在新冠疫情全球肆虐的背景下，各国政府都在积极出台各种政策，如货币政策（降准，降息，公开市场回购）和财政政策（ 如：造路，造桥，造充电桩），这都是刺激经济的，前几天朋友们在群里提到了那么房价会怎么样呢，看样子中国老百姓还是很关心这个话题，好比美国老百姓关心道指和纳斯达克指数的涨跌，中国老百姓最关心中国房价的涨跌。
其实，房价这个问题很大，很复杂，分经济，看区域，看人及收入和地区未来经济增长趋势等综合判断，是一个综合的复杂问题，个人情况要个人分析。
这里只是分析分析大概率的房价走势，因为个案里的情况是，你说它房价下跌吧，在某些小区，它还就不跌甚至上涨。（看有无政策限制，或者资源引导如学区房政策、创新行业聚集区）说到房价涨可能在某一地区由于开发或存量房产集中度过高，过度开发而导致在一个阶段里的下跌。
今天就只来说说那些个人觉得会主导房价涨跌的因素，再对各个区域房价可能的走势做个哥德巴赫猜想。
一）先看“人”的问题
人口净流入和常住人口增长，这两个指标我认为对于一个城市房价最重要的数据。只有人口不断的增加或者流入，才有源源不断的买入方，价格才能支撑或者上涨。
[ PS :这就好比是股票价格，其他很多指标都可以是假的，成交量是很难被操纵, 量上来价格就高，当然有一点是和房价不一样的地方就是股票可能发生巨量下跌，价格跌就逃，也会放量，毕竟流动性高，房子固定资产流动性不好，基本上价格跌了，是不会有放量的，所以，回顾下这两年是不是有种有价无市的感觉。]
去找人口数据，那当然是我国人口普查统计数据应该最为精准。
1953年，第一次人口普查；1964年，进行了第二次全国人口普查；1982年，进行了第三次全国人口普查；1990年，第四次全国人口普查；2000年，第五次全国人口普查；2010年，第六次全国人口普查；
最新一次人口普查在2020还在进行时，伴随着今年的房屋普查(各地联网的不动产信息，中介信息，开发信息，还有遗留的小产权房，自建房的统计归口)，这对政府之后出台更精准的房屋政策有益处。但10年的数据，这里就不敢用了，2010年到2019年之间，我国经济，产业，金融市场都发生了翻天覆地的变化。于是去查查其他关于人口数据的最新资料。查到了海通证券报告《人口与就业系列之四-哪个城市最吸粉》。
可以看出在粤港澳地区不管是常住人口增速还是人口净流入率都是最高的，其次是长三角地区。
可能大家一下子看不明白这张图，我来解释下。横轴代表常住人口增速，纵轴代表人口流入率。第一第二象限中的城市都是人口净流入的，第三第四象限中的城市都是人口净流出的。从图中我们可以看出长三角地区，珠三角地区是比较大的人口流入城市集群。处于第一象限中的城市对于房地产来说，是比较占有先机的。而值得注意的是北京地区常住人口增速已经为负值，虽然人口净流入还是为正，但如果往后几年人口净流入人口也变负数的话，北京房价还会如此高嘛？
再进一步看看地级市及各大直辖市和大型城市的具体常住人口净增长率和净流入情况。
简而言之就是在右边上方最好，就是常住人口增速也高，市场还能尽量多吸粉。 超大城市里深圳就很高。特大城市里广州，成都还有武汉，南京。（PS：在这里大家可以自己算算，针对每个城市的上年在职业员工年收入和城市房价均价的收入比，就大概知道你所在城市的价值偏离度了），北京和上海很早就开始控制人口了，所以常住人口增速这里是负数，人口净流入很低，基本人口数量是负的。
另外，我发现JD在2019年做过一份报告《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》，很多文章都有引用。
该报告与传统的基于人口普查和各大城市和地区流动人口报告获取数据相比，京东平台大数据充分覆盖流动人口、动态呈现人口变化。现有人口迁移与城镇化研究提供了新的视角。
报告认为：
1. 上海、广州、深圳人口迁入来源最多的城市均是北京；
2. 杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲；
基于京东大数据，中国城市都市圈悄然形成。与长三角和珠三角都市圈相比，京津冀都市圈集群特征相对较弱，主要原因是京津冀都市圈非核心城市的发展相对滞后，城市集群的形成也相对迟缓。报告显示，迁出北京的人才不仅集中在北京周围，而是对全国有辐射效应。一线城市中，上海、广州、深圳的人口迁入来源最多的城市均是北京。这个可能基于两点，一来北京重点大学云集、"总部经济"发展突出，对人才与一线城市双向流动提供支撑。二来北京这些年的高房价，高消费导致生活成本居高不下，且在创新经济方面可能受到来自南部地区的竞争压力，当然这个也与首都定位相适应。
