近期，中国海外发展发布2019年年度报告。比这份年报稍晚一些，中海地产上海公司以零溢价率拿下了位于虹口嘉兴路街道的一幅优质地块。
而随着上海公司总经理崔帅接受调查，其在竞拍过程中显露的“围标”疑云与中海在过去一年大涨的拿地成本一并暴露在大众眼前。
目前，对于虹口地块是否确属“围标”尚未有定论，不过激进拿地的代价却已传导到中海正在收缩的利润规模中。
“利润王”失速
自2018年以来，受制于“房住不炒”的主基调，房地产行业整体规模增速就呈下降趋势，保利润、重质量成为行业共识。碧桂园即在业绩会上表示其不以规模论英雄，更追求有利润的现金流；世茂则直接将未来两年的战略重点升级为“利润之战”；曾经盈利水平同样可观的绿城也在业绩会中声明与其关注规模，其更注重利润。
在友商齐保利润的大趋势下，中海积极扩规模的步调则显得有些特立独行。
对于中海这类企业来说，27页的年报篇幅不算长，3771.7亿港元的合约销售额列在这份精炼报告的第一项，格外显眼。克而瑞于去年年末推出的房企销售排行榜早已提前预告这份成绩，3301.3亿元的全口径销售额和3084.8亿元的权益销售额令中海均列百强房企销售规模第7位。并且，25.21%的销售额增速已明显高出行业TOP10 18%的平均水平。
然而接下来的毛利率、净利率两个关键指标，却令中海曾经“利润王”的标签不再稳固。2019年，其毛利率、净利率分别为33.7%、25.4%，单独对比依然足以傲视群雄，不过再加上同比分别下滑4.1、1.1个百分点的后缀，则难掩失落。
毕竟此前三年，其利润率还保持着逐年走高趋势，虽然增速微乎其微。2016-2018年间，中海毛利率分别为27.8%、32.9%、37.8%，净利率分别为23%、24.6%、26.2%。
知名地产分析师严跃进认为，下滑的利润率与中海近年来相对缓慢的规模增速不无关系，缓慢的业绩增长也拖慢了利润增长的脚步。
2017年以前的中海，一直强调稳健，规模扩张趋于保守。克而瑞统计数据显示，2013年中海全年销售金额为1170.0亿元，当时位列其上的保利1251.0亿元，紧随其后的碧桂园、恒大分别为1097.3亿元和1082.5亿元。而到2017年，中海地产销售额仅增至2013.7亿元，保利却有3150.1亿元，碧桂园、恒大则已达5500.1亿元、5131.6亿元。
前任总裁颜建国也曾表示为了净利润持续增长，规模增长是必须的。于是，在其2016年底重回中海之际，也开启了积极提速的序幕。2017-2019年，中海合约销售额同比分别实现了10.19%、29.8%、25.21%的增长。然而三年的发力未能避免如今利润率下滑的趋势。
拿地成本或为重要成因
同一时期，中海的积极也体现在拓储速度上。年报显示2019年中海权益购地金额同比增加24.1%至1134亿元。这一数字在中指推出的房企拿地金额排行榜上排到了第四位，超过“买买买”不手软的融创。
事实上，其在近三年于土地市场上展现的积极都与2017年以前截然不同。2017年-2019年，中海每年耗费的土地出让金分别为951.2亿元、1101亿元、1134亿元，而2016年仅有484亿港元。
不过，虽然其在2019年的拿地金额同比增幅较大，但新增的土地面积却少了超过600万平方米，同比下降35%。
这意味着，中海在购置土地时的成本增加了。
年报显示，中海2019年约有68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群和长三角都市圈，截至年底，有八成以上土储布局于一、二线城市。深耕一、二线的策略推高了中海的拿地成本，也一定程度上吞噬着中海的利润。
克而瑞一项研报显示，2019年中海新增土储的楼板价大幅上涨，约为9994元/平米，同比增长61%。而在长期不放松的调控环境下，后续房价上涨的空间则十分有限。
