最近接收了不少有关商铺拆迁的咨询，其中有这样一种情况，当事人低价买来了商铺，本以为捡了大便宜，结果却接到政府的拆违通知，说商铺是违建，责令限期拆除。那么违建商铺到底能不能购买，拆迁时又是否有补偿呢？如果房子真的被白白拆除，买家能以此为由要求“退货退款”吗？今天就给大家解析一下这几个问题。
无证少证不一定是“违建”，但违建一定会被拆除
实际生活中出现的无证房，并不一定都是严格的法律意义上必须被无偿拆除的“违建”。有些情况下虽然房子无证、少证，但是应该被认定为合法建筑。
其一，有一项基本法律原则叫做“法不溯及既往”。简单来说，就是现在新出的法律规定，一般不能约束过去发生的事。
打个比方来说，现在施行的《城乡规划法》是2008年出台的，那么2008年之前建的房子如果不具备《城乡规划法》要求的建筑工程规划许可证，不能直接说房子就是违建，而是要看房子是不是具备当年法律规定要求的相关审批手续。
其二，有些房屋本身符合规划建设要求，在投建时也已经申报了许可证，通过了审批。但是由于种种非自身因素的原因，比如办证部门的工作疏忽等，房屋所有人没有拿到证件，造成房屋长期“无证”，这种情况下就不能直接认定房子是违建，而是应该给予房屋所有人进行补正的机会。
其三，还有一种比较常见的情况是，有些投资者是通过招商引资的途径到当地开办经营商超企业的，为了加快建设进度，当时相关部门可能给这些投资者开了绿灯，允许企业在未办理相关证件之前就开工建设。这类房屋在日后是不能直接认定为违建，并要求企业无偿拆除的。
综合以上三种主要情况，结合更多具体情形来分析，如果说当事人买到的房子满足应该被认定为合法建筑，或者可以经过补证转为合法建筑的情形，房子就不能直接被无偿拆除。接到拆除通知的当事人可以依法行使自己的申辩权，通过申请听证以及启动复议或诉讼程序的方式维护自己的权利。
反之，假如房子真的是严格意义上的违建，那么在经过了调查认定、通知催告、作出行政决定和强制执行申请等完全的法定程序之后，这处门面房最终是会面临无偿拆违的。
违建拆除没有补偿，买房者可以通过诉讼追回房款损失
假如房子不是违建，那么等到事实查明，自然可以正常在这里做生意，拆迁时也能拿到合理的补偿；但如果房子是违建，肯定是会被无偿拆违的，拆迁时也拿不到补偿，拆房损失应该谁来承担呢？
由于违建本身是违反法律、行政法规的强制性规定的，本身具有违法性，所以买卖违建的合同也会因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
在这种情况下，当事人可以先与原房主协商损失赔偿问题，如果双方协商不成，可以起诉购房合同无效，通过诉讼途径追回损失。
最后想说的是，大家一定不要因为价格低就对买违建存在侥幸心理，违法建筑一定会面临无偿拆违的风险，拆迁时也没法拿到全面的补偿。如果您还有更多关于“拆违”的困惑，可以就具体情况请专业拆迁律师帮自己解疑答惑，及早通过法律途径保护自己的合法权益免受侵害。
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