杭州、成都等部分二线城市人口净流入强劲。 都市圈是决定人口迁移的重要因素，低线级城市同地理位置最接近的一线城市人口迁移往来最为密切。例如，杭州和南京的省内龙头优势明显。与杭州人口迁移往来最多的城市大部分位于浙江，而南京的前十大流入流出地均位于江苏。
那么刚刚那个 JD的报告说大区域人口流动,即北京是人口/人才流出地，随着低线城市人口迁移频率逐渐升高和迁移人口收入的快速增长，二线城市房价会略涨，那么那些迁出城市后面会怎么样呢？
二）再看“经济”的问题
除了看“人口”的组成和流动外，再来看看国家和老百姓的钱袋子问题，因为房价总是与国家和国家各地区的经济发展水平直接相关，左右了城市房价的高低，也是表现城市房地产价值较为直观的一个参考值。这里需要提出国家单一产业繁荣不能保证房价的持续稳定，比如加拿大石油较为集中的阿尔伯塔省，卑诗省，以石油资源撑起的高出租率，高房价，但到了1982年的石油价格高昂导致全面需求面下跌到房地产泡沫的刺破，还有我们熟悉的产业集中地比如煤矿产能过剩的鄂尔多斯，和美国汽车行业衰败的导致变空城的美国底特律市，大家看到地区行业经济影响对房价的影响了吧。
GDP总量固然重要，但这对于一个城市的房价来说只是一个静态的指标。一个城市的GPD总量很高，这个城市的房价水平可能也已经很高的。（PS：我们可以想想美国的GDP 和美国全国总房价的情况对比）
但我们买入房产的时候不是看现在有多高，而是看未来还能不能涨，这个叫做买未来预期，房价投资的最终收益是你在做出投资决定入市的一瞬间确定的。所以，看一个城市的GDP增速可能对房价的影响更大一些。即使一个城市的GDP很低，但是增速很快，那么房价一定会随之而涨。相反，一个城市的GDP很高，但是增速很低，那么房价就不一定会涨了，可能是高位横盘。如果这么说来，上海，北京原本房价就在国内是头牌，再加上常住人口为负数增长，即便有净流入人口但增速下滑也是趋势了，那后市这两个城市的经济布局会怎么样呢，还会涨嘛？
三） 最后看货币政策的问题
1、就是钱袋子的问题 ，从企业部门的债务来看，今年3月20日的LPR出乎意外的没有下调，疫情下，我国基本牺牲了一个季度的正常社会生产活动，也就是说必然会有大量的企业在疫情中面临入不敷出，大部分的行业正式复工是在3月以后。
银行出台纾困政策对企业债一般的偿还展期，即在正式复工后开始执行，没有正常收入，很多企业都会面临违约，这不是小事情，意味着多少人只能拿到基本工资甚至被裁员，即从疫情引发的经济问题到债务危机的演变。
政策是会倾向于降低债务成本，实际情况如何呢？确实各地陆续开展定向降准降息，用低的利息降低企业的债务压力，各个地方基本都有相关企业的利息补贴的政策，也就是说，企业贷款方向在疫情后都可以或多或少的享受到降息福利，但3月20日的LPR利率竟然没有下降，5年期以上的依旧与2月保持持平4.75%，那么当时为什么这么考虑，问题出在哪里？
我们知道新增所有贷款都不得参考基准利率（PBOC Rate）而是LPR利率，这么大的事件下来新增房贷没有任何下降，也就意味着吃不到任何债务成本下降的红利，08年全球金融危机应对经济增速下滑时那可是
189个基点的降息，5年期以上的贷款算上复利率是几万-几十万的利息补贴，对于购房者来说就是红利，而本次为了应对疫情，国家牺牲了三个月的正常GDP，而对房地产没有任何利息红利，这是一个非常明显的政策有意控制房地产泡沫，偏偏这次定向降息专门把房地产排除在外，意图还不明显吗？当然在今日4月20日，央行刚刚发布了将5年期以上LPR 利率降10个基点到4.65%，这个力度也是相当有限的。
2、居民部分的债务经受不住收入的下降，08年的居民部门负债率的数据即负债率约17.9%，18年暴增到52%，其中房贷占据了居民负债的一半以上，很多人月供完加上日常家庭开销基本没啥结余，也就意味着不能连续几个月没有正常的收入或者被裁员。
这里说个题外话，大家关注新购房利率用LPR，那么关于以前的存量房贷存量的改革，个人觉得目的是希望未来经济下行和市场软着陆中房贷群体不要因为收入和就业的影响而违约，每个人可能少收一点点，但其实经济下行和收入受影响时，这多出的一点点利息都可能成为压垮家庭的最后一个稻草，银行想多收你利息，但更害怕你违约，未来5~10年内的LPR利率大概率是继续向下的，也就是浮动利率定价在软着陆过程中是要低于固定利率的。
