博法律師說
1.在電子轉賬憑證上註明其所支付的款項為“借款”，雖然轉賬人主張“借款”的款項性質為其轉賬當時隨意填寫，該款項實為購房款，但對高達800萬元的款項性質隨意填寫，與一個理性自然人的通常做法並不相符。
2.案涉《房屋買賣合同》採取“一口價”800萬元的方式，不同於普通房屋買賣合同採取依房屋面積、每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。
基本案情
2010年11月8日，A公司與劉先生簽訂了兩份《房屋買賣合同》，將某大廈(地塊一、地塊二)A區地塊一商業綜合樓1層16店面、2層16店面、3層16店面(建築面積111.69平方米)和A區地塊一商業綜合樓1層20店面、2層20店、3層20店面(建築面積114.27平方米)出售給劉先生。
同日，雙方還簽訂了一份《補充協議》，約定：乙方(劉先生)受讓店面的付款已完成，系根據人民法院執行裁定書以物抵債，乙方無需另行支付購房款。甲方(A公司)承諾上述店面於2010年11月30日前消防驗收合格，2011年6月30日前向房屋權屬登記機構辦妥房屋所有權初始登記等。2010年11月11日，房地產交易登記中心對上述訟爭店面進行預告登記，並向劉先生髮放了房屋預告登記證明。
2012年6月20日，林先生(乙方)與劉先生(甲方)簽訂一份《房屋買賣合同》，約定乙方購買甲方某大廈案涉房產，上述房產交易價格為800萬元整;甲方授權乙方在2012年9月19日後辦理上述房產過戶手續
2012年6月19日林先生通過銀行轉賬匯款300萬元至劉先生指定銀行帳戶，次日轉賬匯款500萬元，合計匯款800萬元。劉先生將訟爭店面的預告登記證明、商品房買賣合同、銷售不動產發票等相關材料交給林先生。林先生已向福州匯豐盛物業管理有限公司交納訟爭店面至2013年4月份止的物業服務費。
法院審理
最高人民法院再審認為，本案的爭議焦點是：
（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效；（二）林先生的執行異議是否具備阻卻執行的條件。
（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效
根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條第二項之規定，民事法律行為應當具備“意思表示真實”的條件。《民法總則》第一百四十六條規定:“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”林先生提起本案一審訴訟的訴求之一是確認案涉《房屋買賣合同》有效，而案涉《房屋買賣合同》雙方當事人對其間法律關係性質的主張並不一致，且證據均非直接、充分，故判斷該合同約定的內容本身是否是當事人的真實意思表示，是認定合同效力的關鍵。
本院結合在案證據，探究合同簽訂當時雙方當事人的真實意思，並對案涉主要法律關係的性質及合同效力作出判斷。
首先，林先生在簽訂案涉《房屋買賣合同》之前，即已支付部分款項，在先後分為兩筆支付的電子轉賬憑證上，均註明其所支付的款項為“借款”。雖然林先生主張“借款”的款項性質為其轉賬當時隨意填寫，該款項實為購房款，但對高達800萬元的款項性質隨意填寫，與一個理性自然人的通常做法並不相符。
其次，案涉《房屋買賣合同》在約定簽訂合同當日劉先生即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動產發票原件交給林先生的同時，又約定了劉先生授權林先生在2012年9月19日後辦理案涉房產過戶手續，且明確約定在此之前林先生無權辦理過戶手續，而劉先生則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應歸還林先生全部“預付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。
第三，從案涉店面價格看，案涉《房屋買賣合同》採取“一口價”800萬元的方式，不同於普通房屋買賣合同採取依房屋面積、每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。同時，根據二審法院查明的事實，劉先生受讓案涉店面時，房屋依據另案調解書作價為13409596元，與案涉《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。
由此可以認定，案涉《房屋買賣合同》買賣店面的約定本身是當事人之間的虛偽意思表示，劉先生與林先生簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實目的是以案涉店面擔保劉先生本金為800萬元、借款期限為三個月、利率為日3‰的債務的履行，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。
根據《民法總則》第一百四十六條之規定，本院認定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。
（二）林先生的執行異議是否具備阻卻執行的條件
在案涉《房屋買賣合同》只是債權擔保的情況下，債權人林先生實現債權的方式應當是在劉先生債務履行期限屆滿後，向其主張債權，在劉先生拒不還債或者無力還債的情況下，林先生方可就《房屋買賣合同》項下的房產主張權利，以擔保其債權的實現。但由於當事人的這一隱匿意思表示僅在當事人之間產生合同效力，且林先生、劉先生並未就以案涉店面為借款設立擔保進行登記，故林先生並未就案涉店面享有所有權或者擔保物權，尚不能構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第十五條所規定的“所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利”，故根據該解釋第十九條之規定，林先生的異議理由不能成立，本院駁回其“停止對案涉店面的執行，解除對案涉店面的查封”的訴求。
一、二審判決認定林先生的執行異議成立，主要是依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條本院認為，案涉《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實為借款非典型擔保，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。
