住房按揭貸款市場作為商業銀行零售金融的關鍵領域，不推動住其採用貸款市場報價利率（LPR）為定價基準，則無法實現LPR在銀行貸款定價體系中的基準作用。推動房貸轉軌LPR的，讓我們看到央行深化利率市場化改革的魄力，房貸轉軌LPR也將進一步完善LPR形成機制。而圍繞房貸利率LPR加點定價機制的設計，也讓我們看到央行貫徹中央房地產政策調控不動搖的決心，讓利率市場化的降息福利為實體經濟所享，而非為房地產行業輸血。
要正確認識LPR實施後房貸利率走向，我們需要把握如下幾個要點：
一是“房住不炒”，投機性買房無法期待利率成本下降。
先前商業銀行的房貸利率參照“貸款基準利率”上浮或者下調一定比例，在各家商業銀行缺乏安全信貸資產投放渠道的大環境下，“基準貸款利率”一定程度上成為商業銀行開展住房按揭貸款尤其是首套房按揭貸款的上限，競相打折成為現實選擇，央行調控房地產市場往往需要靠窗口指導實現。而在房貸利率改革後，個人房貸利率按照LPR報價，首套房利率不得低於相應期限LPR利率，二套房貸利率不得低於LPR+60個基點，真正起到了對於不同需求住房者差別化的政策對待。考慮到國際和國內的宏觀環境，LPR後續大概率會走低，從而惠及有剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者。但對於投資性甚至投機和炒賣的購買者而言，由於二套房房貸利率是在LPR基礎上加一個基點得出，基點加幅隨著LPR下降可能不斷加大，購房者的成本也會不斷提升或者至少維持不降。 央行領導近期表態房貸利率不會下降，在一定程度上也佐證了上述判斷。
二是“因城施策”和“因行施策”短期難以看到顯著效果。
理論上看，不同區域房地產市場發展情況和客戶資質存在差異，不同金融機構的資金成本以及服務的客群資質存在差異，住房貸款利率應當在嚴守“首套房利率不得低於相應期限LPR利率，二套房貸利率不得低於LPR+60個基點”的央行底線下有所差異。但持續的房地產調控已經對於地方政府財政構成了極大的赤字壓力，從經濟動機上看，沒有中央政府的硬性要求，各地政府沒有進一步加碼房地產調控的激勵。因此，只要土地財政的邏輯不變，大多數地方的“因地施策”短期內很難看到差異，中央政府的下限可能成為各地標準化的政策選擇。此外，在房價單邊上漲的過去，商業銀行並沒有基於借款客群的質量本身做差異化的風險定價，更多是基於房地產按揭貸款抵押率的控制實施風險把控，在政策允許的範圍內通過利率優惠競爭房貸客戶，只有在未來房價呈現穩定趨勢甚至部分地區房價下調跡象明顯時，才可能出現商業銀行針對差異化客群的差異化風險定價。
三是密切關注商業銀行零售金融創新帶來的房貸利率差異化定價。
利率市場化破冰之後，商業銀行的息差空間不斷壓縮，創新激勵也會進一步提升。這些年國內商業銀行一直喊著學以零售和小微見長的富國銀行，而佔據富國銀行信貸資產端“半壁江山”的正是房地產抵押貸款。富國銀行認為，在對美國人的重要性、財務安全的關聯性上，任何一項金融產品都比不上家庭按揭貸款，這一判斷在中國可能更為適用。以家庭按揭貸款為切入點，富國銀行深耕家庭零售金融，從深度和廣度上擴展服務，針對購買不同類型住房、出於不同目的購買住房、願意接受不同利率條件購買住房的消費需求制定差異化的貸款產品，同時廣泛推行交叉銷售，其推出的“Wells Fargo Home Rebate Card Rewards Program”，可以讓信用卡日常消費額的一定比例作為折扣項轉換為按揭貸款本息金額的削減。這些都是中國商業銀行圍繞住房抵押貸款可能進行的創新，未來中國的房貸利率一方面可能體現為針對不同房貸細分市場客群的定價差異，另一個方面受交叉銷售影響房貸真實利率可能更加具有隱蔽性。
作者陳文，西南財經大學普惠金融與智能金融研究中心副主任。原文發表於《新京報》2019年10月9日“經濟時評”欄目。
