4月5日上午9点，招商蛇口太子湾“湾玺”再度开盘，单套总价2900万起，共计54套。开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。
这一房地产新“壕”的消息吸睛无数，继此前不久的苏州三楼盘“日光”之后，成了“后疫情时代”房市新传奇。
这边是壕盘日光的如火如荼，那边却是3月份北上广深二手房房价下跌的雨雪交加。其中上海的跌幅最大，环比下跌了5.85%，位居全国首位，跌出了血花四溅。
楼市的冰火两重，让人有些看不懂。房价到底是冷是热，成了“罗生门”——看跌的底气十足，看涨的也有凭有据。
这到底是怎么回事？
【1、二手房跌了？】
上海房价一向比深圳要稳，过去的经验是上一个台阶后横盘数年，甚至微跌，而后再上一个台阶。动态非常有规律。
数据来源：搜狐焦点
主要原因是上海市政府的土地财政依赖度较低，多年来平稳地保持在20%左右。而且上海土地资源较为稀缺，“不差钱”加“不愁卖”，上海市政府牢牢掌握了土地供给的主动权。
从财政结构看，上海的土地出让金收益和政府财政赤字直接挂钩，反正财政有坑了，就拿地出来填。加之上海的基建饱和度比较高，增量可控，也无需透支土地财政。所以，魔都的房价比较稳。3月份，上海出现这样大幅下降，确实比较罕见。
有人评论说是“假摔”，那是想多了。这次短期急跌当然不假，由几方面因素造成的。
“01、成交量大幅下降”
疫情影响后的成交量，同比下降达到了四成。交易量大跌会放大其他降价因素的最终体现。但是，疫情期间看房不便，交易量仍然达到了1.5万套，是2月份2.3倍，并不冷清。
“02、3月不是传统的房产旺季”
而且目前还处于疫情阶段后半场的暧昧形势下。选择此时卖房的出售方有不少是急需用钱的，急售当然要降价了。因此，200平米以上的二手房降价幅度最大。
“03、购房消费降级”
3月份上海二手房中“老破小”的成交比例大幅增加，50平米以下的创2019年来新高。从2016年开始，上海的落户政策收紧、加强拆违等一系列政策，导致“老破小”在二手房市场交易中的比例明显上升。
2017年，上海二手房市场“新上海人”超过本地户籍者，占购房者比例的52.7%。因为担心落户政策再收紧，很多“新上海人”在资金不充裕的情况下选择了“老破小”作为在沪置业的起点。
2018年二手房交易中面积70平米以下的房子占了50%以上，去年至今年年初这一比例还在上升。
同时，“老破小”也呈分化趋势。地段好、配套全的价格平稳，学区房更是有明显涨幅，而郊区缺配套价格下降明显，这是市场竞争的结果。
这样两三年盘整下来，优质房源的消耗更快。3月份内环线内的成交占比创六个月新低，整体成交价格下滑是顺理成章的。
由此可见，上海二手房市场的价格下降，是住房消费降级为主的结构性因素所致，再加上疫情特殊条件的放大。但是，新房交易却是另一副光景。
【2、新房稳了】
限价政策导致新房价格只是名义价格，不能反映市场供需关系。所以，看价格不如看场面。
深圳、苏州的豪宅热销，上海的情况其实也差不多。成交量top10的楼盘中，四成是豪宅，套均总价1570万的瑞虹八期连续两个月霸榜。
地段分布上看，每平米价格破十万“宇宙中心”的黄埔、老静安、长宁、老卢湾、虹口照样坚挺。黄浦在三月最后一周成交了1万平米，均价每平140000元，也算多年未见的——主要是黄浦的新盘供应稀缺。
紧随“宇宙中心”之后的杨浦、新闸北、普陀、徐汇“四大金刚”，还是超过每平9万的均价。结论是，“壕圈”购房热情并没有被疫情浇灭，而且还有点“报复性买房”的架势。
郊区的情况也没有呈现出结构性的改变，嘉定、青浦、原南汇成交量分列一、二、三位。成交量都在4万平米到5万平米之间，价格波动也不明显。
郊区购房的主要是居住改善和“新上海人”的中产阶层，价格区间在每平米3.5万元到5万元之间，较能反映普通需求。
整体上看，上海新房市场的整体变化不大，无论是价格还是各区的版图都是如此。
值得一提的是，限价之下的价格小幅变化对普通购房者意义不大，开发商为了增加利润，是有很多规避手段的。
比如过去送车位的，现在改成购买总价四百万的房子再买个二十万的车位，就相当于5%的房价了，名义价格每平米跌个一两千元又有什么意义呢？
如果是郊区复式、合院、联排之类的产品，还有跳空、地下室等的面积调整空间，二三十万很容易就做出来了。
总体而言，上海的房价有自身的特点。仅仅一个月的二手房均价下跌不足以说明房价整体在下滑，新房市场基本稳定，更能反映这座城市房地产市场的基本面貌。
【3、好时代一去不复返了】
2、3月份的中国楼市出现了很多戏剧性的场面，豪宅热销和二手房跌价都有各自的逻辑。
中国房市从一哄而上的“大跃进状态”进入了市场细分的精准时代。所谓的“罗生门”其实很好理解，因为本来就是不同的剧本、不同的舞台，讲不同的故事。
