最近深圳樓市徹底火了，只不過火的角度不太光彩。
前兩天曝出“驚天大雷”，深圳的炒房客們利用房抵經營貸的漏洞套現，把國家給中小微企業的救命錢拿去炒房，這才有了深圳樓市的一片火熱。
4月22日，深圳公佈調查結果：房價大漲與事實嚴重不符，沒有發現經營貸流入樓市。但同日，銀保監會在國新辦發佈會上對此卻直接拍板定性：“堅決予以糾正！”
地方堅決否認，上層態度堅決。這場博弈大瓜，太值得持續關注了。
01 “全民”都在炒房，企業主投資房產
說句老實話，深圳這次被曝出炒房一事，卡在一個非常關鍵的節點上，於是便顯得格外矚目。畢竟前兩個月各大企業爭相出來“哭窮”的場景令人太過印象深刻，很多企業發不起工資，交不起社保，賬上餘額只能維持一兩個月。
這樣大面積的哭窮行為，就連老好人曹德旺都看不下去了，出來表示“現在的企業家，首先要‘自救’，而不是等待國家來救援。”
疫情之下，中小微企業的日子苦不堪言已是大眾通識。但日子過得苦，並不是把“救濟糧”拿出來炒房的理由。
深圳這次的“炒房事件”中，就不乏這些中小微企業主的參與。林升（化名）擁有一家經營了近十年的電子廠，生意就是做外貿，接美國的訂單。疫情到來後，訂單大量減少，林升面臨著和所有中小微企業同樣的問題——賬上餘額已經不足以發放工資。
於是林升在旁人的建議下，將自己名下價值500萬的房子抵押給了當地一家商業銀行，從銀行裡貸出了600萬元。拿到這筆錢之後，林升並沒想著復工，反而聽從朋友的建議，在深圳寶安區買了套房，直接把廠子撂下不管了。
從貸款到買房，在林升心中，只怕是早就在廠子和房子之間做出了決斷。
而像林升這樣的小老闆，數量並不少，放棄原先的廠子，轉投更有潛力的房子，反正都是賺錢的買賣，怎麼賺錢不是賺呢？相較於其他炒房者，他們還有著天然的優勢，對房價的承受能力更高，還能更方便地從商業銀行裡面貸出錢來，畢竟都是資歷深厚的“老客戶”了。
數據顯示，在3月份的購房群體中，深圳市的投資性購房比例已佔到了38%。而在2016年和2017年的樓市黃金期，投資性購房的比例也就在40%-45%。
而之前被網傳秒光的樓盤太子灣·灣璽，正巧就趕上了這一波炒房的風口，自然也就創下了一波“業界神話”——3月7日開盤，2000萬起步，15分鐘成交額破億。雖然裡面少不了開發商的飢餓營銷、自媒體的推波助瀾，但也能從側面反映出深圳樓市的確是在某一時間點上達到了空前的火熱。
有相關人士表示，“買灣璽的基本都是投資的，畢竟能拿出幾千萬資產的人肯定不是第一次買房了。疫情後，許多人擔心貨幣貶值，就想入手房地產資產。而灣璽是公寓，購房資格等方面操作起來更容易。”
更何況此刻的深圳，還有著一大筆資金入市，可以說是天時地利人和都佔全了，自然也成就了業界中的神話。
02 寫字樓空置高，人口流入不喜人
紙到底是包不住火的，畢竟錢拿去買房子了，廠子也就只好倒閉了。
2020年3月，4個一線城市中，僅深圳的房價出現了環比上漲。此外，數據顯示深圳在3月的二手房累計成交套數為8008套，超過了2019年同期的2835套，同比增長285%。深圳的樓市，在疫情中完成了“逆風突襲”，房價同比上漲3.32%。
而另一邊是深圳寫字樓的空置率達到空前高漲。數據顯示，2020年一季度，深圳市的寫字樓空置率達到了26.2%。說得直白點兒，深圳超過五分之一的寫字樓裡，根本沒人。寫字樓的租金也自然是一降再降，數據顯示，一季度深圳平均租金下降至201.7元/平方米/月，租金指數環比下跌1.6%。
和深圳房價漲勢一樣醒目的是，深圳寫字樓的空置率也位於4個一線城市之首，居高不下。
寫字樓的空置率是用來衡量城市經濟發展健康指數的重要指標，如果空置率過高，則說明基礎建築超過真實需求，城市經濟中存在泡沫的成分，經不起衝擊。而近年來，由於利潤大不如前，房價高漲帶動租金上揚，有越來越多的企業離開一線城市，前往“物美價廉”的二三線城市。
在這種形勢下，寫字樓的業主們不得不主動降租、免租，以圖“自救”。
相比於房價，中國的租金回報率低得嚇人。SOHO中國創始人潘石屹在接受採訪時曾表示：“中國的租金回報率，我都不好意思說。”這個數字確實讓老潘不好宣之於口，因為辦公樓的租金收益率還不到2%。
幸運的是，除了商業地產項目的群體，其他群眾並不太在乎租金回報率，他們更在乎的是房子的總值，能夠賣出一個好價錢，遠比收幾年租子更划算。這就造成了深圳樓市的一個“怪象”，住宅熾手可熱，寫字樓無人問津。
前段時間還有小夥伴問站長，要不要把北京的房子賣了，然後去深圳炒房。
然而深圳的形勢卻沒有他想得那麼妙，畢竟樓市表現得再紅火，在沒有足夠需求支撐的情況下，也不過是無本之木，長遠不了。有些數據是騙不了人的，2019年杭州的人口增量達到55萬人，在無聲無息間，杭州首次超過了深圳。
深圳樓市的發展態勢固然可喜，但它並未發展成一個大的都市群，對周邊的中小城市形成大面積的虹吸效應。比較起“附庸”的地位，深圳周邊的城市更像是它的對手，會吸收掉那些深圳本不想放棄的資源。
可以說，深圳的確發展得很好，但是也沒有到我們想象中的那麼好。
此次在疫情的衝擊之下，深圳被曝出貼息套現，不少中小企業主利用房抵經營貸，把國家給他們的“救命錢”拿去炒房了，他們倒是懂得如何趨利避害——畢竟拿著貸款去租寫字樓、廠房，還得付出金錢、時間、精力等成本，哪裡比得上炒房賺錢來得省心？
這一通騷操作下來，的確是震撼人心。然而更震撼人心的，還是病態的樓市。
