文 | Ellie
天氣轉暖後的大宗交易市場也開始活躍起來了。
今天，中植旗下投資平臺“中海晟融”宣佈已成功收購北京市東城區核心地段的工人體育場西路公寓項目。
同時，中海晟融宣佈已與世茂集團達成合作，中海晟融將向世茂集團轉讓其持有的北京工體項目公司40%權益，雙方後續將攜手操盤，對項目進行重新定位、設計改造、營銷、運營等資產管理工作。
至於項目金額，中海晟融官方並未透露。官方資料顯示，該項目的地上建築面積為27564.28平方米，地塊規劃用途為商住兩用，涵蓋公寓、商業、辦公等多種業態。
圖片來源：中海晟融官微
公開資料顯示，北京工體項目於2006年建成，坐落於北京市東城區工人體育場西路三號，位於北京三里屯-工體區域，項目緊鄰工人體育場、工人體育館、三里屯太古裡、三里屯酒吧街和三里屯SOHO，周邊各類時尚人士匯聚。
項目地處北京東二環到東三環之間，距離東二環東四十條站1.2公里，距離東三環團結湖站1.9公里，臨近兩大使館區，並是東城區重點小學“史家實驗小學”的劃片學區房。
項目四周均擁有開闊的視野，可直視工人體育場、工人體育館以及即將建成的中國愛樂樂團音樂廳。作為北京核心地段可供散售的70年產權公寓，工體項目無疑是不可再生的稀缺資產。
受新冠疫情影響，北京大宗市場並沒有延續2019年的走勢，2020年一季度北京大宗市場總共錄得7宗交易，總成交額180億元，其中有80億還要歸功於新加坡政府投資公司GIC收購LG雙子座大廈。無論是交易金額還是交易筆數，北京大宗市場均不及去年同期。
戴德梁行報告顯示，手中持有項目的投資者在當前的情況下會將更多精力放在資產管理上，維持好現有資產的租金水平與出租率；尚未入手資產的投資者則以觀望為主，伺機尋找線城市的投資機會。
01
東二環商圈再下一子
項目總價12億元
2020年一季度，東二環商圈在北京五大商圈中表現亮眼：弘毅投資聯合體收購北京合生國際大廈北樓項目已完成交割，九江線材以4.76億元從景瑞控股手中購得位於東城區的NAGA上院項目，如果算上工體3號項目，東二環商圈開年以來已經完成了3起大宗交易。
東二環商圈的“貨”為什麼突然增加了？
戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵告訴PropTech研習社，“東二環這幾個項目其實一直都在，因為項目自身原因比較多，所以在市場上沒有那麼“高調”，合生也只是近期才正式官宣。”
至於工體3號項目的成交金額，PropTech研習社諮詢了多位業內人士。
有兩位業內人士均表示，該資產的成交金額在12億元左右。如果該金額屬實，則工體公寓項目的成交單價約為4.35萬/平方米。
對於中植系而言，這筆賬划得來嗎%3F
其中一位業內資深人士表示，該項目屬於不良資產，項目比較老，產品本身有一定瑕疵，同時趕上現在的市場環境，所以項目單價在4萬出頭。
工體3號項目區位圖
值得關注的是，從地理位置來看，工體3號項目位於工體西路，而賈躍亭多次流拍的世茂工三項目位於工體北路，步行距離只有1公里左右。
東二環商圈上一起公寓買賣還要追溯到2016年。
2016年，中信產業基金和梵天資本以約合人民幣23億元的總價從基匯資本手中收購高端服務式公寓“萬國公寓”，萬國公寓的建築面積約為5.44萬方，粗略計算，萬國公寓在2016年的成交單價為4萬/平方米。
PropTech研習社瞭解到，萬國公寓系基匯資本於2008年金融危機時購入，基匯資本對萬國公寓持有八年後最終通過整體出售的方式退出。而中信產業基金和梵天資本於2016年整體收購萬國公寓後，對物業進行裝修升級並通過散售方式退出。
某業內資深人士表示，該項目散售過程雖然比較波折，但最終的收益還算不錯。
那中植系收購的工體3號項目未來將通過何種方式退出呢？
公開資料顯示，工體3號項目是可供散售的70年產權公寓。房天下官網顯示，工體3號目前的銷售單價約為7.8萬/平方米，而萬國公寓的單價高達13.5萬/平方米。粗略計算，經過改造的萬國公寓單價較工體3號高出40%以上。
工體3號項目（來源：房天下官網）
萬國公寓項目（來源：房天下官網）
某業內資深人士告訴PropTech研習社，“這個沒有定論，（整售和散售退出）都有可能的，要看政府審批、地段、稅賦。”
02
時隔半個月
中植系再次出手工體公寓項目
天眼查顯示，本次項目的操盤方中海晟融（北京）資本管理集團有限公司成立於2014年，註冊資本15億元，控股股東為中海晟豐（北京）資本管理有限公司，實際控制人為中植系掌門人解直錕。
在此前的媒體報道中，中海晟融的定位是整個中植集團在資本市場業務的一個重要控股平臺，中海晟融的業務主要包括對上市公司的戰略投資、二級市場陽光私募、私募投資和併購重組等。
中海晟融股權結構（來源：天眼查）
中植系近年來在商辦投資市場表現活躍。
半個月前，東方資產以33億元的價格接盤爛尾樓中弘大廈，彼時有媒體表示接盤者表面是債主東方資產，實際背後是中植系。那麼，中植系具備資產盤活能力嗎？
據PropTech研習社統計，中植系旗下另外一家地產併購基金中融長河資本曾參與了多起城市更新項目。
2016年10月，中融長河資本以18.95億元收購了原北京開元名都大酒店，從酒店改造成寫字樓後，該項目更名為“北京中融信託大廈”；同年12月，中融長河資本以23.2億元收購了原百盛太陽宮店，太陽宮百盛隨後被成功改造為LEED金級認證寫字樓，並於2018年3月整體出租給了大眾汽車。
此外，中融長河資本還投資並管理上海靜安區中融信託大廈、美國西雅圖高端出租型公寓等項目。
有業內資深人士指出，開元名都大酒店、太陽宮百盛兩個項目從改造的角度非常成功，改造後的資產收益都還不錯。
雖然前述項目的具體投資收益尚無法得知，但中融長河資本對資產價值的提升也可從租金略見一斑。
據北京中融信託大廈寫字樓官網顯示，該寫字樓目前的日租金均價約為13-15元/㎡·天。也有業內人士認為公寓資產的漲幅對運營依賴度較小。
前文提到工體3號的銷售單價比萬國公寓低40%左右，那麼，曾經成功操盤的開元大酒店、太陽宮百盛的中植系，能否幫助工體3號鳳凰涅槃%3F
