文/福州宅宅
关于“奥体板块”的讨论，最早可以追溯到2008年北京奥运会，当时国家第一次承办如此盛大的国际赛事，奥体成为一代人的时代印记，具有一定情怀基础；
办好奥运会不仅仅有利于对外展示我国的国家形象，也有利于对内树立国人的中国自信。因此，当全国人民都非常重视奥体工作，以成功举办奥运会为荣。
根据统计，在2008年奥运会上，我国共投资了420亿美元，用人民币算下来，就是3000多亿人民币。
在如此强大的经济支撑之下，北京奥体板块迅速崛起，各种市政配套拔地而起，”从瓦房变高楼，荒地变公园“，几年间“亚奥板块”就从一片荒芜之地跻身北京写字楼租金TOP3。
北京奥运会的成功经验，掀起了全国性的建设体育场馆热。各大城市纷纷效仿北京，选择一片荒地建设自己的新场馆，尽管没有承办奥运会，也都纷纷给自己命名“奥体板块”。
到目前为止，几乎所有的省会城市都以承办体育赛事为由创建自己的“奥体板块”，比如“天津奥体板块”、“南京奥体板块”、“杭州奥体板块”和“广州奥体板块”。。。。
各个城市都把奥体板块当作“城市名片”来打造，给予了很多资源倾斜，大手笔集中推进的市政配套、交通建设。奥体效应反映到房价上，有更为直观的体现——
各大城市“奥体板块”涨幅惊人
① 2010年—2019年北京平均房价涨幅约245%，奥体板块平均房价涨幅高达约301%；
② 而杭州在这10年前，平均涨幅约128%，奥体板块平均房价涨幅高达约224%；
③ 南京平均10年涨幅为206%，而奥体板块平均房价涨幅高达288%。
可以说，每一座奥体的出现，都带动了“奥体板块”的强势崛起。不管是近几年的土地升值，亦或是后几年的板块赋能，无疑拥有不可估量的潜力，这几乎已经成为一个定律。
在政府心目中，“新城”、“城市名片”就是城市的“脸面”，是勒紧裤腰带都要要重点发展的区域所在。
因此，有人把这种”神话故事“原封不动的搬到福州奥体身上，幻想着福州奥体板块房价可以和其他城市一样，一骑红尘，傲视群雄，成为福州下一个十年造富区。
01 福州奥体板块的始末
（福州奥体中心）
福州奥体板块的崛起，得益于2015年福州青运会的举办。2012经国家批准，第八届全国城市运动会更名为第一届全国青年运动会，于2015年在福建省举办。
2012年就有人指出：“放眼全国，凭借巨大的板块人居价值潜力及强劲地后续持久力，奥体板块无一不是房地产商必争之地。南京、沈阳、济南以及北京奥运村、广州天河体育中心等城市奥体板块建立后房价扶摇直上，成为一城置业热土。同样福州奥体板块，亦正崛起，现在就是置业的最佳时机！”
经过8年时间，从以前被遗忘，到现在被瞩目，福州奥体板块可以说已经成功地完成了逆袭——
教育方面：福州市第三十九中学、福州第三十中学、福州市东方小学、齐安小学（扩建中）等。还规划了福湾小学（在建）、华润小学（已获批）、台屿小学、华润中学、透浦中学，加上已建好的福州第三十中学，奥体片区未来教育配套可谓云集。4月10日，时代中学和华威集团签约，计划建一个占地100亩，能容纳3500人的“九年一贯制”中学，取名“时代华威中学”。
奥体板块教育、医疗、交通配套
医疗方面：目前福州奥体板块周边的医疗配套设施有市妇幼保健院新院（在建）、福州附一医院奥体新院（建设中）、福州肺科医院、省立金山分院等，对于周边居民而言，在看病就诊方面还是比较便捷的。
交通方面：奥体片区位于二环和三环中间，加上福湾路，可以通达全城。坐拥地铁5号线（在建），5号线将贯穿闽侯城区、荆溪新城、金山片区、义序片区等组团，连接奥体中心、福州南站等重要节点，未来也将会把奥体板块和这些地区紧密相邻，促进奥体片区的发展。除此之外，海峡奥体公交枢纽站里也有多条公交线路可供居民日常的出行。
