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2020年3月25日，武漢土地市場網發佈了2020年的第三則土拍公告。公告顯示，4月24日武漢將繼續迎來土拍。
本次武漢將掛牌7宗地，掛牌土地面積共約28.38萬方，起拍總價約48.42萬元。其中19號地為公告交通服務地塊，16號地為旅遊用地，阿松不做具體的解析，本文主要針對另外5宗地來介紹。
從地塊分佈區域來看，5宗涉宅地塊分別位於洪山區、武昌區、江岸區、江夏區、新洲區。
下面來看看各個地塊的詳細情況：
P（2020）009號地塊
江夏紙坊體量約8.92萬方涉宅地塊，起始樓面價約3572.4元/平，約1.1萬方用作還建，回購價格9296元/平
P（2020）009號地塊位於武漢市江夏區紙坊街齊心村、城關村（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示）。該地塊規劃淨用地面積為23957.04平方米，其中居住用地16457.15平方米，旅館用地7499.89平方米，規劃用地性質為居住用地、旅館用地。該地塊住宅容積率約3.6，旅館容積率約4.0，總計容建面控制在89200平米以內，其中居住建面控制在59200平以內，酒店建面控制在30000平以內。
該地塊競買保證金6380萬元，起拍總價31866萬元，起拍樓面地價3572.4元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、根據江夏區人民政府的相關意見：地塊成交後，由江夏區紙坊街辦事處在本地塊內回購不少於11100平方米住宅，用於紙坊街拆遷還建安置房源，回購價格為9296元/平方米，競得人須自土地出讓合同簽訂之日起24個月內提供上述還建安置房源。
2、競得人須建設一座不少於3萬平方米的四星級（含四星級）以上酒店，且酒店自持經營不得少於5年（自項目竣工驗收之日起算）；住宅和酒店需同步規劃、同步建設。
地塊分析：
1、該地塊位於江夏區興苑街與熊廷弼街交匯處，大區位上屬於江夏紙坊板塊，武漢樓市限購區。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是公共停車場、住宅小區；東邊是興苑街（新華路）、住宅小區，東北角是旭輝江夏府；南邊是熊廷弼街；西邊是江夏區地稅局、江夏大道、鴻發世紀城。
3、該地塊周邊距離新世紀公園、齊心小學、第五中學及九全嘉國際廣場都不遠，且周邊都是較為成熟的住宅小區，基本生活配套較為齊全。
齊心小學：
世紀廣場：
4、該地塊周邊有地鐵7號線，距離最近的是北華街站和紙坊站，不過距離都在1-1.1公里左右，不算近，需要藉助其他交通工具換乘。目前出行還是自駕為主。
熊廷弼街街景圖：
5、該地塊總體量約89200平，其中居住建面控制在59200平以內，酒店建面控制在30000平以內。住宅體量本來也不大，另外根據拿地條件來看，還有1.11萬方將作為還建安置房，也就僅剩下約4.8萬方的住宅可供開發。
6、其實紙坊板塊雖然距離武漢核心比較遠，但是區域配套非常成熟，但區域內新房供應卻不多。且之前一直都是小開發商的天下，直到最近兩年才開始逐步有大品牌房企來開發項目。目前區域內有旭輝江夏府、陽光100鳳凰街、經發 龍湖·雲峰原著三個項目在售，均價在13000-13800元/平左右。
小區周邊成熟小區居多，其中鴻發世紀城二手房成交價最高達到了13720元/平。其他老舊小區成交價基本在11000-12000元/平左右， 不過這些較老社區的價格不太具備參考價值。
P（2020）015號地塊
新洲雙柳新區住宅地塊，起始樓面價約1650元/平
P（2020）015號地塊位於武漢市新洲區國營龍王咀農場三分場五隊、航天北路以北、漲渡湖大道以東、環城北路以南、航天一路以西（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示）。該地塊規劃淨用地面積為118666.66㎡，規劃用地性質為居住用地。地塊內可建最大計容建築面積大於118667平米，不大於296666平米，容積率為1.0-2.5。
該地塊競買保證金9790萬元，起拍總價48950萬元，起拍樓面地價1650元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、競得人按規定簽訂出讓合同之日起一個月內付清全部土地出讓價款（含競買保證金與溢價部分）；竟得人在簽訂土地出讓合同後6個月內由區土地儲備機構交付土地。
2、地塊內需配置一所12班幼兒園，用地面積不少於4860平方米，建築面積不少於3600平方米。幼兒園建成後，其不動產權須無償移交所在區教育行政部門，並直接登記在區教育行政部門名下。
地塊分析：
1、該地塊位於國家航天產業基地平江大道延長線上，屬於新洲區雙柳新城，該區域為武漢國家航天產業基地區域範圍內，區域內有眾多與航天相關的產業配套。屬於外環以外，距離外環線約15公里，位置非常偏遠。