对购房者而言是种考验。买还是不买的纠结，会持续很长一段时间，正确的决策没有统一的答案，但是有共同的起点——那就是逻辑。
中国房地产发展至今，有很多情绪化的表达。“房价腰斩党”、“刚需一族”的受伤感是主流。处境可以理解，心情也该体谅，但是经济运行的逻辑不会受情绪影响。房产调控政策收紧曾经被“受伤人群”寄予厚望，现在可以复盘一下。
全面限购、限贷、限价之后，虽然没有实现“房价腰斩”，名义价格上涨是被控制了。但是，又有多少“刚需一族”因此受益了呢？买不起的还是买不起，有的甚至变成了“买不了”。整体经济运行也没有因此受益，不投楼市不等于必须去投养猪吧。
房企转型、跨界是输多胜少，购房需求被抑制的人群，也不会把钱投向其他领域。经济有经济运行的逻辑，房地产有房地产的逻辑，不以人的情绪为转移。
和所有市场活动一样，房地产市场的逻辑无非也是供需关系。特殊之处在于土地供给是政府垄断的，直接通着政府财政——而且是通着地方和中央两级财政，因为土地出让金是要分成的。加上相关税收分成，中央的分成比例也要近半。
从历史数据来看，全国仅2011年和2012年房价的增速高于地价增速，其余时段地价的增幅均大于同时期房价的涨幅。（来源：中国产业信息网）
因此，政府调控房价的政策和财政状况直接相关，财政余裕大一点，控制力度就强一点。财政吃紧了，土地的水龙头就要松一松。这就是政策的逻辑，本质上是政府作为土地资产保有者的角色，和社会管理者的角色之间的平衡。
货币政策也好，财政政策也罢，最终都要回到解决政府财政问题的原点。从资产角度讲，国有土地是最大宗的国有资产。即便是上海这样财政结构较为合理、土地依赖不严重的城市，也不会听任手上的土地资产贬值。
在政府财政结构发生重大变化之前，这一逻辑是不会变的。因此，房价调控政策的逻辑是不会变的，“稳房价”而不是“跌房价”。
比起供给端的万年不变，需求端的变化比较大，有明显的细分趋势。全国范围内，三四线和一二线显著分化，一二线又根据各自的地域属性分化。
产品层次上，豪宅、改善型、进城起步的“老破小”分道扬镳。甚至“老破小”这种底层资产都在根据学区条件、区位明显细分。
今天讲“中国房地产”已经太过空泛了，没有实际意义。中国巨大的地区差异、财富差距，正在房市上充分体现出来。上海房价的涨跌和郑州的房价涨跌会分离，上海的豪宅和老破小之间的涨跌也不会紧密挂钩。不同的人群在房市上分流、各取所需，将是未来的趋势。
但是，分流不等于分离，市场是有多米诺骨牌效应的，不同层次的需求之间存在微妙的互动。比如上海房市，“新上海人”的购房降级让“老破小”热销，而出售了市中心“老破小”的老人走向了郊区的新天地。
这种微妙的联系最后会反映到市场信息中，即便限价之下的价格信息失灵，还是会有微妙的市场表达。购房者要善于读懂市场信息，从中发掘市场的逻辑。
最重要的一点是，03年SARS、08年全球金融危机都阻止不了房价上扬的强势已经不复存在。
今天中国的经济形势和新冠疫情造成的后果，都和当年大不相同。如果新冠疫情对全球经济、中国经济造成重创，那么房价一定会出现波动。
不要指望任何政策救市，包括经济刺激的货币放水。但是，“房价腰斩党”也不要指望经济下行中“捡漏”——真出现“房价腰斩”的话，说明经济运行已经出现大问题了，恐怕绝大多数人都不会有买房的心情和能力了。
日本所谓“房地产泡沫破裂”后，又有多少人、哪些人买房了呢？买不起的更买不起，受益的只会是少数的幸运儿。
如果说过去购房置业考验的是资金能力，那么现在还要附加一定的智力和知识门槛。“随便买买也会涨起来”的“好时代”已经一去不复返了。
【4、给点小建议】
上海的房市分化趋势会比较明显，除了宏观经济的大背景外，影响比较明显的是落户政策尺度、老旧小区棚改力度。落户尺度放宽、棚改提速都会推动房市，但不会出现短期之内的房价暴涨。政策实施比政策宣示更为重要，务必多多留意。
两千万以上的豪宅市场已经从大众房市中游离出去了，普通购房者不必对其小幅涨跌过于留意，没有多大参考价值。相比之下，二手房市场的交易结构更为重要，而且比均价指标更为重要。要从市场细分的角度去解读均价指标，而不是简单的看涨看跌。
个人买房注意当下宏观经济形势的特殊性，务必量力而行，重在长远。不是“壕”，就不要有投机获利的想法，经济形势变数太大。
杜绝冲动，每一个纳入选择范围的楼盘都要认真仔细地分析。相对而言，地铁沿线的远郊中高端房源最值得关注（大片拆迁安置房请谨慎），居住价值和投资价值都比较高。而且价格相对较低，长远的抗跌能力较强。市中心已经有住房者可以作为第二居所的选择，同时实现资产配置优化。
最后再强调一下量力而行，特别是准确评估自己的收入稳定度，目前可不是透支财力的好时机。