03 深圳炒房亂象，真相究竟為何？
4月22日下午，深圳市住建局和市市場監管局召開發佈會，就熱點問題進行了回應：
針對輿論反映近期部分住宅小區二手房價格過高問題。經初步調查，主要是部分業主掛牌價過高，存在嚴重背離市場行情的情況。但掛牌價不等於成交價，根據國家統計局公佈的數據，今年一季度深圳新房價格上漲1.0%，二手房上漲2.8%，房價總體平穩、略有上升。個別自媒體基於掛牌價得出深圳一季度二手房價格大幅上漲9.7%的結論，與事實嚴重不符，不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價。
最近熱議的兩三個樓盤都集中在南山、寶安等熱點地區，其他區的銷售、交易總體是穩定的，部分媒體報道的一季度的成交均價不全面、不真實，不能真實地反映深圳樓市行情。
市民反映部分樓盤存在“喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，市住建局高度重視，已聯合有關部門深入調查，一旦發現違法違規行為，將依法依規嚴肅處理。
從深圳官方的回應可以預測，嚴格的調控政策想必不會出現。
對於政府貼息經營貸款違規操作流入到房地產市場的猜測，中國人民銀行深圳市中心支行在新聞通氣會上宣佈了排查情況：
一是未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況。
二是未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況。
三是轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小。
人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監局已要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房地產領域開展全面排查。
這個調查結果很明顯，“經營貸炒高房價”這口鍋，深圳是不準備背的。
但銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企同日的表態依然堅決：“我們認為，貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能夠挪用，如果是通過房產抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。我們要求銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正”。
至於具體執行辦法，有相關人士透露，自4月21日起，所有過戶不滿半年的物業抵押做經營貸的，全部不得審批，已經審批了的不得放款，目前已經全面卡死了房抵經營貸這條路。與此同時，1月25日後審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸，全部責令各放款銀行收回。正式的通知文件，將會在近幾日下發。
利用漏洞炒房的後果，就是“樓市一刀切”，殃及無辜群體。
這樣做有效果麼？站長可以給你一個明確的答案，肯定是有效果的，至少能幹掉絕大多數利用房抵經營貸買房的群體，讓他們乖乖地把趁亂摸的“魚”交回來。
但除此之外，影響可能就沒有那麼大了，對炒房群體也沒有那麼大的抑制作用。畢竟深圳樓市的漲勢擺在那裡，依舊是炒房群體眼中的“金窩窩”，能帶著他們在逆風中突圍，完成錢生錢的夢想。
04 炒房寒冬未至，一線又迎上漲
在疫情期間，很多城市的樓市調控政策都出現了鬆綁跡象，其中不乏因為鬆綁力度太過而被回爐重造的。很多人根據2003年非典後的樓市形勢來推測新冠疫情之後房價會出現大漲。經濟學家馬光遠在接受採訪時更是明確表示，“今年北京、上海、深圳的房價幾乎鐵定上漲”。
而做出這些預判，肯定是跟當下的樓市行情分不開關係。
4月22日，廈門迎來今年首場土拍，位於思明區的2020P01地塊成交總價超百億，這是廈門有史以來的首個百億地王。該地塊經過240輪舉牌競價，以103.55億元的成交總價被上海泰鳴競得，溢價率為43.8%。
廈門這個全國租金回報率最低的地方，歷來是房企逐鹿之地。而廈門拿出來進行土拍的地塊，地理位置十分優越，思明區更是近10年來首次供應住宅用地，算得上是“十年一遇”，引起了14家大房企競逐，成交樓面價高達50599元/平方米，創下廈門成交樓面價新高。
不止是廈門，還有很多城市都拿出了“壓箱底”的好地來，以幫助樓市更好地走出疫情的“陰霾”。成交樓面價自然也是在不斷刷新中，最近上海更是爆破了中環一處樓齡高達22年的著名爛尾樓，這一樓盤被寶能集團拿下。
此前，寶能集團上海公司總經理楊風慶曾對媒體表示，寶能中環中心項目的總投入為250億-300億元，計劃在4-5年內建成。如今疫情還未徹底過去，寶能集團已經開始火急火燎地復工了，可見未來的宏圖之大。
而房地產行業呈現星火燎原之勢，斥巨資拍地，進軍一二線城市，打造宏大的商業版圖，又怎能不讓炒房群體為之心動呢？未來的樓市要怎麼走，歸根到底還是得看後期的樓市調控政策。但無論如何，都不要再大漲了，否則就真的只剩下炒房群體了。
莫等閒，也莫讓調控成“空調”！
