這幾年，作為業績增長最快的地產商之一，恆大的銷售額，從1000億到6000億，只用了6年時間。
與業績高增長相伴的，是外界普遍關注的高負債問題。
通過大幅提高槓杆水平，恆大得以在短期內迅速做大規模。
但龐大的利息開支和較高的融資成本，多年來也同樣困擾恆大。
現在，恆大選擇做出改變。
高增長、控規模、降負債，成為恆大的三板斧。
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2019年，恆大的合約銷售額約為6011億元，同比增長9%，連續10年刷新年度銷售紀錄。
在第三方機構統計的權益銷售額口徑中，恆大繼續穩坐頭把交椅。
過去一年中，恆大的結算收入約為4776億元，與2018年相比小幅上升2.4%。
收入增幅相對較慢的原因，主要是去年交付了部分尾盤，拉低了銷售均價。
以長時間維度來看，恆大的結算收入，在過去的10年均保持著正增長。
從2010年時的458億到2019的約4776億，實現10年10倍的跨越。
近4776億的收入中，恆大實現1329億的毛利，毛利率保持在27.8%的行業平均水平。
2019年，恆大的經營利潤接近949億，稅前利潤總額約742億。
其中，淨利潤為335億，剔除非現金等影響後的核心業務利潤則為408億。
截至去年末，恆大的在手現金約為2288億，較2018年增加約246億。
不過，與2018年相比，更高的融資成本影響了恆大的整體盈利能力，利潤遭到部分侵蝕。
這也正是恆大選擇大幅降低負債的重要原因。
截止到2019年底，恆大的借貸淨額接近8000億，淨負債率約為159%，同比增長7.4個百分點。
這些借貸讓恆大為此付出了數百億的利息成本。
除去直接計入項目成本的利息資本化部分，2019年的利息支出淨額也比2018年增加了近百億。
因此，在2019年的業績發佈會上，恆大董事局主席許家印直指高負債問題，更是表示，要用最大的決心，最大的力度，一定把負債降下來。
許家印指出，從今年起，恆大將把有息負債每年平均削減1500億，到2022年要把總有息負債降到4000億以下。
以恆大2019年約9%的加權融資成本計算，在不新增有息負債的情況下，存量債務每年減少1500億，恆大每年可節省的利息費用預計可達135億。
這些節省的利息費用，將大幅增強恆大的盈利能力，為公司股東創造更大的價值。
近幾年來，恆大已經大幅提高派息分紅金額。
2019財年，恆大計劃現金分紅86億元，股利支付率50.03%，較2018年度的48.91%繼續提高。
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在發佈會現場，許家印算了筆賬，也透露了公司新的發展目標。
“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。”
8000億的銷售目標，又是恆大的一次跳躍。
2022年的目標，則是1萬億。
這是恆大“高增長”戰略的核心部分，也是為達成“降負債”戰略的關鍵。
正如許家印在業績會上所言，只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率。
如今的疫情影響下，恆大是行業中為數不多仍在上調年度銷售目標的企業。
敢於設定逆市增長目標的底氣，來自恆大一季度的銷量開門紅。
恆大一季度業績簡報顯示，得益於網上銷售的持續發力，公司1-3月實現銷售額1465億，同比增長23%。
銷售回款1133億，同比大增55%，行業排名第一。
這些數據也刷新恆大自己在一季度的銷售及回款最高歷史紀錄。
要實現8000億的銷售目標，也離不開恆大龐大的土地儲備規模和強大的銷售能力。
到2019年末，恆大擁有2.93億平米的土地儲備面積，今年總可售面積達1.32億平米，可售貨值約1.27萬億。
按照往年的銷售去化率測算，恆大今年只需實現64%的去化率，即可實現銷售8110億，完成8000億銷售目標並無壓力。
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恆大實現“降負債”戰略的另一個重要前提，則是“控規模”。
若投資強度不下降，負債的削減仍難以實現。
許家印提及，恆大今年將減少土地儲備3000萬平米，等於減少600億的支出。
“銷售回款高增長，土儲支出減少，一增一減，定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
恆大截至2019年底2.93億平米的土地儲備，分佈在全國237個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市和絕大多數經濟發達且有潛力的地級市。
這些土地儲備原值為5273億，土地儲備平均成本為1800元/平米。
其中，一二線城市土地儲備原值為3524億元，佔比67%，平均樓面地價2252元/平米。
三線城市土儲原值1749億元，佔比33%，平均樓面地價1281元/平米。
需要注意的是，土地原值並不能很好反映土地的實際價值。
由於會計準則是按歷史成本計價，無法反映土地當前的市場價值。
這也意味著，土地買入越早，價格上漲越快，賬面上的價值和實際價值差額也越大。
比如，恆大2019年的銷售均價為10281元/平米，遠高於1800元/平米的平均土地成本。
2019年，恆大新增6703萬平米的土地儲備，平均成本約為2101元/平方米，對應接近1408億的土地投資支出。
減少3000萬平米的土儲規模，也就對應每年減少近600億的投資支出。
2019年，恆大合同銷售面積為5846萬平米，同比增長11.5%。連續3年合同銷售面積超過5000萬平米。
按照計劃，未來三年，恆大每年要降低3000萬平米土儲規模，到2022年降低到2億平米左右，以降低土地費用支出，減少資金沉澱。
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