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提問：房姐您好： 情況介紹： 北京現有回龍觀流星花園三區120平 一套 貸款190萬 目前已購四年 手上子彈150 父母還有首套資格 廣安門附近上班 家庭月入4w 1.賣掉現有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解決兩個孩子上學問題及上班通勤 2.保留現在這套 用父母首套貸款甜水園附近入手一套老破小 追求增值 3 賣掉現在這套，望京和甜水園附近各入手一套老破小 4.請房間指教更優方案 主要需求投資增值
回答：建議集中到一套買入望京依然追求性價比高的標的，北京市場容量夠大，高總價才能脫離紅海，多套老破小維護成本高，增值長期看只能跟隨大盤，500以上的市場才有淘筍的可能
提問：房姐，首套首貸，手上500~600萬，孫河有什麼一手盤推薦的？
回答：順義，土著區＋望京衛星城，部分產業支撐，老城區阻礙多，孫河已經提前透支是目前問題。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的幾個盤可以看看。 投資望京更好。
提問：房姐，我家目前的情況是北京工作居住證，二套，手上有資金400萬左右，兼顧自住和投資。目前都在北三環附近工作，不考慮學區房，考慮的區域是北苑，望京二手房和朱辛莊地鐵站的新房萬橡悅府。北苑看了天居園，望春園和天怡家園，都在地鐵周邊，望京還未開始踩盤，想問問，1.北苑是否值得現在入？這幾個小區溢價如何？是否還有投資的機會？2.萬橡悅府如果作為自住是否還可以兼顧投資價值？3.是望京區域現在還可以購入的房子主要有什麼特點？4.是否還可以等到年底？5.中介說我是二套，最多就是貸款147萬，這樣看，我也就只能考慮550-600之間的房了，有別的操作可能嗎？
回答：北苑溢價區域，好樓盤少 萬橡悅府投資價值不高 望京南：以淘老破大最適合，商業配套交通都不錯，不是頂尖但足夠成數； 阜通：商業更豐富，物業較少，望花路等社區淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的內部區域，老破大較多，屬於穩妥的選擇； 望京西：斷頭路，主幹道堵塞，回遷老小區居多，屬於較差區域； 有合適就上車 全款抵押可以上900到1000的標的，可以看之前精華帖
提問：房姐老師您好 後現代城看上兩套房 一套南向81平一居 報價500 單價6萬2 另一套西南向 85平兩居報價580 單價6萬8 我知道您是不推薦一居 但這兩套房就差4平米 價格差了80 我看這一居也有能改兩居的 請問該如何選擇？謝謝您
回答：後現代城差異很大，要看具體房子。 除非房源出色，一般不選後現代城。 6萬8的單價肯定迴避，事實上超過6.5萬興趣就沒了。 一居81平明顯錯配，40-50平的一居已經把市場搶走了。。
提問：房姐，看到有數據說深圳房價排名第一，北京五年之內還會漲嗎？兩個城市中哪個發展潛力大
回答：北京上海廣州現在都是好的入手時間點。我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。 深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。但為什麼只有深圳走出獨立行情？這就是短期看政策，我們保持要警惕。至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。 只要北京還是中國的首都，它始終都是中國最強大的城市。 樓市上漲，核心原理是紙幣的印刷； 只要紙幣存在，我們永遠生活在一個通脹的社會； 房子的標價，註定會從3萬變成30萬，甚至更高。 至於每個城市具體的漲多漲少，一方面取決於城市本身供求關係的緊張程度，另一方面則是新增紙幣的優先級。 在紙幣這一點上，作為全國唯一的ZZ中心，北京有著特別的優勢： 1.所有新增紙幣，是一級級往下放的，第一輪是北京，接著才是上海，深圳。城市等級不同，決定了拿到錢的先後順序。 2.作為ZZ中心，所有的城市和權貴，都會向北京集中。 無論 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位優勢的另一面，是北京樓市緊張的供應。 北京一直在嚴控人口，但產業和城市地位對於外來人口的吸引力仍在，畢竟整個北方，幾乎沒有第二個更好的城市，北京對整個北方城市是沒有對手盤的。 從官方數據來看，這兩三年來的人口總量並沒有明顯的減少，只是增加緩慢，但相比於同為一線城市的上海，北京在人口的結構上明顯表現出更加年輕的狀態。 