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在房屋買賣合同糾紛中，買賣標的設定抵押權的情形不在少數。這種情形主要出現在辦理了按揭貸款的商品房再轉讓過程中。通過按揭貸款方式購買的商品房，在辦理權屬登記時往往需要向銀行辦理抵押登記手續。如在還清銀行貸款之前轉讓房屋的，設定的房屋抵押權尚在存續期間，就會出現轉讓抵押房屋的情形。那麼，設定抵押的房屋可以進行轉讓嗎，訂立的房屋買賣合同是否有效？
網友諮詢：
我前幾天簽訂了一個房屋買賣合同，這幾天我去房管局去查房，竟然發現這個房產是經過抵押過的，現在還沒有解除抵押。我想問一下，設定抵押的房屋可以進行轉讓嗎，訂立的房屋買賣合同是否有效？
遼寧申揚律師事務所曲柏傑律師解答：
根據《物權法》第一百九十一條的規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意後轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
另外，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條的規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
通過以上法律法規可以看出，法律並沒有禁止被抵押物的轉讓，只是需經抵押權人同意才可以轉讓，因此如果抵押權人同意轉讓抵押物，那麼抵押人與受讓人簽訂的買賣合同如無其他無效事由，是當然有效的。
曲柏傑律師解析：
在買賣合同法律關係中，買賣合同是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動之結果。
引起物權變動的原因行為即合同效力，不受抵押權人是否同意轉讓抵押物的影響，只要該買賣合同系當事人真實性意思表示，符合合同生效條件，即屬有效合同。
當事人雙方簽訂的房屋轉讓合同系雙方真實性意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，雖然轉讓房屋已經抵押，但引起不動產變動的原因行為即合同效力，不受抵押權人是否同意轉讓抵押物的影響。
所以說，設定抵押的房屋可以進行轉讓，訂立的房屋買賣合同一般情況下也是有效的。
執業15年，合夥人律師，遼寧省律師協會民法專業委員會委員，瀋陽市律師協會刑法專業委員會委員和考試培訓專業委員會委員，企業法律顧問。
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