近年来，随着城市化进程的加快，城市建设不断飞跃，越来越多的房地产项目拔地而起，对于住宅小区而言，在开发商开发建设完成后，将房屋销售给业主的同时，为了避免小区因新建导致业主入住不全，业主大会成立之前物业管理处于真空状态，为了更好维护小区业主的合法权益，国务院颁布的《物业管理条例》规定了前期物业服务制度，即在业主大会成立之前，建设单位为小区选聘物业服务企业，并签订书面前期物业服务合同。本文将要介绍的案例即围绕着前期物业服务合同开展。
（一）案情简介
原告系一家房地产开发公司，被告为物业服务公司，原告于2010年将其开发建设住宅小区委托被告公司进行物业管理，双方签订《前期物业服务委托合同》，合同签订后，被告物业公司入驻小区，并协助业主办理入住手续，在办理入住手续的同时与每个业主分别签订了《前期物业服务合同》。合同履行过程中一切顺利，各司其职。
但是，在物业公司服务的第七个年头时，因房地产开发公司与物业公司产生矛盾，本已将大部分销售给业主的房地产开发公司将物业公司告上法庭，其认为物业公司服务不周到，具体表现在小区安全、卫生、物业费公示、绿地、工作人员服务态度等方面均不到位，并在诉状中列举了物业公司四大罪状，以此认为物业合同的根本目的无法实现，要求与物业公司解除《前期物业服务委托合同》，责令物业公司限期搬离小区，归还占用的物业服务场地，交接物业资料。
（二）案例解读
开发商能否单方解除前期物业服务合同？
第一，要回答该问题，首先应明确的开发商在本案的身份地位，其是否有解除前期物业服务合同的主体资格。开发商顾名思义为小区的开发建设单位，其将所建商品房公开销售给业主后，小区全体业主便享有了对小区房屋及公区范围的所有权，物业公司提供物业服务的对象亦为全体业主，并非是对开发商提供物业服务，物业公司也是向业主收取物业服务费，并非向开发商收取，故前期物业服务合同的权利义务承担者为全体业主及物业公司，开发商仅是在小区未成立业主大会时，履行为小区选聘物业公司的法定义务，其仅仅为前期物业合同形式上的签订者，并不就物业服务产生实质的权利义务影响。
第二，在此案例中，有一个重要事实即物业公司在为小区业主办理入住时，已经与小区全部业主分别签订了《前期物业服务合同》，即表明小区业主对于由被告物业公司来提供物业服务是没有异议的，而开发商在此时提出解约势必违背了小区业主的意思表示，并且对小区物业公司的解聘必然会造成小区物业管理的无序或不稳定，从根本上损害了全体业主的合法权益，不利于社会的稳定。
第三，在本案中，开发商所主张的观点是其认为前期物业服务合同为委托合同，而我国合同法明确规定了，委托合同中委托人享有任意解除权，即委托人是可以随时解除合同的，只不过如果因为委托人的原因给受托人造成损失的，应负赔偿责任。那么争议焦点就变为前期物业服务合同是否应定性为委托合同。
委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。且受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务。而本案中物业公司并非以开发商的名义，且未收取开发商费用，处理的也并非是开发商的事务，因此双方签订的前期物业服务合同不符合委托合同的定义及法律要件，不应定性为委托合同。
根据最高院《民事案件案由规定》，委托合同属于合同纠纷项下的二级案由，而物业服务合同属于服务合同纠纷项下的三级案由，物业服务合同纠纷并未在委托合同纠纷项下，两者属于不同的法律关系，物业服务合同不具有委托合同性质。
（三）裁判结果
本文所介绍的案例为笔者亲办案例，笔者作为物业公司的代理人，因原告作为开发商在当地有一定的势力，且非常固执己见，非要收回案涉小区，故本案耗时较久，经历了一审、二审阶段，期间调解无数次，但功夫不负有心人，最终迎来的是我方的胜诉。法院从程序上驳回了原告开发商的起诉，二审终审。下面将判决书法院认为部分展示给大家，真是字字如金，掷地有声。
法院观点：法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。据此，房地产开发公司将小区物业出售后，业主已是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担着，即实质当事人。本案中，双方当事人签订的《前期物业服务委托合同》所约定的内容涉及全体业主的共同利益，服务对象亦是小区的全体业主，原告作为开发商，即使持有该小区相关产业，亦无权代表全体业主要求解除上述合同，其作为原告提起诉讼，主体不适格。
（四）一些感悟
笔者通过代理上述案件有很深感触，无论多么艰难的案件，关系多么复杂的案件，一定要抽丝剥茧将其中的法律事实及关系进行梳理，找出对我方有利的事实及法律依据，再将事实所依托的证据进行搜集组织，最终形成完整证据链条，形成事实有证据支持，观点有法律支撑。
