建成漲房租，所以地鐵修好後並不能夠在拉昇房價只能夠拉昇房租。而高鐵和機場，這種交通工具就讓人又愛又恨了，高鐵和機場修通確實會讓這個地方的整體房價上漲，但是離的特別近的房子，反而因為噪音汙染和人群密集而貶值。
那麼學區房背後的邏輯是什麼？其實就是優質人才和優質教育資源的稀缺，好學校永遠是稀缺的，所以學區房也都必然是貴的離譜的，但是他的邊際效用有沒有那麼大就很那說了。上了重點小學你就能在高考多考50分？恐怕未必所以學區房更多是家長們花錢買安心，我該做的都做了，以後你學習不好，就不賴我了。所以學區房其實也是家長甩鍋的一個主要方式。教育孩子最重要的是什麼，其實是塑造他健全的人格，培養他良好的品行，和主動的持續的學習能力。這些都是學區房給不了的。在這裡我要揭露一下絕大多數家長們的私心，買學區房不住只為個小學或初中的家長，其實他們都有一個擊鼓傳花的想法，那就是讓孩子上學之後再把學區房賣掉再賺一大筆錢。所以這本身還是自己貪心,也就別說為了孩子砸鍋賣鐵這事了。其實在北上廣深隨便賣掉一套房然後再租一套房就可以其實財務自由，基本就吃喝不愁了，但是他們的思路還是買房，所以永遠不會這麼考慮問題，絕大部分人被洗腦洗了10幾年，現在接受不了租房這個現實，總覺得低人一等，其實在98年房改之前大家要麼住的農村老破小要麼就是單位的房子也基本算是公家出租給你的所有人都沒有產權的，98年房改之後才有產權這個概念。為什麼很多人還是不喜歡租房呢？就是他們窮的時候租怕了，那時候租非常差的房子或者是合租房，經常被房東驅趕，但其實你只要租高檔一點的小區，房東比房客更希望穩定。他巴不得你跟他籤一個3-5年的長約。甚至到期後，他還不願意讓你走。所以對於租房來說，越破的房子，房東越不好打交道，越好的房子，房東越友善。
全球樓市分為3種類型，美國式、新加坡式和德國式，美國百分百靠市場，新加坡80%靠政府調控，德國基本一半一半，靠租房調控。中國樓市調控，這麼多年來，也壓根就沒想好，在這三種模式之間來回切換，比如開發商拿地，拿多少地，賣多少錢，政府都要管，初衷是好的，但是結果卻跟計劃經濟一樣，越管越亂，開發商沒有了積極型，供給跟不上需求，購房者也懵逼了。所以中國樓市就跟中國足球一樣，學的東西太多，但沒有一項學的深入最後就是內分泌紊亂。全都亂套了反而價格越來越高。中國從2003年開始，樓市就開始了只漲不跌的神話，中間只出現過局部下跌，和短期下跌，從全國來看還是整體上漲的。中國樓市調控其實就是無規律調控，在最密集的時候，政策一個月一次，甚至半個月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，這是房地產調控的主要四個時段，我們從中間也能總結一些規律，基本3-4年一次，調控兩年，松兩年，松的那兩年就會造成房價的報復性反彈，然後就再次調控，只有這最近的一次調控，比較兇猛，已經持續了2年多的時間目前因城施策的政策有些城市確有鬆動的跡象。
最後我們來算一筆賬，就拿上海房價來說2019年均價5.5萬一平一套80平的一套房差不多450萬這算便宜的了，而租出這套房差不多每月租金五千一年總計6萬元，也就是說這套房每年收益率就是1.3%(三四線城市租房收益率也就百分之二左右都不如存餘額寶了)（6/450）。而首套房銀行貸款年利率都達到5%以上了，所以說現在的房東都是仁茲的，都是用真金白銀補帖房客的。所以對於剛需的要儘早買因為房貸收縮銀行的額度有限，但對於投資客來說房產已經不是一個好的投資品了，大家都是靠著最後一口氣撐著，希望後面還有一個傻子從自己手上接過燙手的山芋。
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