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2019年10月數據截止10月29日
今年九十月住宅成交量創下歷史新低，“金九”變“銅九”，“銀十”變“鐵十”，威海樓市的行情在傳統旺季也依然冰冷，即使不看數據，市場上直觀也能感受到，各樓盤的促銷優惠廣告不斷，從低首付到特價房，從送車位到送儲藏室，雖然還沒有打折到骨折的程度，但已經是一片涼涼。
在開發商氣焰日漸熄滅的時候，卻有幾個產品逆市而出，燒出不一樣的熱度。
這樣的對比給我們傳遞了什麼信息？
當下威海買房要注意什麼問題？
哪些樓盤值得我們關注？
下面，我們就來解答一下這些問題。
01
龍湖·春江彼岸項目位於溫泉版塊，
地塊概況：
位置：溫泉鎮桃威鐵路東、五渚河北，
佔地面積：約10.7萬㎡
成交日期：3月29日
樓面地價：970元/㎡（底價成交），
競得者：威海泉悅旅遊開發有限公司
根據規劃，該地塊包括住宅項目和商業項目兩部分，商業項目——泉樂坊：總建築面積約10.6萬平米，其中包括建築計容面積不小於5.3萬平米的綜合商業區，涵蓋國際品牌酒店、溫泉主題樂園、醫養中心、集中商業、文化中心（院線）等業態。整體招商運營，於2021年3月底前整體開業運營。住宅項目即是龍湖·春江彼岸。
龍湖·春江彼岸項目概況：
總戶數：1024戶
高層3棟（28層）、洋房14棟（11層）
戶型：高層89㎡、95㎡，洋房105㎡、125㎡
毛坯交付
龍湖物業，物業費1.98
配套：龍小湖公園、五渚河濱河景觀
這個項目有兩個突出特點：第一毛坯交付，第二配套優越——當然，這兩個特點都是相比較而言。
先說第一點。龍湖地產號稱中國的園林大師，是以別墅項目立名的，可謂一身貴氣，龍湖地產在威海的第一個項目龍湖天璞雖然體量不大，僅有六百多戶，但其以千里江山圖水系為主體打造的示範區還是驚豔了一把，其以細節著稱的精裝樣板間也給購房者留下了很深印象，就是這樣一個“高大上”的開發商，放棄了自己顯名的種種亮點，推出了毛坯產品，這其中的原因值得我們探究。
溫泉版塊之前以及當前在售的其他項目都是毛坯產品，毛坯產品跟裝修產品相比的優勢就是價格——別墅產品多是毛坯是為了滿足客戶的多樣化需求，住宅產品產品做成毛坯則完全是為了降低總價、降低首付，降低購房門檻，吸引更多的購房者，雖然精裝產品更省時省力，而且同等品質成本更低，但也實實在在提高了購房門檻，假設裝修成本一千，一百平的房子就要多付十萬——這是一個能讓很多購房者卻步的數額，尤其是剛需購房者。
到溫泉版塊購房的客群，首先考慮的肯定不是地段、配套資源，而是單純的一套用於安身的房子，他們的關注點始終圍繞著價格。
龍湖準確把握了當下威海市場的需求，就連戶型面積也是以小平方居多，定位明確。
第一個特點是跟自身對比，第二個特點是跟周邊樓盤對比。龍湖·春江彼岸所在的溫泉版塊是一個剛需版塊，商業主要是沿街商鋪，還有一個大型的農貿市場和露天集市，環境配套更是乏善可陳，只有一個文化廣場，而且這些配套都在立交橋東面，龍湖·春江彼岸所在的立交橋西南面則完全是一片荒地，180畝土地上沒有任何原有配套。
泉樂坊項目是環翠區確定的威商大會期間展示項目之一，去年政府就已經跟投資方蘭州拓日企業管理諮詢有限公司接觸，今年1月份泉樂坊項目正式簽約，這是一個填補區域空白、具有區域標誌性的綜合商業體項目。這可以說是龍湖最耀眼的配套。
而五渚河濱河公園和龍小湖公園則可以說是龍湖·春江彼岸最美麗的配套。
龍湖·春江彼岸現在的營銷中心之後將會改造成城市書房，項目內還規劃有一個佔地三千七百平的六班幼兒園。
項目正西不遠的六合園健康文化中心也是環翠區重要的現代服務業項目，主要是提供養老服務。
