從甲醛房到租金貸，長租公寓這一新興事物的興起，給原本的租房市場帶來巨大的變化同時，自身也一直伴隨著爭議。
2019年10月7日，長租公寓品牌青客向美國證券交易委員會提交招股書，將在納斯達克上市，代碼為“QK”。一個月前，國內第一和第二的長租公寓品牌自如和蛋殼相繼傳出將要IPO的傳聞，而就在一個月後的今天，青客提交招股書，如果順利上市，可能將成為長租公寓市場的第一股。
長租公寓近年來的爭議，主要在於三方面，“甲醛房”、“租金貸”、“N+1”，裝修費用高、租房有周期、運營成本高，這是長租公寓共有的難題。
1、長租公寓三本難唸的經
2012年青客公寓在上海成立，從940個出租單元（房間）起家，截止到2018年底，青客公寓已經有91234個出租單元，業務覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6個城市。上海是青客公寓的主要市場，房間數佔比超過60%，雖然已經進入北京等新市場，但目前無論是房間數還是市場份額都還很小。
（青客公寓2017-2019財年房間數量，來自招股書）
（青客公寓各城市房間數，來自招股書）
青客公寓此前一共獲得過4輪融資總額超過1億美金，投資方為達晨創投、賽富投資基金、摩根士丹利等。青客招股書披露，根據China Insights Consultancy的數據，青客公寓2017年和2018年月末出租率分別為91.6％和92.4％，是中國主要品牌長期公寓租賃平臺中最高的。
值得一提的是，今年5月，青客公寓被曝新一輪融資數據作假，且滯留大量租客的押金不退，誘導租客辦理“租金貸”。
長租公寓的盈利，主要來自於房屋租賃服務，即俗稱的二房東。青客將房屋從房東手裡租賃公寓後，對房屋進行標準化裝修，再承租給租戶，賺取差價。
另一方面，青客等長租公寓通過N+1房屋改造，獲得更多的房租收入。N+1的模式，即在原有的公寓增加一間額外的臥室，類似傳統中介中的隔斷，或者自如的優化間。
N+1難題的來源，或者說之所以長租公寓會採用這個辦法，是因為傳統的房屋結構，多為二室或三室，長租公寓在從房東手裡租賃過來後，需重新裝修。裝修的成本、租房的價格需要進行平衡，太高的價格難以出租，太低的價格難以盈利。通過增加1個出租單元，多收一間房的租金，可以提高整體出租價格。當然，儘管一線城市的年輕人不需要客廳，但部分地區對租房市場的規範，也給這種N+1的模式留下隱患。
青客的招股書數據顯示，根據招股書披露數據，青客公寓平均房租2019年6月為1149元，折扣後為1075元，利差為20%，而每出租單元平均裝修費用為14747元。
（青客公寓每出租單位房間均價及裝修成本，來自招股書）
2017財年和2018財年，青客淨收入分別為人民幣5.2億元和8.9億元，同比增長70.3％。2018財年（2017年9月-2018年9月），青客淨收入為8.9億元，其中租賃服務收入7.97億元。
除了租賃收入，青客的另一個收入來源是增值服務，包括互聯網帶寬和保潔等公共服務，此外，青客還推出了新零售平臺青客優選。
據青客招股書顯示，青客2018財年增值服務及其他收入為0.93億元，其中寬帶上網收入5115萬，公共服務1941萬，而賠款收入達到了1833萬，這其中包括租戶在鎖定期屆滿之前終止租賃而青客獲得的賠償。
增值服務及其他收入，佔淨收入的百分比從2017財年的2.6％增長到2018財年的10.4％，並在截至2019年6月30日的九個月中增長到11.7％。
（青客公寓增值服務分部收入情況，來自招股書）
長租公寓是一個重資金行業，高昂的運營成本，青客一直處於虧損狀態，2018財年青客的總運營成本為13.16億元，淨虧損達5億元。截止到2019年6月底，青客總資產為20.4億，而總負債為27億。
長租公寓的擴張，需要大量的資金。青客公寓和金融機構合作，通過鼓勵並