放到全國，北京的房價未必是漲的最快的，但是北京的住宅，存在嚴重的供不應求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，發展最難，因此在所有城市之中，也是病情最為嚴重的。 明星大腕，大佬們，都要在北京牽線搭橋。 這也就導致了，所有的頂層人物，大部分都有在北京置業的需求。 從各個地方zf熱衷於在北京開設駐京辦搶地盤，就可見一斑。 每一次大漲，之後都會面臨2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。 這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐； 就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。 綜上，任何時候都不要看空北京樓市。
提問：房姐你好，我是首套首貸剛需上車，考慮總價350～400的房子，最近看房發現三元橋附近霞光裡兩個小區，35號院和30號院，準備重點考慮，分析起來有以下優勢： 1.有新源裡在朝陽還不錯的學區：新源裡四小和清華附中朝陽分校 2.交通方便，地段繁華，附近靠近大量寫字樓區域，也靠近亮馬橋的使館區 3.目前單價在6萬出頭，比三環裡的新源裡順序源裡便宜 4.老房子是鋼混結構，能做20年公積金貸款，節省商貸的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居戶型，租金8000左右，租金回報高 能否幫助分析下這兩個小區的劣勢，以及未來是否有拆遷的可能性？目前的形勢下單價多少比較合適？
回答：你好，三元橋到團結湖一帶有不少老公房，基本得150萬以上可以撬動。 你分析的基本沒問題 但是老公房儘量挑90年以後的，霞光裡位置還不錯，不過現在可以淘到單價6萬以內的，選籌再重新淘一淘。 5.8左右入手
提問：房姐老師你好，突然想到一個有意思的問題，西城學區房的老師都住哪裡，新入職的教師買得起西城的學區房嗎？
回答：老教師，已經分了房。 新來的教師，大多數本身即是北京家庭出身，家裡有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我幾位在北大人大的老師朋友，除了家裡北京的，都是在附近租房。 少數工作幾年後，著手買房。 教職工不一定買學區房，有的有子女入學。
提問：房姐您好 我首付250左右，考慮石景山 八角蘋果園，海淀五棵松附近有推薦嗎或者朝陽潘家園
回答：你是自住改是投資？ 石景山未來也是住宅區，投資會長期跑輸大盤 海淀溢價不推薦 250萬首付貸足買套接近600萬的公房，或者角門4\\/10交匯地帶550左右商品房是大方向
提問：對於投資來說，北三縣，通州，和東三環四環間的老破小，那個更有價值一些
回答：北三縣老破小無價值。 通州很大，老通州老破小一般，發展潛力不大，租金有限。 相對最優質的老公房集中在東三四環，但仍然需要精挑細選。
提問：房姐，您好。看了您之前的問題回覆貼，感覺您比較看好WJ區域。 WJ的發展勢頭也確實還行，但是我有個疑惑，那邊的房子供給體量確實也不算小數了啊。 按照物以稀為貴的原則，那邊這麼大供應體量，未來能多少升值空間怕是也難說吧？ 我在上地13號線新開清河站有套2居，從目前租售比來看，確實不比望京。但是如果換房的話，各種手續稅費一起加來，利潤空間就快擠掉了。 您從投資角度看，建議值得這樣置換麼？
回答：整個望京內部，其實可以開發的地塊不多了。 除了望京西，但又因為交通不變，所以還需要重新打造配套的體系。 但望京價格仍然不高。 在望京的地段價值遠遠大於上地西二旗的情況下，互聯網的聚焦，結果是進一步抬升望京的利潤。 望京不是單一產業區，上地西二旗只有互聯網。沒有互聯網進駐之前，望京也是北京不多的產住結合，商業發達的地段，足以支撐今天的價格。 所以，即使互聯網再次流動，距離吐掉利潤，還有很長的路。 望京北面，來廣營一帶還是光禿禿空地，上地西二旗已滿。 兩者未來的預期空間不是一個量級。 需要注意的是，來廣營一帶大部分樓盤是有溢價的，儘量迴避望京8\\/9萬以上的溢價或者CEO盤即可。 阿里總部搬北京這次，收益最多的，反而不一定是望京。 望京內部的住宅產業也是分化巨大，以地鐵站劃分比較清楚： 望京南：以淘老破大最適合，商業配套交通都不錯，不是頂尖但足夠成數； 阜通：商業更豐富，物業較少，望花路等社區淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的內部區域，老破大較多，屬於穩妥的選擇； 望京東：地鐵口沒有盤，主要在soho四周，其中橄欖城國風北京等屬於溢價，寶星，慧谷等次新房存在淘筍機會，soho周圍也是目前望京最繁華的綜合區域； 東湖渠：安靜適合住家，商業配套等及格，以西面幾個次新樓盤為標杆存在淘筍機會，利澤等老小區偶爾會出老破大存在機會。 望京西：斷頭路，主幹道堵塞，回遷老小區居多，屬於較差區域； 還有一個沒有地鐵的小區域：四元橋的望京橋至宜家一帶，大多是2003後的老破大，目前有大片空地閒置或者作為公園，與東三環，太陽宮等區域的連接作用尚未發揮，未來可能存在一定區域質變的因素。 所以望京建倉的難度也不小。 一直不鼓勵置換，更傾向抵押再入手一套望京。 一定要置換的話，只有在淘到望京8-9折的確定收益的筍盤才考慮。
