為貫徹落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》自2017年9月30日起正式實施。根據該辦法規定，共有產權住房是指政府提供政策支持，房地產開發商進行開發建設，政府與個人按份出資提供資金支持，房屋建成後，政府與個人按照出資比例共同享有房屋產權，政府將其持有的部分產權“使用權”讓渡給首次購房者。
共有產權住房具有保障性住房和商品房的雙重屬性，國家出臺這樣的政策無疑是非常利好的，但是一些房地產開發商也會抓住“市場熱點”，如果將小產權房和和一些違法建造的房屋包裝成共有產權住房，那麼對購房者來說將是極大的損害。尤其是目前高房價和限購政策的刺激，許多低收入家庭為了緩解住房問題，不惜鋌而走險購買小產權房，雖然小產權房價格的確比正常商品房便宜很多，但是小產權房存在的隱患卻被很多人忽視，待事情發生後才追悔莫及。
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我們經常聽說小產權房，也被周圍的人勸說千萬別買小產權房，那麼到底小產權房是什麼性質的房屋呢？為什麼不能購買小產權房屋呢？
我們通常所說的小產權房分為兩種，一種是在村集體土地即“宅基地”上建成的，只屬於該農村的集體所有者，只允許在村集體成員之間進行流轉；一種是佔用耕地或者在集體企業用地違法建設的房子。
房地產開發商合法建造的房屋，是通過向政府繳納土地出讓金來獲取地塊，在該地塊上建造的房子，開發商建造房屋過程中會申請五證，分別為《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。待五證齊全後，開發商取得國家發證機關發的大產權證，將商品房出售給購房者後，購房者合法取得產權證。但是小產權房不同於開發商合法建造的房屋，小產權房佔用宅基地或集體企業用地建造的房屋，只能取得鄉鎮政府頒發的小產權即“鄉產權”，鄉產權並不構成真正法律意義的產權。小產權房並不是法律概念，是人們在實踐中形成的一種約定俗成的叫法，該類房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同也不能在國土房管局備案，不被法律保護。
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購買小產權房危害多多。
首先，購買行為違法，不被法律保護。我國《土地管理法》規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。即使開發商能通過其他途徑辦理農村的村民證書，那村民證書也不能作為合法擁有房屋的證據，因此，小產權房屋對外出售本身就是一種違法行為，一旦產生糾紛，購房者的合法權益無法獲得保障。
第二，小產權房無法獲取房產權屬證書。房產權屬證書是權利人合法擁有的房屋所有權並對房屋進行佔有、使用、收益和處分的權利的唯一合法憑證。集體土地使用權在土地性質未變更前，其上建造的房屋不得買賣或轉讓，否則無法取得房屋所有權證書。
第三，小產權房不得用於抵押和貸款。我國《擔保法》明確規定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押”，鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。小產權房無房產證，則不能進行抵押和貸款。
第四，小產權房容易引發糾紛。購買小產權房，只能簽署一份房屋買賣合同，而房屋所有權變更的有效要件為在房管局進行所有權變更登記，小產權房由於無合法證書無法去房管局進行所有者變更登記，僅憑一份房屋買賣合同，不能作為所有權的憑證，因此容易因一房多買產生糾紛。另外，房屋開發必須是具有開發資質的房地產開發企業，小產權房根本沒有資質，因此在質量、信譽方面都沒有保障。
第五，小產權房遇到拆遷無補償。根據《土地管理法實施條例》第26條規定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”私下交易並不能將房屋過戶，即使把房款給賣房者，實際上房屋的法律所有人還是原來的賣方。將農村土地上建設的房屋向集體經濟組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權出租行為。目前我國尚無對拆遷農村房屋而給予承租人(使用人)補償的相關法律規定，其補償對象均為農村土地或地上附著物的所有人。
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總之，買房這件大事需要謹慎，希望對各位小夥伴有所幫助。