向租戶提供分期付款的貸款業務，來籌得更多的資金，即租金貸。通過折扣鼓勵用戶辦理分期付款，青客可以從金融機構獲得全部租金，用於新房屋的租賃和裝修，而用戶依然需要每個月向金融機構繳納房租。此外，租戶預付至少六個月租金的租戶可享受5％的租金折扣，而預付至少12個月租金的租戶可在鎖定期內享受10％的租金折扣，此外青客為租戶支付租金分期付款的利息。折扣給青客帶來較高的出租率外，也降低了每出租單元的利差。2019財年前三個季度，青客的平均每出租單元利差降低到僅為20%。
裝修費用在運營成本中佔據較高的比例，青客通過融資租賃服務，與租賃公司合作進行公寓採購和裝修，來降低這方面的負擔。即將房屋內的傢俱、設備出售給租賃公司，然後進行回租並分5年支付翻新費用和利息。
但即使通過融資租賃分5年支付裝修費用，平均每出租單位約200元的差價，也難以覆蓋如今高達近15000的每單位裝修成本。
裝修的問題
不僅在於裝修的直接費用，還在於空置時間。在爆發“甲醛房”事件後，自如對新裝房間的空置時間進行了延長。傳統的中介在收房時是收13個月，而給租戶的是12個月（一般為一年整），這中間留出來的一個月時間，就是考慮到租出之前的空置時間。這部分時間對於中介或者長租公寓運營商來說，是純成本支出，以致於自如在某些房源長時間未租出時，會緊急降價處理。2、不健康的第一股
2018年8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中稱，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，“資本大幅進入長租公寓”是主因之一。
此外他還放出危言，“長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。”長租公寓引發起輿論風暴。
果不其然，2018年8月20日，杭州鼎家長租公寓“爆倉”，公司發佈通知稱因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，上千住戶受損。這也是首家爆倉的長租公寓。
隨後全國出現多起長租公寓機構爆倉，據同策研究院發佈的一份“爆雷名單”顯示， 2017年2月至2019年3月間，已有20餘家長租公寓品牌倒下。這其中包括上海寓見、長沙咖啡貓、昊園恆業、樂伽公寓等知名機構。
根據中國房地產協會的數據，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，佔全部人口的13.9%。預計到2030年，租金總量將達到4.6萬億，有接近3億人通過租房實現“住有所居”。
隨著年輕人對租房需求的變化，除了傳統的中介和直租，長租公寓近年來迅速發展起來。經過幾年的發展，長租公寓成為了新的風口，吸引了房企、房產中介、銀行等玩家的入局。
然而長租公寓並不是一個好的生意。投入成本高、資金回收週期長、盈利微薄是行業的現狀。潘石屹曾表示看衰長租公寓，不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。
對於長租公寓的入局者來說，要想在市場中站穩腳跟，快速擴張成為唯一的共識。然而在高速擴張的背後，部分公司為了降低空置率、提高房源週轉、加速資金迴流，便出現了甲醛房、高槓杆、房租變貸款等一系列的問題。
不擴張很容易掉隊，但過度擴張會導致資金鍊會出現問題。對一些小玩家來說，沒有足夠的實力很難存活下來。
在經歷爆倉後，長租公寓也迎來了行業的整合期。其中昊園恆業收購愛公寓、蛋殼收購愛上租、麥家公寓接盤寓見公寓。
城家公寓CEO金輝在曾在採訪中表示：如今的長租公寓市場，已經進入“規模競爭”的時代，隨著國企、地產商的大舉進軍，一場絞肉機般的燒錢大戰在所難免。由於缺乏多元化盈利能力，為了培育市場，實現後續的規模化擴張，很多運營商只能寄希望於資本輸血與金融槓桿。
投入大、週期長、盈利難、租金貸一直是長租公寓的難題，尤其對於一些規模擴張主要靠融資的企業，若再運用加槓桿擴張模式，或面臨較大的風險。雖然青客公寓選擇上市，成為“長租公寓”第一股，但背後這些問題並沒有得到實質性解決。
對於長租公寓來說，如何找到新的盈利模式，結束燒錢擴張、完善金融體系等才是關鍵。如果流血上市，對於行業來說並沒有大多的意義。