商业方面：目前奥体板块内仅有的大型商场是阳光天地，但好在奥体板块毗邻仓山万达商圈，驱车到达不过10分钟，可享受爱琴海购物广场、红星美凯龙、万达商场等商业配套。此外，海峡奥体中心内有小型游乐场，可供儿童玩耍。
休闲方面：根据区域规划，该板块将依托海峡奥体中心，将飞凤山打造为生态康体中心，并将奥体中心及生态康体中心结合起来，形成规划区的核心休闲娱乐片区。目前板块内已有高盖山生态公园，飞凤山奥体主题公园，齐安山城市绿地公园和乌龙江等城市“绿肺”，“三园一江”为奥体板块打上“宜居”标签。这样的生态环境也是市区内其他板块很难比拟的。
奥体板块商业配套
02 福州奥体的房价
目前奥体在卖的项目还是比较多的，大部分以低密度小高层的改善为主，因此在价格上也是十分的“不美丽”。
奥体在售楼盘分布图
世贸福晟钱隆府
福晟钱隆府项目位于万达商圈和奥体版块的交汇处，地段位置是该楼盘的一大亮点优势。项目规划有9栋10-31层的高层住宅，采用围合式布局，楼间距在50-100米之间，共1307户。容积率2.5。预计2022年3月交房。项目目前主推65-120㎡带装修2-4房，优惠完大概2.8万左右。前段时间看到特价房，低至25000元/㎡左右，性价比较高。
万科阳光城翡翠之光
万科阳光城·翡翠之光29000元/平方米，容积率1.8。在售户型有：70平-106平3居-4居。绿化率30%，共875户。主要由万科操盘，精装修备案，共7-15层的15栋小高层，其中一楼和顶楼有少量复式，中间是平层，总计875户，项目将于2021年6月份统一交房。项目内还有6栋政府回购房，有可能作为人才引进，也有可能作为拆迁安置。
万科福晟翡翠里溪望
万科福晟翡翠里溪望31000元/平方米。项目为小高层,高层板楼，容积率1.8，带装修交房。楼盘地址：仓山奥体北侧，霞镜小学东侧。邻近东岭站（188/138/311/176/45/165/98/125/152）东岭盘屿路口站（329/165），未来紧邻地铁3号线、5号线，通达全市。公交路线霞镜村(152路; 165路; 176路; 188路; 325路。主力户型为95平-102平4居。项目规划建设417户。
奥体金茂悦
奥体金茂悦26500元/平方米起，均价在29000左右带装修交付，项目为小高层。容积率1.73。奥体金茂悦主力户型为88.2平-148.61平3居-4居。福州市第三十九中学、福州第三十中学、福州市东方小学、齐安小学（扩建中）,仓山万达广场、乐都汇、阳光天地、爱琴海广场、红星美凯龙、国艺花鸟市场、希尔顿酒店,省立金山分院、福州肺科医院、福州东南眼科金山新院、福建附一医院奥体院区（建设中）、市妇幼保健院新院（建设中）,毗邻福州主城区三大保护山体生态资源：高盖山生态公园，飞凤山奥体主题公园，齐安山城市绿地公园；海峡奥体中心。
万科碧桂园麓园
万科碧桂园麓园27000元/平方米。容积率2.3。在售户型有：69平-70平3居。预计2020年年底B1#、B2#、B3#、B5#楼交房。项目规划建设478户。
麓园共推出8栋小高层，其中4栋为政府回购房，包含住宅和商办楼。另外4栋为纯商品住宅，产品均为69㎡三房，共有A\B\C三种户型，其中A户型性价比较高，和其它户型相比会相差一二十万左右毛坯备案，均价在27000元-28000元/㎡左右。
水晶榕著
水晶榕著24939元/平方米起，均价2.6左右，是厦门住宅集团（国企）在福州开发的第一个项目产品，也是整个奥体版块内仅有的纯商品住宅社区。但由于是板块内的纯新盘，项目共推出11栋小高层，总户数为796户，户型产品待定，容积率2。南二环海峡奥体旁，主力户型为69平-115平2居-4居。
奥体板块在售楼盘价格
由上表可见，奥体板块已经相当不便宜了，超越了五四北，甚至金山，有些项目的价格甚至接近东二环的3.5万元/平。