2、地塊微觀區位：北邊是環城北路（規劃中）、規劃住宅用地；東邊、西邊均為為規劃住宅用地；北邊是2019年中糧拿下的113號地塊及孔雀城拿下的62號地塊。
3、目前該地塊緊鄰孔雀城航天府濱江苑，這也是目前周邊唯一在售項目。前期高層毛坯均價6000元/平，是目前武漢市價格最低的項目，賣的還不錯。洋房毛坯均價6578元/平米。
4、最近兩年雙柳新區賣了不少的地，來的還都是大品牌的房企，從拿地條件來看，基本沒有額外的要求，且2019年成交的地塊基本都是底價成交，因此阿松分析，該地塊最終多半也是底價成交了。不過就算是底價成交，今年這塊地也比去年中糧、孔雀城的地塊貴了約150元/平。
P（2020）016號地塊
黃陂區旅遊用地，臨近木蘭景區
P（2020）016號地塊位於武漢市黃陂區羅漢寺街邱皮村，橫山以南（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示）。該地塊規劃用地面積為25000平方米（以實測為準），規劃用地性質為旅遊設施用地，國有建設用地使用權出讓年限為商服用地40年。地塊內可建最大計容建築面積不大於2000平米，容積率為0.8。
該地塊競買保證金1520萬元，起拍總價2520萬元，起拍樓面地價12600元/平，未設置出讓最高價。
該地塊是旅遊用地，距離黃陂木蘭景區不遠，阿松不做具體分析，大家看看位置就好。
P（2020）017號地塊（原P（2019）190號地塊）
經開區萬家湖板塊住宅地塊（港灣江城旁），起拍樓面地價6090元/平
P（2020）017號地塊位於武漢經濟技術開發區50R2地塊（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示）。該地塊規劃淨用地面積 48101.81平方米（以實測面積為準）；規劃用地性質為居住用地，容積率2.5，最大計容建面120255平方米。該地塊競買保證金14650萬元，起拍總價73236萬元，起拍樓面地價6090元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、競得人付清全部土地出讓價款，並按規定簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起90日內，由武漢市土地儲備中心武漢經濟技術開發區分中心負責向競得人移交土地。競得人根據需要可自行承擔費用實施場地平整。
2、競得人須配建1所6個班幼兒園，每個幼兒園用地面積不小於2700平方米，建築面積不小於1940平方米，建成後競得人須將此幼兒園用地及房屋產權無償移交武漢經濟技術開發區（漢南區人民政府）指定部門。
地塊分析：
1、該地塊是原定於2019年12月24日掛牌的P（2019）190號地塊，後來因為無人報價而流拍，本次重新編號進行過掛牌，與之前相比就是取消了最高出讓指導價，其餘要求均沒變。
2、該地塊均位於經開區沌口路以南，緊挨著港灣江城項目，屬於萬家湖片區，該片區是武漢經濟技術開發區三環至四環間臨長江的一片地帶，從該項目出發沿沌口路一路向北行駛約6公里左右可達到三環線。
該片區內的萬家湖一帶正快步的進行舊城改造，目前區域內有一些拆遷改造、待拆遷的老房子、一些正在建的樓盤結合為主的面貌，阿松暫時把這裡稱為萬家湖新城。
3、地塊微觀區位：該地塊北邊是沌口路、地鐵16號線及規劃的住宅用地；西邊是融信中國191地塊；西南角是港灣江城；東邊是道路、規劃住宅用地、長江。
區域內已有大開發商高價拿了地，目前經開區的地王項目就在萬家湖新城板塊內，是由武漢統建城市開發有限責任公司拿下的P（2016）129號地塊，樓面價7500元/平，即武地電建湯湖觀築項目，此外2019年融信中國拿下了17號地塊西邊的住宅地塊。
P（2016）129號地塊
4、目前地塊周邊僅有港灣江城項目在售，帶裝修均價13500元/平。目前港灣江城項目已經被融信所收購，該地塊為港灣江城關聯地塊，有可能繼續被融信拿下。
P（2020）018號地塊
武昌內環小體量住宅地塊，底價成交即武昌地王！起始樓面價約19196.7元/平！為融創中心補充地塊！
P（2020）018號地塊位於武昌區星海路以北（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示），規劃淨用地面積4010平方米（以實測為準）；規劃用地性質為居住用地；總計容建築面積不大於16930平方米，容積率為4.22。
該地塊競買保證金6500萬元，起拍總價32500萬元，起拍樓面地價約19196.7元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
根據武昌區人民政府意見：該地塊應與北側相鄰姚家嶺村K6地塊進行統一規劃，競買人須承諾已與姚家嶺村K6地塊建設業主充分協商。
地塊分析：
1、該地塊位於武昌區星海路以北，處於武昌內環之內，是整個武漢非常核心的位置，地段很好，就位於融創中心K2地塊南側。
