Wind數據顯示，截至12月9日，2019年以來A股房企涉及的併購動態達757條。房地產行業集中度提升速度加快，中小房企在“寒冬”中勉強維生，大房企則加速併購做大規模。中國房地產的格局發生了巨大變化，前50強、30強房企座標初定，到2019年年底，規模沒有進入千億的房企，未來很難再有彎道超車的機會。據機構預計，2020年房企併購潮料持續，特別是針對境內物業管理公司的併購或有更多案例出現。
01、頭部房企逆勢擴張
頭部房企併購動作頻頻。11月27日融創中國發布公告稱，公司的間接全資附屬公司融創西南集團將收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權，交易價格約為152.69億元。交易完成後，環球世紀及時代環球將成為融創中國的間接附屬公司。環球世紀及時代環球主要從事地產項目的開發運營，在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目，總建築面積約3071.6萬平方米，可售建築面積約為2771.6萬平方米，約佔總建築面積的90%。12月3日，融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約，雙方將共同推進不良資產收購、企業併購重組、不良資產經營等業務。據不完全統計，2019年以來，融創總裁孫宏斌至少已發起高達200億元的併購。孫宏斌曾表示，去年融創併購的量佔了百分之七八十，其中50%是併購公司，還有20%是一二級聯動獲得的土地，併購成功的案例有200個。
今年上半年，世茂在不到3個月的時間裡，先後完成對泰禾、明發、萬通、粵泰旗下11個項目的收購，累計斥資126.8億元。世茂成為今年流動性緊張的泰禾的“接盤俠”，上述收購中對泰禾集團項目的收購就達7個，交易對價約為77億元。截至目前，世茂今年在併購上花費的金額已達150億元。在年初的業績會上，世茂副主席、總裁許世壇表示，世茂2019年70%以上的土地儲備都來自併購，公司將拿回款的50%買地。
今年以來房企併購行為有所增多，主要原因在於當前市場行情冷淡以及融資環境趨緊，部分中小房企資金鍊出現問題或難以規模擴大，因而通過項目出售等方式退出市場或聯手龍頭房企。而對有實力的頭部房企來說，在控制槓桿率的前提下逆勢擴張，不失為一個做大規模的捷徑。
02、地產集中度將進一步提升
開發商的收併購最大的動力之一是擴大土地和項目儲備，相比於土地招拍掛的激烈競爭，二級市場拿到的土地和項目更具性價比，還可以快速進入新的城市和區域，收併購地產項目目前已成為房企的共識。
從今年以來的情況看，由於房企融資端受到嚴格限制，排名靠後的房企融資渠道收窄，融資成本高。同時，今年以來全國新房價格漲幅明顯走緩，前端獲利能力不足。這對於成本管控能力不強的中小房企來說，通過併購方式和大公司合作不失為一種生存方式。未來幾年，房企併購趨勢會更加明顯。經過近5年來波瀾壯闊的市場演變，中國房地產的格局發生了巨大變化，前50強、30強房企座標初定。到2019年年底，規模沒有進入千億的房企，未來很難再有彎道超車的機會。
03、在土地市場“彎道超車”
除了併購項目之外，土地市場也是競爭的場所。據克而瑞不完全統計，今年1~11月典型企業收併購、協議土地出讓的宗數佔比達到12%，一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收併購補充資產，另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等憑藉地緣優勢補充貨值。數據顯示，2019年上半年，二級市場拿地金額為802.7億元，同比上漲5.3%，行業收併購增多。事實上，在市場不見起色、部分中小房企面臨生存困境、行業洗牌加速的背景下，規模房企通過收併購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。
金科股份聯席總裁方明富表示，房企土地獲取方式不是單一，招拍掛獲取土地由於政策調控限價措施，甚至有一些項目不賺錢或者微利，收併購從某種程度上項目效益更加可控。7月24日，金科股份發佈受讓房地產項目公司股權的公告，擬平價收購新城控股下屬6家房地產項目公司股權，成交總額約為17.21億元。交易完成後，預計可為金科新增建築面積102.22萬平方米的土地儲備。
04、併購潮仍將持續
房地產市場的併購潮仍將繼續，房地產行業集中度將繼續提高。一個方面大多數賬面資金充裕的公司，有迅速做大規模的想法，併購意願強烈。此外，越來越多的公司謀求上市，而港股市場對於上市公司的規模有一定要求，從而使得併購需求進一步增強。另一方面，科技成果應用的加速，品牌的出現，一定程度上使得併購協同效應有所增強。雖然併購會帶來管理文化的衝突和服務品控的挑戰，但科技的進步一定程度上增強了併購的內生合理性。小公司通過接入大公司的體系，可能會享受到單方成本下降或增值服務種類增加的好處。
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