川渝橫貫線出品 文/李不是
金科最近動作戲很多。
前兩天，融創金科“股權之爭”落下帷幕，融創退出，金科大鬆一口氣。
這幾天，金科股份又有了新動作。4月29日，金科股份發佈公告：
擬分拆所屬物業服務公司金科服務發行境外上市外資股（H股）股票，並申請在香港聯合交易所上市。
已在A股上市的金科地產集團股份有限公司，有可能成為重慶首家民營A+H股企業。
那麼，金科為何有此一舉？
原因其實也很簡單，至少目前的形勢有利，且處於機遇期：
1：分拆物業上市早已是地產行業最流行的玩法。曾經被藏於輝煌房企背後的物業，如今搖身一變成為資本熱捧的主角兒。
2：疫情到來，讓原本流行的一句話更顯威力：“好的物業能救命，差的物業要命”。這讓業主們對物業越來越重視。
3：近期，港股22家物業上市公司披露了2019年度的業績。在整體經濟增速放緩的大環境下，絕大部分物管企業在營業收入、淨利潤上均實現了較大幅度的增長。碧桂園服務增速更是翻番。
圖源：新京報V房產
除了大環境因素外，新年到來，3月9日，興業物聯上市更是引起業內轟動。原因不僅因為興業物聯是2020年第一個上市的物業企業，更是因為興業物聯刷新了上市物企規模的下限。這可以傳遞一個信號，讓很多中小物企覺得：“我也可以”。
但是，真的一切都看上去那麼美麗嗎？
其實，上市幕後也有諸多值得警惕的方面。
1：一些物企上市後，日子過得並不見得暢快。比如一些小型物企，花費鉅額成本上市後，經營也並未明顯改善。根據年報數據，和泓服務2019年的毛利率為33.9%，較2018年還掉了2個百分點；浦江中國2019年毛利率為15.4%，較2018年同樣掉了近2個百分點。上述提到的興業物聯，上市後股價也呈現出“坐過山車”的狀態。
和泓服務2019年年報數據
2：物業以精細化服務取勝，擅長突擊猛攻型的金科，能否在物業市場上打出一片天下，有待考量。目前，單從體量對比上，比金科服務要強得多的，有碧桂園服務、綠城服務、保利物業、雅生活服務、中海物業、彩生活等等。金科服務要在物業市場上廝殺，其需要做的功課還很多。
3：上市就意味著公開市場化，企業的交易及財務狀況將時刻被投資者緊盯著。物企與其關聯的房企都將接受資本市場最嚴苛的審視。
而近幾年來，金科股份本身便被資本市場緊緊地盯住。2019年，僅一個季度內，金科就接到了深交所2份問詢函。5月份的問詢，深交所要求其對2018年淨利潤增幅遠超營收原因、毛利率增幅較大原因、是否存短期償債風險、監事會主席持股來源等11個問題進行詳細說明。7月份，深交所再發問詢函，直指收購房地產項目公司股權暨關聯交易。儘管兩封問詢函金科官方都給予了回覆，但仍有很多疑問待解。
未來，若金科服務上市，只能說，將會讓金科走上對透明度要求更高更嚴苛的大考考場。此外，金科今年還在全面衝擊2000億體量。應該說，機遇之下，種種壓力也直面撲來。金科能否全面應對，我們拭目以待吧。
