嚴厲的樓市調控下，各地紛紛出臺史上最強限購令，有錢也買不到房——人世間最痛苦的事莫過於此。而不限購、價錢便宜、裝修時尚又處於繁華商業地帶的公寓，吸引了大量的年輕剛需族和投資者。
買房子是一生的大事，天真地認為公寓相比於住宅，只是使用年限短一點、價錢便宜一點這麼簡單就大錯特錯了，接下來筆者會告訴你那些中介和銷售不會告訴你的“公寓深坑“。
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公寓就相當於我們所熟知的學校宿舍，職工宿舍，每層樓內有若干個房間和公共的走廊、廁所和浴室等，現在發展出更為高端的商業公寓，空間佈局雖小但五臟俱全，適合自主也可對外出租，經濟實用。
在我國，將商業用地改建成公寓一度十分火爆，因為國內的商業用房庫存相比於住宅用房更加嚴重，從銷售情況上來看，住宅用房也遠遠優於商業用房。房子是用來住的，將大量的商業用房庫存，通過商改住推向市場實現其居住價值，也是物盡其用，何樂而不為呢。
理論上確實合情合理，但在現實中卻變了味兒。
開發商在建房時考慮更多的是自身的利益，而非購房者。我們都知道，商業用地比住宅用地便宜太多，在商業用地上建設大量的小戶型公寓，不僅可以分攤成本，還能賺回更多的利潤。
下圖是每層22戶的商住項目圖，每層樓只有兩部電梯和兩個樓梯：
在商業用地上建公寓，那麼住宅用地建什麼呢？當然是建豪宅。住宅用地出讓金高，開發商為了收回成本，更傾向於在住宅用地上建豪宅，賣給高端人士獲得高利潤。豪宅以價取勝，公寓以量取勝，漸漸的市場上商住公寓越來越多，豪宅成為主基調，普通住宅反而越來越少。
這種趨勢嚴重破壞市場平衡，而且市場上開始出現大量的違規改建公寓，這些公寓不僅得不到政府的認證，還存在消防安全隱患，嚴重侵害購房者權益。從去年上半年開始，一線城市北上廣深及部分二線城市南京成都開始下達“限商令“。
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公寓仍有投資價值，但前提是你買到的是“真公寓“。什麼是真公寓？即房屋用途註明是“商務公寓“的產品。
以深圳為例，2015年開始，深圳寫字樓供應激增，人口持續淨流入，住宅需求旺盛，在高房價和限購升級的環境下，2016-2017兩年間，“商改住“現象蔚然成風，商務公寓呈井噴式增長。
從房屋性質上來說，深圳市面上的公寓主要是商務公寓、商業/辦公類公寓、產研用房類公寓：
商務公寓：政府認定的正規公寓，具有居住功能，也可註冊辦公，俗稱商住兩用公寓。土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，產權一般是40-50年，也有長達70年的。房屋用途明確寫著“商務公寓”，個人名義購買。 商業/辦公類公寓：改造類公寓，土地性質一般是商業服務業，產權多是40年。房屋用途則是辦公或者商業，不具備居住功能。可以個人名義購買。 產研用地類公寓：俗稱工改工公寓，土地性質一般是產業用地，產權比商業/辦公類公寓長一些，大部分是50年。房屋用途則是產業研究用房，明確只能以企業名義購買，價格相對會更低一些。
深圳公寓近年來發展迅猛但魚龍混雜，你需要注意以下幾點：
1、商務公寓具有居住屬性，明確有獨立衛生間的，有可以接入天然氣的，跟住宅的的設計規範完全一樣，跟商品住宅的唯一差別是產權，商業用地土地使用權是40年。
商業和辦公類公寓不具備居住功能，不能接入天然氣；2、廠房改公寓項目，一直以來都必須由公司名義購買，後期若通過變更企業法人的方式轉手，較為便捷，但若通過企業對企業物業轉讓的形式出售，則將面臨鉅額稅費；
3、LOFT產品若承諾購房者以公寓形式交付的，屬於違規銷售；並且可能因為項目無法驗收存在違約風險；
4、如何辨別公寓類型：5.1米層高LOFT是商業公寓，4.5米層高LOFT是商辦公寓，3.6米以下層高是商務公寓；辦公用地的商辦公寓產權50年，商業用地的商業公寓產權40年，住宅用地的商務公寓產權70年，產業用地的產業公寓產權30年或50年；需要用公司名義購買的是產業公寓；舊商業裙樓改建的商業公寓層高4.5米。
投資公寓一定要擦亮雙眼，只有商務公寓才具有居住屬性。
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你還需要了解公寓和普通住宅的區別
1、使用年限：商業性質的公寓使用年限一般在40年，注意，土地使用年限是從拿地開始算起，到你手裡一般已經過去1-5年，因此公寓的土地使用年限僅有住宅的一半，最讓人頭疼的是，產權到期了怎麼辦？雖然目前還沒有定論，但商用公寓土地年限到期後是肯定需要補高額地價才能繼續使用；
2、居住福利：70年住宅用地與教育學區、戶口社保、醫療等掛鉤，40年商業用地沒有學位不能落戶；
3、居住費用：商業用水，商業用電，高物業費，部分通氣（商業用氣），大部分不通氣；
4、高稅費，轉手難：在公寓交易中，賣方需繳納房屋增值稅（按差額的5.55%）、土地增值稅（仍裡部分的30%-60%，可用其他稅費抵扣）、個人所得稅（盈利部分的20%，可用增值稅抵扣）；買方通常需要繳納交易手續費（合同價0.5%，契稅3%）、印花稅0.05%、登記費（550元/套）；
5、按揭方式：不能申請公積金貸款，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。如果資金不是很寬裕，意味著每個月要歸還更多貸款；
5、居住舒適度：單層住戶太多，上下樓梯坐電梯不方便，無法滿足正常的電梯需求，室內面積較小，只能適合兩人居住，無法滿足三口或者四口之家的需求。同時人多且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好的保障。
以目前的情況來看，投資公寓要睜大眼睛，分清到底是不是“真公寓“，同時，對於剛需族來說，投資公寓並非明智之舉。
公寓適合那些人呢？一是資金充足而沒有購房名額的投資者，二是需要開一間工作室的微企創業者，三是精英人士投資公寓，為了享受黃金地段的生活配套。無論是哪類人，投資公寓都要選則一線和強二線的黃金地段，否則沒有升值潛力。
來源：樓市參考
