我曾經發表了一篇文章，為什麼我推薦房貸儘量綁固定利率，而不是跟隨LPR浮動利率 沒去看的可以去看這篇文章。
在上一篇文章裡，我是建議大家如果打算長期按揭的話，最好籤固定利率，如果打算再10年內還清貸款，那麼就選擇跟隨LPR浮動。
文章僅僅從對沖的角度來解釋選固定利率的好處，並且我在文中也給出了我的預判，我認為中國在2025年之後GDP增速會加快，於是整體利率會在2025年開始上漲。
至於為什麼給出這樣的預判，恐怕要另外一篇文章詳細解釋，這裡就不展開了，此篇重點從國家政策方針的層面，解釋未來國家有意讓LPR上漲——那就意味著，即使未來國家GDP增速是下降的，LPR依然有可能上漲。
在那篇文章的評論，有很多人噴我，噴我的意思大致是認為按照發達國家的過往，利率會大概率走低，或者說中國未來增速不可能再提高雲雲。
其實很多人存在一個認識誤區，就是認為過去基準利率是偏計劃經濟手段，而LPR則是利率往市場化方向發展的重要一步——這也是各大媒體或水軍的解讀，甚至會說LPR=市場利率。但事實上，卻是相反的。
一些人以為基準利率是指央行定下一個利率，然後叫商業銀行都參照這個利率——其實不是的，基準利率最終也是由市場決定，它是一個市場利率水平的反映，我國的基準利率主要是參照國債收益率，而中國人民銀行宣佈降低或提高基準利率的意思，是指通過貨幣政策來釋放或收縮流動性來影響到國債收益率，方式有：1，公開市場操作，主要是在國債的二級市場買入或賣出國債，當大舉買入國債的時候，國債價格就會被推高，國債價格推高那就意味著收益率降低，於是基準利率降低；2，調整對商業銀行的貸款利率（我們稱之為再貸款利率），例如當降低再貸款利率的話，如果國債價格仍保持低位的話，那就意味著國債收益率相對於再貸款利率處於高位，那麼商業銀行就通過再貸款貸來的錢，買入國債來賺取利差，而這樣的集體行為就會推高國債價格，於是收益率最終就會降低到跟再貸款利率接近的水平，於是基準利率降低。
總而言之，基準利率它其實是一個非常客觀的描述市場的一個參數，它不以央行或商業銀行的意志而改變，雖然他們的決策會影響到基準利率，但它就是按既定的方式來呈現在大家眼前。
過去房貸利率是跟隨基準利率浮動的，而現在卻改為跟隨LPR，首先大家可以去查看一下LPR的概念，簡單來講就是由十幾家商業銀行共同報價形成的加權平均數，而這裡面央行使不參與其中，但央行的貨幣政策會影響到商業銀行的報價。
媒體的口徑會把這說成是一個更加市場化的轉變，但其實，我們再想深一層，原來的基準利率是參照市場某個變量的一個客觀描述方式，而現在確改為由商業銀行的主觀報價來決定，然後商業銀行的主觀報價決定了存量房貸的利率水平。
有人要反駁了，說LPR反映市場利率云云，首先大家先了解一個客觀事實，就是LPR≠市場利率，就是LPR只是市場上觀察利率水平的其中一個窗口，除了LPR外還有很多窗口是用來觀察這個市場的，拿美國為例，反映市場利率的主要還是基準利率，又叫聯邦基金利率，而美聯儲的議息會議，也是圍繞著聯邦基金利率。
而現在大家有一個錯覺說lpr取代基準利率，最能反映市場利率的原因之一是中國人民銀行的官網上的月度報告主要是圍繞lpr。
但請記住，人行官網雖然會公佈lpr，但lpr的定價權是在商業銀行手裡，雖然在我國人行或國家上層能夠動用行政力量去幹涉商業銀行的決策。
那麼lpr能否反映市場利率？就拿最近的例子來說，相信大家聽過經營貸吧？現在lpr是4.65，但在深圳經營貸卻可以低到去到1.6左右，所以呢？lpr真的能反映真實的普遍利率水平嗎？只能說它能有限反映，正如我前面強調的那樣，lpr只是其中一個視角或窗口。在我國，定向降息的手段多著呢。
那麼接下來就探討一個問題，為什麼國家會出此政策？為什麼要用lpr來取代基準利率作為房貸利率？真的是想降低大家還款壓力嗎？
只要聯繫“房住不炒”政策，就能想通了。我在別的一篇文章 為什麼我說未來會進入房租暴漲，房價穩步微漲的時代” 詳細探討過，房住不炒的目的是通過同時打壓房地產業的供給端與需求端，使得中國經濟逐步擺脫對房地產的依賴，使資本流向別的領域。
而在需求端，主要是通過限購限貸來打壓，而限貸的方式之一除了提高首付比例外，剩下的方式就是提高房貸利率了。
怎麼提高房貸利率呢？如果是按過去的房貸合同，是跟隨基準利率浮動的，如果要提高房貸利率，那就意味著要提高基準利率了。那基準利率是什麼？前面提到了，它是參照國債收益率水平，它是最能反映市場流動性的指標，如果要提高基準利率，那就意味著要在國債二級市場上大量賣出國債，或是提高對商業銀行的再貸款利率，這兩種行為都會直接導致貨幣回籠市場流動性緊縮，如果本身社會處於衰退週期，無疑是雪上加霜。那該怎麼辦？總不能宣佈把合同上基準利率的概念修改了吧？
所以現在提出了房貸利率綁定lpr，綁定了lpr，其實就是讓房貸利率跟真實的市場利率脫鉤，商業銀行可以隨意報高價，它們完全有理由這麼做，正如我前一篇文章提到，現在存量房貸體量那麼大，提高一點利率能帶來大量的利潤，但同時卻不影響背後真正的市場利率，因為如我前面提到，可以推出各種優惠的利率給企業，這是央行允許的。
而從國家上層角度，也是通過放權給商業銀行，商業銀行出於逐利動機推高lpr，從而打壓房地產業。
這就是為什麼國家推出房貸利率從跟隨基準利率轉為跟隨lpr。
所以我很肯定，未來lpr會逐步走高，同時其他反映利率的指標會降低。
至於把lpr解讀成是央行給廣大房貸者的大禮包，這是自媒體自己說的，官方從來沒這麼說過
