一. 貸款基準利率
在LPR之前，我國貸款利率錨定的是中國人民銀行發佈的“存貸款基準利率”。
存貸款基準利率變化情況
央行會根據市場情況和國家政策隨時調整基準利率：當經濟過熱需要剎車時，上調基準利率收緊銀根；當經濟增長低迷需要刺激經濟時，下調基準利率，讓市場資金充沛。自2015年10月央行最後一次下調後，基準利率已經四年保持不變。
商業銀行在貸款給個人和企業時，錨定的利率就是基準利率。商業銀行可以跟客戶進行協商，根據自身和貸款客戶的資質抵押情況，把利率上下浮動。一個簡單的計算利率方法是：
以房貸為例：目前五年以上貸款基準利率是4.9%， 由於國家的“房住不炒”原則，房貸利率普遍上調。假如某地首套房上浮10%，則他貸款的年利率為
如果購房者買入二套房，利率上浮30%，那麼年利率為：
合同簽訂後，貸款基準利率會隨著國家政策的變化而變化，但是浮動比例保持不變。也就是說：如果有一年，貸款基準利率變為了6%，那麼首套房和二套房的利率則會分別變為6.6%和7.8%。
二.利率雙軌制
那麼，原本的基準利率也是浮動利率制，為什麼現在要換錨到LPR呢？這是為了向市場經濟靠攏，讓利率的雙規制並軌。
在市場經濟國家，利率是由市場的資金充盈程度決定的，資金越充盈，利率就會越低，具體體現在銀行之間的隔夜拆借利率降低。央行也可以通過一些貨幣手段影響市場利率，在市場資金不足時投放資金，在資金過多時收攏資金。
例如：我國央行向商業銀行投放貸款的一種方式叫做MLF——中期借貸便利。商業銀行將一些抵押物質押給央行，換取一定期限、數額的貸款，同時向央行支付利息。在這個過程中，央行可以控制MLF的數量總額和利率高低，從而影響市場。
中期借貸便利
不過，MLF並不是強制性貸款，商業銀行可以選擇從央行貸款，也可以選擇不從央行，而是從其他商業銀行貸款。所以央行的MLF利率並不能偏離市場太多，這是一種市場化的利率調控手段。
央行向商業銀行發放中期借貸便利
可是於此同時，商業銀行拿到資金之後，需要把資金放貸給個人和企業，還需要參考一個利率，這就是央行發佈的基準利率。基準利率是由央行制定的、是一種政策化利率。
商業銀行向個人和企業發放貸款
這樣，就存在市場、政策兩種不同的利率水平。如果市場利率較低，商業銀行就能以較低的成本拿到資金。但是假如基準利率較高，這部分資金就會滯留在商業銀行，沒有辦法進入實體經濟或者個人貸款者。
如果希望在金融市場上更加市場化，就應該取消政策性利率——基準利率，用一種更加市場化的方法取而代之，這就是LPR利率的設計初衷。
三.貸款基礎利率
貸款基礎利率，也稱為貸款市場報價利率、最優貸款利率（Loan Prime Rate, LPR），是銀行向最優質客戶提供貸款的利率，由商業銀行報價決定。簡單來說，LPR利率包含兩個部分：MLF成本和風險利潤加點。
其中，MLF利率是商業銀行從中央銀行拿到貸款所付出的成本利率，由中央銀行決定，受市場波動影響；風險利潤補償是商業銀行為了盈利、彌補風險所需要的必要利息加點，由商業銀行報價決定，同樣受市場波動影響。
為了能夠最大範圍的代表市場情況，央行指定了18家商業銀行各自獨立報價，這18家銀行有：
中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、渣打銀行(中國)、花旗銀行(中國)、微眾銀行、網商銀行
這18家銀行中有大型國有商業銀行如工商銀行，也有典型的股份制銀行如招商銀行，還有城市銀行如台州銀行，甚至包含了外資銀行如渣打銀行和互聯網銀行如微眾銀行。在每個月，這18家銀行要根據MLF利率情況和自己對市場的判斷，報出LPR利率。從這18個報價中去掉一個最高價、去掉一個最低價，餘下的16個報價取算數平均值，就得到了當月的LPR利率。值得注意的是：雖然從規模上講這些銀行的資產相差巨大，但是在行使LPR報價權時，每家銀行的地位是相同的。
LPR利率變化
在銀行與個人、企業簽訂貸款合同時，LPR利率就代替了之前貸款基準利率。各銀行可以錨定LPR利率，在這個利率的基礎上根據個人、企業的資質和抵押情況，進行再次加點：如果個人和企業的資質好，加點可以為零甚至是負；如果個人企業的資質不好，或者受到國家政策管控，加點就會高一些。
通過這種改革，央行可以放棄基準利率，轉而主要控制向商業銀行投放的中期借貸便利MLF，再結合市場的實際情況，由商業銀行給出LPR利率。將利率定價權由央行交還給市場，這樣就實現了兩軌並作一軌，向利率市場化又邁出了重要一步。
利率並軌
四.LPR下的房貸利率計算
在新的政策下，銀行會在LPR利率基礎上加點作為貸款利率與貸款者簽訂合同。加點又分為兩部分：政策加點和協議加點。例如：2019年12月20日央行公佈的五年以上LPR貸款利率為4.8%， 同時規定首套房貸款利率不能低於LPR利率，二套房貸款需要上浮60個基點，如果某銀行為了利潤再和貸款者協商加點0.5%，這樣貸款利率就是：
簽訂合同後，如果LPR利率變化，貸款者利率中的第一部分就會發生變化，但是第二部分（政策加點）和第三部分（協議加點）在合同簽訂時候就固定不變了。如果有一天國家希望再次刺激房市，則可以調整政策加點，讓新增貸款的利率下降，但這並不影響之前的貸款者。
五.LPR利率和固定利率哪個更合算？
根據央行的公告：之前簽訂的個人商業貸款利率方式也要轉換為LPR浮動利率或者固定利率，哪一種方式對購房者更合算呢？
我們先來說明一下具體的轉換方式。例如有一個購房者，他購買首套房的利率為5.39%，現在要轉換為LPR利率。央行規定：轉換時錨定2019年12月20日LPR利率水平（4.8%），通過加點方式保證2020年利率與原有方式相同。所以轉換時他的LPR利率加點計算方法是：
很容易計算出這個加點是0.59%，從此之後，這個加點就不再發生變化。在未來，這個貸款者的年利率為
如果LPR利率變化，貸款者的利息也會隨之變化。值得注意的是：這個加點可能是負的，因為在幾年以前房貸還存在利率打折的情況，貸款者的利率低於4.8%，加點就是負的：他的實際利率會低於LPR利率。
除了這種方式以外，購房者也可以選擇轉換成固定利率，也就是無論未來LPR利率如何變化，貸款者的利率都固定為5.39%，直到所有貸款還完。
究竟哪種方式對購房者更合算呢？從世界範圍來看，國家發展到一定程度，利率都會下行。在日本、歐洲等很多發達國家，利率是0甚至是負的。所以從長遠看，利率下行的概率遠遠超過利率上行的概率，選擇LPR利率模式，應該是比較合算的。
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