要知道，就算你再完美，高价就是原罪！
03 奥体板块投资回报率低
很多人研究北京、杭州、南京，以为得到“金科玉律”，认为新崛起的奥体板块，应该是也必须是这些年房价涨的快的板块。
可惜，天不天不遂人愿，愿望是美好的，现实是残酷的，普天之下没有放之四海而皆准的万能准则。
宅宅整理了2013年开盘，福州奥体板块几个热门的楼盘：泰禾红树林、华润橡树湾、融信白宫、阳光城·丽兹公馆、杉林悦榕公馆、永翌上尚城，对比分析他们和现在的价格差距，发现奥体板块投资回报率是如此之低，7年下来平均投资回报率只有60%。
涨幅最高的
阳光城·丽兹公馆2013年17000元，现在二手均价卖31020元/平，7年涨幅也才82.47%，远低于福州平均涨幅；涨幅最低的是杉林悦榕公馆，2013年开盘卖22000元/平，现在二手均价32840元/平，7年涨幅低于50%，算下来年均涨幅才6%，与融资成本几乎一致，买套房相当于帮银行白白打了7年工。
前几天我们分析了福州近5年不同楼盘的涨幅，40%的楼盘5年涨幅都超过了100%，而奥体板块近7年平均涨幅只有60%，可以说远远跑输大盘。感兴趣的朋友可以关注公众号（福州宅宅爱看房），查看历史文章。
7年回报率远远跑输大盘的奥体板块
而那些“神话”奥体的人，几户不认真分析福州奥体真正的投资回报率，只看到奥体漂亮的外观，美好的规划，照搬照抄其他城市奥体涨价的经验，仅仅凭借主管臆断，就振振有词，一厢情愿地相信奥体板块的房价会涨。
没有量化分析，不谈具体涨幅，任何夸夸其谈都是耍流氓！可以说，除了马尾，奥体板块是过去7年涨幅最差的板块。
04 奥体板块存在问题
定位低：根据《福州市南台岛（奥体片）控制性详细规划》，奥体板块总体功能定位为以承办大型体育赛事的主场馆区为核心，以全民体育休闲为主导功能，形成集康体休闲、会议接待、商务办公、文化创意、生活居住为一体的复合型、生态型的奥体主题综合功能区。
奥体规划定位为生态休闲中心
白话翻译就是定位休闲娱乐区，而稍微懂一点城市规划的人就会知道，这样的定位就无异于给奥体板块判了“死刑”，永无翻身之日，生态休闲用地是不能用来城市建设的，都要保护起来供人们观赏，游玩。
我宁愿你把我规划为工业区，以后“退二进三”还有拆迁重新规划的可能。
人口少：根据《福州市南台岛（奥体片）控制性详细规划》，本片区可容纳总人口约18.75万人。规划总面积约1163公顷，人口密度只有烟台山片区的2/3。有人会说，这样才称得上是低密度的富人区啊，低密度才是城市的稀缺资源。而不去看看真正的富人区实则在江滨板块，大隐隐于市，闹中取静，于闹市中俯瞰芸芸众生才是富人爱干的事，无人的乡下再大的院子都抵不上密集市区的一张床。
配套差;学校不用说，都是新建起来的垃圾学校，学校的建设不是一天两天可以搞好的，“十年树木百年树人”建校需要积累沉淀和传承，建楼容易，建校难，参见深圳。
奥体医疗是把双刃剑，医院有好的，但是也有一些不好的，比如传染病之类的，不展开；
交通——地铁5号线，可能是仅次于6号线的垃圾线路，全线都在仓山区内自己转，用户需求可以预测先天不足。而且很多地区5号线覆盖不了，出现大片交通不便的“真空区”，3号线至少等5年，长一点10点也说不定。
房价高：这一点上文已经分析过了，奥体板块的房子已经接近东二环，而且大量配件安置房，有钱人干嘛不直接去东二环，讨一个确定性，而花同样的代价去奥体搏一个风险？
三件套：这种事我个人不介意，只是说的人多了，就会形成一种社会共识，一旦这种共识形成，就会让人民产生区域厌恶，二手市场有人就会用这个理由找你砍价，烦不厌其烦。
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THE END