除了這些，龍湖物業也是很強的一個配套。威海很多老小區的物業一直停留在找幾個老人十天半個月打掃一下衛生的程度上，服務什麼的根本談不上，導致業主和物業之間的矛盾不斷，買房是一時，住房卻是一世，可以不誇張得說，居住的舒適度很大部分是由物業決定的。大開發商進入威海帶來的不僅是戶型設計等方面的升級，也有物業服務的提升，業主對物業服務的要求也在提升中。這一點，龍湖無疑具有很大優勢。
當市場從增量進入存量，樓盤本身的價值開始變得重要，之前被高房價掩蓋的種種弊端也顯露出來，日益理性的購房者會倒逼開發商認真對待市場、對待消費者。
02
富力城這個項目在很多方面都跟龍湖·春江彼岸有異曲同工之處，比如選址、戶型面積、配套等等。
剛需用戶因為房價被擠出中心城區，但他們的工作並沒有變，他們習慣了好的資源配套，不願意捨棄這些，他們在考慮購房的時候，除了房價因素，最關注的就是距離和便利性。
距離不是由公里數決定的，而是由交通的通達性決定的，龍湖·春江彼岸有環山路、統一南路、青島路等主要交通幹線通達，富力城臨近草廟子立交橋，還有未來的城市軌道。
再就是產品力+品牌力，這兩方面是互為映襯的。富力城均價最低的一棟樓七千四，龍湖春江彼岸高層均價九千五，周邊的競品項目還有價格更低的，但卻造不成太大的影響，就是因為產品力不行。
富力城7月29日拿地，不到三個月便開盤，而且戶型設計合理時尚，很受歡迎，這便是得益於大品牌的優勢，前期策劃部門瞭解當地市場需求，從經過市場考驗的產品庫中選出匹配產品，根據需要做微調，因此在很短的時間內便能拿出勝過普通開發商的戶型。
在一個小巷子裡賣豆漿的都要冠一個豆漿大王的時代，品牌具有的重要價值已無需多言，但是，本地開發商深耕當地，也有著另一方面的優勢。大開發商只是在戶型設計方面討巧，若論品質，不一定比得過本地開發商。但是很多開發商並不重視自身品牌價值，單在服務上就令購房者卻步，實是自毀。
03
當下市場，價格為王的趨勢非常明顯，尤其是在二手房市場。二手房市場的分化明顯，一方面有學區加持的二手房價格穩定甚至有上漲趨勢，另一方面缺乏優質配套的二手房價格一路下滑，很多購房者也因此轉向這一部分市場。
但是，價格為王卻不能只看價格。
在新房市場，大開發商全國佈局，就連營銷都動不動就數盤聯動，一個項目的價格下調並不能影響其整體佈局，而且為了品牌考慮，大概率上他們不會在產品質量方面退步。小開發商只有那麼一個盤，價格下調，難免工程用料方面就不得不下降，更嚴重者爛尾項目出現。按當前的房地產市場體制，爛尾項目還真不是ZF能給你解決的。
在二手房市場，則存在樓體老化，戶型老化等問題，這一方面會影響居住體驗，另一方面直接影響到貸款，很多二手房根本貸不了款或者貸款額度極為有限，這就要求購房者一次性拿出大額現金。但是，這還不是最重要的。
威海住房市場在近兩年因為大的品牌開發商的進入，產品升級迭代非常快，這也就意味著老小區的不斷貶值，那些大臥室小客廳、暗廳暗衛的產品已經失去了市場需求，也就是說，如果購買這樣的產品，除非是想好了不再換房，否則再想轉手都是非常困難的。
剛需買房價值重要，但不能只看價格不管其他，畢竟今日剛需明日改善，等到換房的時候再考慮這些事情就遲了。
總結一下，冷市購房要注意的幾個問題：
1、大品牌開發商更“安全”。樓市冷淡，各開發商或大或小都有壓力，都是期房，大開發商更保險。
2、二手房也不能忽略投資價值
3、價格為王但不能只看價格，要買核心區域，要買配套。即使是城郊、新城，也有各自的核心位置，也有優質配套。
4、傾聽最靠譜的購房建議。一邊是降價促銷、花式折扣，另一邊是某些樓盤熱銷、開盤就漲價，家人說房子還會跌不能買，朋友說都在打折正是買入的好時機，嘈嘈雜雜的樓市讓很多購房者陷入糾結，怎麼辦？——老張侃房幫，給你最真實、最靠譜的購房建議
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