2、地塊微觀區位：地塊東北邊是體育館和路、融創中心、沙湖大道、萬達商圈；西南邊是星海虹城、星海路、地鐵2號線；西北邊是公正路、省文化廳、沙湖公園。該地塊因為地處核心，周邊都是非常優質的資源和配套。
3、該地塊距離地鐵2號線小龜山站僅約260米，此外周邊還有地鐵4號線的洪山廣場站、楚河漢街站，距離在800-1000米左右。還有沙湖大道、武珞路等多條主幹道，交通條件還不錯。
周邊路況：
4、根據地塊拿地要求顯示，該地塊需與姚家嶺村K6地塊進行統一規劃，根據資料顯示，K6地塊的土地使用者是武漢合富聯銀置業發展有限公司，該公司又是融創旗下的子公司，也就是該地塊就是融創中心的補充地塊。因此最終融創會拿下P（2020）018號地塊，該地塊體量約1.7萬方。
5、該地塊起始樓面價19196.7元/平，就算底價成交也已經是武昌區地王無疑了。武昌區目前的地王是花樣年P(2018)053號地塊，樓面價14518.9元/平。不過由於只是一個補充地塊，項目前期拿地價格並不高，因此不能拿這個樓面價來衡量太多東西。此前，保利大都會K1地塊的補充地塊也創下了洪山區單價地王，其實地價參考價值也不大。
6、該地塊所處的沙湖板塊是武漢豪宅區之一，目前武昌核心區的在售住宅價格基本上都是35000+，該地塊周邊的沙湖久璽價格突破41600元/平，前期融創中心的價格為37000元/平，為當時武昌第二貴豪宅。同時，地塊周邊的萬達御湖世家二手房均價也突破40000元/平，但基本是掛的高，賣的少，賣的慢，有價無市。因總價過高，幾個月都沒有一套成交，成交單價都沒有超過38000元/平。
掛牌價：
成交價：
P（2020）020號地塊
江岸區二七涉宅地塊總體量約24.9萬方，約21.3萬方住宅全部用作還建
起始樓面價約11800元/平，毛坯回購價格19000元/平
P（2020）020號地塊位於江岸區二七街道，南至二七路、北至二七北路、東至黃埔人家小區、西至規劃路，規劃總用地面積為57446平方米（其中商業設施用地10902平方米，居住用地46544平方米），其中B1地塊淨用地面積28357平方米（其中橫一通道預控線控制用地1329平方米），B2地塊淨用地面積10902平方米（其中軌道控制線控制用地974平方米，橫一通道預控線控制用地1284平方米），C地塊淨用地面積18187平方米（以上面積均以實測為準）；規劃用地性質為商業設施用地、居住用地，（其中，B1地塊為居住用地；B2地塊為商業設施用地（包含零售商業用地、餐飲用地、旅館用地，不包含批發市場用地），並根據《武漢市規劃用地兼容性管理規定》本地塊可兼容商務設施用地；C地塊為居住用地）；地上最大計容建築面積控制在24.9萬平方米以內，其中B2地塊商業商務建築面積不超過3.6萬平方米，B1和C地塊居住建築面積共計不超過21.3萬平方米，地塊容積率4.33。
該地塊競買保證金58770萬元，起拍總價293820萬元，起拍樓面地價約11800元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、根據江岸區人民政府意見，項目建成後，由江岸區城區改造更新局回購該項目全部住宅建築面積，用於對接江岸區“三舊”（棚戶區）改造項目產權調換安置房源，回購價格為19000元/平方米，交付標準為毛坯房，且自本地塊成交之日起36個月內交付上述產權調換安置房源。
2、地塊內應控制一處標準化菜市場，建築規模不小於1500平方米。
3、C地塊內配建一所12班幼兒園，用地面積不小於4860平方米，建築規模不小於3600平方米，建成後其用地及產權無償移交所在區教育行政部門。
地塊分析：
1、該地塊位於江岸區二七街道，南至二七路、北至二七北路、東至黃埔人家小區、西至規劃路，整體位於武漢二環內。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是二七北路、住宅小區；東邊是黃浦人家住宅小區、二七橫路、勞動社區、解放大道；南邊是新村小學、二七路；西邊是規劃的黑泥胡路、住宅社區、二環線。
3、該地塊周邊距離二環線、解放大道都不遠，還有地鐵3號線二七小路站、1號線二七路站，距離都在500米左右，是步行可達的距離。此外後期還有規劃的地鐵10號線在地塊附近，整體來說交通條件也還不錯。臨近小學、距離二七濱江的商業規劃也不遠。位置和配套都較好。
二七小路站街景圖：
二七路街景圖：
4、該地塊總體量約24.9萬方，其中住宅體量不超過21.3萬方，可所有住宅將全部用作還建，因此與廣大購房者基本無緣了。
5、該地塊所在板塊目前基本沒有新房在售，要不就是東邊二七濱江的豪宅項目，均價基本都是4萬元/平以上，再就是西邊後湖板塊18000元/平-19800元/平左右。不過該地塊的回購價毛坯19000元/平一定程度程度上或許可以作為後期區域內的新房價格參考。
以上就是將於4月24日掛牌的地塊情況，最終結果大家可持續關注，阿松會繼續跟進的。更多土拍信息可關注武漢樓市一線，回覆“土拍”進行查看。
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