提問：房姐是否瞭解廊坊東方大學城內的的榮盛花語城這個項目，現在均價一萬二，而且說外地的不用社保也能貸款買，靠譜嗎？未來是否有升值空間？
回答：廊坊沒有投資價值，環京只有燕郊，不必一定要投資環京周邊 可以考慮瀋陽，未來有賺錢效應和購房資格後再入北京更好
提問：房姐你好，請問美立方一層86平，5.3萬一平，可以入手嗎？美立方，國美第一城，炫特三期請問您更推薦哪個樓盤？謝謝
回答：北苑已經很貴了，北京房價經常忽略地段。 新房癌，品質癌，地板價高。 隨著時間推移，天通苑會和新北苑越來越近。 國美第一城是比較容易出筍的樓盤，最終決定入不入手，還是看價格。
提問：房姐你好，我和媳婦都是sfsd，但是我們已經領證了。現在我倆在北京和成都都有購房資格，以後想定居成都。今年想買一套總價400之內的房子，過兩年再買另一套400的房子 問題一：從投資的角度，是先買北京兩年後再買成都還是先買成都兩年後再買北京預期收益更高？假定先買的那套房子持有時間不低於5年 問題二：北京房價基數已經這麼高了，投資增值的空間還大嗎？持有5年漲幅50%的話也不算太高，而且朋友都勸我房子流動性低，萬一有其他更好的投資渠道(比如股市牛市來了這種)，靈活性太差了 問題三：假定今年先買北京的房子，淘到筍房的概率還大嗎？看你的回答是重點關注東三到東四的老公房，有更具體的區域或者小區嗎 多謝
回答：你好，大單優先原則，sfsd一定要用在北京。 建議暫時離婚，把各自的sfsd都用完再領證。 或者婚後買房，只上一個人的徵信，另一人申請放棄份額，保留一張首套房票。 如果你的朋友們，沒有買過6套以上的房子，不懂投資，他們的話都不要信。 北京往年的漲幅規律：漲1年，歇2-3年。每次漲幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因為2019年的政策壓制，北京漲幅一定是緊跟深圳，帝都根本不缺購買力。 房產一定是玩長線的，持有5年才能穿越一個完整的熊牛週期。 北京淘筍倒計時1個月，趁現在看房200套，除夕之前入手。 一年中的漲幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就點燃了。 總價400以內關注四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型。
提問：房姐您好： 情況介紹： 北京現有回龍觀流星花園三區120平 一套 貸款190萬 目前已購四年 手上子彈150 父母還有首套資格 廣安門附近上班 家庭月入4w 1.賣掉現有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解決兩個孩子上學問題及上班通勤 2.保留現在這套 用父母首套貸款甜水園附近入手一套老破小 追求增值 3 賣掉現在這套，望京和甜水園附近各入手一套老破小 4.請房間指教更優方案 主要需求投資增值
回答：建議集中到一套買入望京依然追求性價比高的標的，北京市場容量夠大，高總價才能脫離紅海，多套老破小維護成本高，增值長期看只能跟隨大盤，500以上的市場才有淘筍的可能
提問：房姐好，最近在網上看了一些房源，剛需自住兼投資，在阜成門上班，考慮通勤方便，請房姐幫忙點評一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安東里，77平，報價615萬，兩室兩廳，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永達逸家，102平，報價710萬，兩室一廳，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，兩套報價598–625萬，兩室一廳，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的價格應該是多少？ 期待回覆，多謝房姐！
回答：定慧寺老公房，迴避 田村老小區，7萬+價格堪比朝青 自由度同2，主要問題是距離地鐵比較遠，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建議，學區也一般。 阜成門上班可以買朝青。
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