中原地产分析师卢文曦认为，中海拿地付出的高成本代价也是利润被压缩的一大因素。而且土地成本推高的情况下，要想获得快速的利润增长较为困难。“因为项目的回款需要时间周期来支撑，所以从利润率角度来看，增速势必会慢一点；但如果从利润值的角度来看，毕竟中海整体利率较高，只要能耗上足够的时间还是没问题的。”
因此高成本拿地带来的利润压力又转嫁到销售回款上。但卢文曦又指出，中海个别项目的去化有些慢。
如清明期间，在济南历城区开盘的中海半山湾畔，至4月8日去化率仅16%，而与其同日开盘、同属历城区的融创东山府，每平方米销售单价比中海半山湾畔贵出3500元，至8日的去化率已达到71%。
高昂的拿地成本正慢慢模糊中海“利润王”的标签，而3月末，以起始价竞得上海寸土寸金的虹口嘉兴路地块可算难得的好消息。不过进入本月，随着中海上海公司总经理崔帅因在本次竞拍中涉嫌“围标”接受调查，这块零溢价宅地的前途已未可知。
“明天”业务或遭受重创
在2019年的主席报告中，颜建国再次提到了“今天、明天、后天”战略业务结构。这份在2018年业绩会上提出的战略组合，其中之“明天”在2019年就显现出疲软态势。
“今天”即中海的主业住宅开发，“明天”为商业资产管理，即写字楼、酒店、长租公寓等板块，“后天”则代表着中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。根据年报数据，中海地产在2019年取得的商业收入约41.6亿元，同比增长22%。其中，投资物业租金收入37.5亿元，同比上升26%，酒店和其他商业物业收入4.1亿元，同比下降7%。
虽然整体收入上涨，不过相较2018年的增速来看，已经有所减缓。2018年，中海商业物业总收入为40.6亿港元，同比增长38.1%，其中投资物业收入35.3亿港元，同比增长44.1%，酒店及其他商业物业收入5.3亿港元，同比增长8.2%。
如今加上国内外疫情接连爆发的“神助攻”，专注商业地产的“明天”或将全年遭受重创。
截至2019年底，中海地产持有并投入运营的商业物业总面积有438万平方米，包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，长租公寓2家。而卢文曦表示，诸如写字楼、酒店、长租公寓一类产业，基本可算受疫情影响的重灾区。
他指出，购物中心随着消费力复苏或许短期内还能迎来一波报复性反弹，酒店业或许也会在未来一段时间内逐渐恢复，而长租公寓因与其他产业相比利润极低，又因中海具有国企背景，因此在其内部或许主要承担社会责任性职能，利润贡献暂可不表。因此最“麻烦”的实属写字楼业务。
卢文曦认为疫情的摧残对于本就不景气的写字楼市场无疑是雪上加霜。来自世邦魏理仕的报告预计，今年全年国内写字楼的空置率将攀升至25%。
而中海“明天”的重头戏恰恰是写字楼。其2019年的商业物业总收入中，写字楼收入占比69.8%。并且是国内最大的单一业权写字楼发展运营商。
此外，世邦魏理仕还预计今年国内17个主要城市，除广州外，均将出现不同程度的租金下滑，北京、上海、深圳的预测租金增长率分别为-1.1%、-1.2%、-1.9%。来自戴德梁行的分析报告则显示，刚刚过去的一季度写字楼市场已经呈现惨淡局面，北京全市写字楼市场净吸纳量约-3.7万平方米，为史上第二低，仅次于2008年四季度的-13万平方米；上海行情更差，市场净吸纳量至-9万平方米。原因在于上海是以民营企业及外资企业主导的经济体，北京则以国有企业为主导，“黑天鹅”来临时，民企、外企抗风险能力更弱。这份报告同时指出，疫情将导致北京写字楼市场空置率继续攀升，租金持续面临下行压力。相比北京受影响更甚的上海，压力或只增不减。
而中海去年依靠写字楼实现的收入中，有近半数来自京、沪两地。
眼下这项被中海誉为面向明天的成长型业务，正遭遇突发事件与中长期暗淡的双重打击，尴尬节奏一如那些年错过的规模和成长，如何平衡扩张与利润的天平，成为摆在中海面前的一到现实命题。
王晗玉/文