回到正题，现实生活中你就可以体会到疫情对大众收入的影响，并且真正的债务偿还压力不在现在，而在未来的几个月，尤其是高负债人群，疫情影响下一个月没有收入，你可以用以前的备用金，两个月没有收入，你就需要向亲朋拆借，三个月没有收入你可能就再借不来钱了，疫情的影响还在继续，很多行业还没有完成复工，居民收入和就业率相比于房价都是更重要的问题。
以往经济危机中资本价格下跌是大概率事件，那么现在IMF预测全球将进入经济的衰退期。那么大概率房价至少是不会涨的。既然很多人说疫情后房价涨喜欢举例子，那我们就说说08年全球金融危机，我国的房地产成交大幅下滑，就是我之前提到的流动性不好，价格也是整体下降的，部分城市房价下跌20%，只是人们的记忆被近十年房价上涨形成了惯性思维，很快忘记了房价的下跌过， 忘记了08年4万亿人民币的投资基建，拉动就业，劳动力市场，将房价拉了回来。
疫情在国外的蔓延会极大地增加除医用外的出口压力，国民经济的三驾马车，投资、消费、出口，投资很大程度依赖市场收益率，现在国债上涨，名义利率下降，经济下行是不可避免的，加上人们对投资预期的悲观，资金基本以避险为主；消费，从房地产作为债务的主要流向时，基本就开始挤压消费，人们更愿意省吃俭用的去买房，而非用于消费，疫情将会在很长时间影响收入进而在已经消费不足的情况下压缩消费空间，加上全球新冠疫情基本还在演绎发展中，经济在疫情下的恶化很难保持各个行业的出口规模， 90年代的日本房价从最高点跌去60~70%，美国08年金融危机时跌去20~30%，关键是他们的首付比例非常低，就导致了整个金融体系由于违约要处理大量的房子，可以去看任何经济体在危机中的资产价格涨跌。现在的降息手段及大基建财政政策的扶持，个人感觉是在稳住房价，不要下跌就好。给时间，换结构，换未来经济增长的空间。
所以结论是，看不到让房价上涨的关于钱的政策 因素，打左转向向右转的事情很多，导致现在大众决策只会看钱，如果贷款利息便宜个100个bp，自然有很多人即使在收入下降时也会选择买房，20年贷款可是几万几十万的利息差，过去十年的几次暴涨无一例外的有降息红利，08年180多bp，16年涨价去库存120多，如果你认为政策力量很强，用房地产刺激经济，那就更应该看清事实，今年的降息降准专门把存量以及新增房贷与其他行业利率区别对待或者应对疫情降息时干脆排除在外，再加上经济下行和疫情影响，完全看不到房价上涨的动力在哪里，如果你觉得政策一定能刺激今年的房价上涨，那么把政策丢过来我们一起探讨探讨。
综合“人”+“经济”+“货币政策”来看，高线城市到低线城市流动基于居住成本高加上收入水平低或者居住成本增加速度高于收入增长速度，而低线城市人口到高线的驱动力是收入增长或者未来预期收入增加加快。那么经济还不错省份的省会城市，如长三角和珠三角经济比较靠前的省会城市、地级市，少数省份中经济占主导的城市，大致就这三类城市的房价应该是不用担心下跌。我这里没再细看人群年龄和行业分布。但最理想状态是，二三线城市配套完善后宜居，通过城际高铁去高线城市工作；一线房趋稳（别老看那TOP 1的豪宅暴涨的，后面单独讲），二线城市中经济还不错的城市，
长三角和珠三角经济比较靠前的城市房价会略涨，三四线房价会下降；没上车的也不急着上，可以综合各方考虑选择配套设施，找性价比高的，上了车的还是看看是自住需求还是投资房再做调整吧。另外，解释下近期，上海豪宅盘被抢的现象：
上市公司套现
上面说的是城市的房地产长期走势，或者说稳定趋势。下面要说一下近几年一些城市确定性的机会。多多关注科创板上市比较多的城市，高端房产市场会火爆上涨。
逻辑：作为一家上市公司的原始股东，当股票解禁以后，巨额的财富可以兑现，几乎没有人可以抵挡这样的诱惑，有了钱以后最先做的就是换一套大房子，地段要好，豪宅，提高生活品质。房价涨还是跌神马的，真的不会去考虑的，
那么去年集中上市了一大批的科创板，今年都快要解禁了。而且这些公司大多数都是“高科技”公司，股价都还在天上，马上就会产生几个亿万富翁，一些亿级富翁，好多千万富翁，数不清的百万富翁。他们中的大多数都会去买房子。想想最早的北京海淀中关村，然后是腾讯之深圳南山，阿里之杭州和上海之张江，现在轮到科创板了。找了个科创版云图，苏州不少，深圳，上海。
科创版云图
如果你是科创板上市流动股股东，自由现金流很大，是会去回购股份还是去买豪宅？在美国市场是玩股票回购，在国内应该还是买豪宅吧。
所以最近上海和深圳爆出新闻，豪宅排队购买，你就能领会其中的奥义了。
