萬眾期待！
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，
2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，較3月的4.05%大幅下調20個基點，創下去年8月以來的最大單次降幅；5年期以上LPR為4.65%，較3月的4.75%下降10個基點，同樣創下去年8月啟動LPR改革以來的最大單次降幅。房貸一族不淡定了。
房貸固定利率與LPR“二選一”的結果，決定著今後每月房貸還款額的不同。在LPR持續下行的情況下，該不該轉換LPR，再次考驗房貸族“二選一”。
LPR難題
房貸利率“LPR轉換”工作已於3月1日正式啟動，將持續至8月31日。
意思是，如果你的個人住房貸款是商貸，已於2020年1月1日前發放，或已簽訂合同但未發放，且屬於浮動利率、參考貸款基準利率定價，那麼，你就將面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點，還是轉為固定利率。
對房貸者而言，這不啻為一樁大事件。“二選一”的結果，決定著今後房貸者每月還款額的不同。
出人意料的是，在該政策已實施一個半月以來，大部分人對該政策的細節並不是特別瞭解。四月上旬，央視財經《經濟信息聯播》在北京街頭進行了隨機採訪，結果顯示，大部分購房者對該轉換政策都只是“聽過、但不瞭解”。
隨著LPR持續下行，越來越多的房貸者開始正視這一轉換政策。畢竟，房貸動輒百萬，“二選一”將決定今後百萬房貸利息會多，還是會少。
對房貸者而言，有三個問題亟待明白。
第一，什麼是LPR？
LPR全稱為“貸款市場報價利率”，是中國人民銀行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日（遇節假日順延）對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。由於大部分人房貸都在5年以上，所以房貸LPR利率主要看5年期以上品種。
對房貸者而言，固定利率和LPR的最大不同就在於：前者的房貸利率永遠固定，後者的房貸利率則每年都會上下波動。
換言之，固定利率下的房貸還款將每年一樣，但LPR的房貸還款將每年不同。如果LPR下行，房貸還款（確切地說是房貸利息部分）將減少，如果LPR上行，房貸還款將增加。
這也構成了房貸者“二選一”的難度，從而引申出了第二個問題：在固定利率和LPR之下，房貸還款的影響究竟有多少？
舉個例子。
假設：小張目前的房貸為20年期，利率為基準利率打八五折。
那麼，在固定利率的情況下，貸款基準利率是4.9%，打八五折後的實際執行利率就是4.165%。這一貸款利率將在整個合同的剩餘期限內都不變，每月還款額都一樣，都按4.165%這個利率來計算得出。
而在LPR情況下，首先會以目前4.165%的利率與轉換基準（也就是與20年期的貸款參照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR4.8%）作比較，結果顯示，目前的利率比4.8%低0.635%，也就是63.5個基點。那麼，轉換成LPR後，小張的房貸利率就將變成“5年期以上LPR減63.5個基點”這個公式來確定。
對購房者來說，LPR政策下的房貸利率每年確定一次，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發放日相對應的日期。
以本次4月20日最新公佈的LPR數據為例，來看本次LPR下降對上述例子中的小張有什麼影響。
由於LPR房貸的重定價週期通常為1年，所以，最近的參考應該是2020年12月公佈的5年期以上LPR。假設，今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，那麼，小張在2021年的房貸利率就會變成4.015%（4.65%-63.5個基點）。和固定利率下20年不變的4.165%比較，無疑是減緩了小張的房貸壓力。
專家給出的數據也支持這一結果。中原地產首席分析師張大偉表示，以100萬房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元。
可見，如果LPR持續下行，小張的房貸壓力就會越來越小。這也就引申出了第三個問題：未來的LPR趨勢是上行還是下行？
可以說，這第三個問題也決定了房貸者“二選一”的結果。轉換LPR，本質上是賭一把未來LPR的長期下行。那麼，現實支持LPR的持續下行嗎？
從短期看：
- 一方面，4月17日召開的中共中央政治局會議提出，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
- 另一方面，考慮到當前包括MLF利率在內的政策利率仍遠高於零利率水平，未來CPI同比漲幅有望趨勢性下降，判斷降息週期將會延續到年底。
可見，短期內LPR仍有下行空間。
從長期看：
一方面，2019年，全球正式進入世界性低利率時代。而2020年，一場疫情，更讓多國央行開啟“大放水”。值得一提的是，如果經濟增長沒有起色，低利率的局面將很難被改變。
一個顯而易見的案例就是2008年金融危機之後，全球利率進入下行軌道。2008年末美聯儲將基準利率由5.25%下調到0-0.25%目標區間，實現實際意義上的“零利率”政策。後於2015年12月開始加息，政策利率逐漸開始回升，但在疫情之後又立刻降至0-0.25%區間，重新迴歸了實際零利率。另一邊，諸如日本等國家，至今未能恢復利率元氣。
換言之，低利率一旦成真，想要恢復，難。
另一方面，從國內LPR機制的推出目的看，想影響的絕不只是房貸這麼簡單。事實上，房貸影響只是LPR機制的一小部分，LPR機制的推出，一個重要目的是引導實體經濟利率降低，從而降低資金成本。
具體來看，近年來我國商業銀行利潤增速總體趨緩，但仍相對較高，有向實體經濟適當讓利的空間，LPR機制的推出就是為了解決銀行“資金空轉”等問題。要緩解民企融資難融資貴，就需要引導LPR繼續下滑，以及配合定向降準等其他政策。
從這個意義上說，房貸的下降是“順便”沾了“資金脫虛向實”的光。
瞬息萬變
值得一提的是，LPR下行影響的不只是房貸，對樓市也有“回暖”作用。真實購房者的購房成本降低，有助於這部分群體入市。
尤其，當下正值國內疫情基本穩定的時間段，LPR下行可能會導致之前一季度積壓的存量需求入市。市場在5-6月出現一輪一定力度的樓市“小陽春”的可能性非常大。樓市雖然不會“入夏”，但市場活躍度肯定會有明顯提高。
中新網援引中原地產首席分析師張大偉的意見表示，對於購房者來說，4月20日的降息只是開始，如果最近想買房，別猶豫了，可以抓緊時間去看房。
這對於傳統認知範圍內，“疫情之後，老百姓現金流緊張，買不起房，所以房價一定會大跌”的這一觀點，無疑具有衝擊作用。疫情過後，對購房者而言，還需高度關注各類動向。
沒房貸的朋友們，看好房價會漲還是會跌？有房貸的朋友們，您轉換LPR了嗎？
轉自財經早餐！
