為什麼開發商會把一個樓盤拆分成很多期賣？

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待開發的房產項目，如果土地面積較大，工期較長，運營項目所需資金巨大。開發商人力、物力及資金，一般不具備一次性開發房產項目的條件，且不分期會造成開發商投入大、收益減少，所以，開發商必然會選擇分期開發。

一、開發商更願意選擇分期開發項目。

不管開發商具備還是不具備一次性開發地產項目的實力。開發商都更願意選擇分期、多次的開發樓盤項目。

第一，分期開發可以使開發商前期的投資成本小，風險小。

一個新的地產項目，如果開發商一次性全部開發，會導致前期的投資非常的巨大。

一旦開發商開發的第一期，樓盤定位不準確，市場反應不好，銷售情況很差，開發商資金週轉就會出現問題，樓盤爛尾的風險增加。

第二，分期開發，開發商可以獲得更多的利潤。

開發商在開發第1期產品的時候會把價格定得比較合理，增加銷售量，樹立市場口碑。

第2期開發的時候房價會比第1期會高。第3期的時候又會比第2期的房價高，以此類推。開發的期數越多，獲得的收益越大。

開發商在第1期的時候，產品定位是根據前期的市場調研數據制定。

但是，這種市場定位到底符不符合市場的需求，就需要第1期產品正式推出之後，看市場的反應效果。

如果戶型設計、面積大小，購房者比較喜歡，銷量也非常好。開發商後期就會加推這種戶型設計和戶型面積。

如果第1期產品，購房者反應不好，銷售比較慢。開發商在第2期開發的時候，就會調整產品的結構來適應購房者的需求。從而達到增加銷量的目的。

二、開發商開盤銷售需要預售證。

雖然新房銷售都是期房的銷售形式，但並不是只要是一塊空地開發商就可以開始賣的。

開發商想開盤銷售必須要辦理預售許可證。而辦理預售許可證是需要達到一定要求的。

辦理房屋預售許可證的一個前提條件是此棟建築封頂或建成總層數的三分之一以上。

一個只有幾棟樓的小項目可以做得到，但是一個稍微大一點的項目，有20棟或者更多樓棟的大型項目，能同時達到預售許可的標準很難。

並且同時申請多棟樓的預售許可證，審批的難度較大，週期時間較長。

三、分期開發，可以分期申請備案價，標準會不同。

國家現在對房地產行業管理是非常嚴格的。備案價也是制約開發商實際銷售價格的一種手段。

首先，開發商房屋備案價不能高於同期同區域市場平均價格過多。

其次，開發商實際銷售的房價只能等同於備案價或略高於備案價（各地規定不同，一般為備案價上浮5%以內）。

但是，開發商分期開發，就可以分期備案。比如說，第2期開發是第1期開發的一年之後。一年之後同區域的市場均價肯定會比一年之前的同區域市場均價高很多。所以，開發商第2期開發的時候備案價就可以比第1期提高很多。

四、分期開發，後期的房子會更好賣。

開發商開發第1期的時候是一塊空地，購房者什麼都看不到。

購房者只能通過圖片、沙盤和視頻來想象未來小區會是怎麼樣的一個環境。

分期開發的好處就在於開發第2期的時候，第1期接近完工，可以看到小區裡面實際的環境、綠化水平以及房屋建造的質量。

這對第2期的銷售有非常好的促進作用。

畢竟實地看到的情況比通過圖片或沙盤要來得更真實，購房者更容易被這種真實體驗感打動，從而下定決心買房。

分期開發就是原本開發商只能賺10塊，最終賺了100塊的套路手段。

天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。開發商分期開發無非就是為了賺到更多的錢。

即便開發商具備所有一次性開發項目的條件和實力。開發商還是會選擇分期開發樓盤項目。因為只有利沒有弊，同時還能賺到更多的錢。

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問題回顧：為什麼開發商會把一個樓盤拆分成多期賣？

我是【袁哥房產觀】，從事房產23年，而且大多數時間都是在房產企業工作，對於開發商為何把樓盤拆分多期賣？這個問題看似很簡單，其實之所以這樣做，有營銷需要，也有開發商經營需要，更多的是為開發商利益需要。接下來，我就為大家揭秘並一一分析。

為什麼開發商會把一個樓盤拆分成很多期賣，原因如下：

1：開發商分期賣，是對市場的一種試探及瞭解，為下一期做鋪墊。

開發商拿到一個項目後，開始準備預售，雖然拿地前和預售前都做了詳細的市調，但是市場一直在變化中，購房者對於房價的接受程度一直變化中。

把樓盤分成多期，遵循低開的原則，先拿出很少的一部分做為市場試探，不僅能有效的吸引購房者，更主要的是通過一期的試探，可以瞭解購房群體的年齡，職業，喜好，及對項目的價格接受程度等情況，對於下一期的開發和定價及局部調整，都有非常的意義。

2：開發商分期賣，是一種營銷手段，易造成熱銷。

開發商分期賣，是一種飢餓營銷法。推出有限的房源去吸引無限的準客戶。

常常是拿出100套房源，而大肆宣傳，吸引數百個或更多準購房者認籌，其目的就是讓大家去搶，一方面讓在售房源售罄，另一方面沒有買上的客戶，自動滾動到下期購買。

這種營銷手段，確實是有些大家經常說的割韭菜，把購房者當韭菜似的一茬茬收割。

3：滾動銷售，易造成價格不斷攀升，關鍵是前期客戶造成房價上漲，給後來客戶造成熱銷和房源緊張的一種態勢。

開發商分期出售的另外幾個原因及目的，就是抬高房價，讓已購房者認為房屋增值，另一方面給準購房者造成恐慌性購買，認為房價一直上漲。

通過分期，一步步把房價逐步拉昇，有時候一期與二期均價相差數百或數千不等，甚至一期和後期房屋均價相差倍數都有可能，這才是分期銷售最大的原因和目的。

4：從投資方面考慮，分批次銷售，投入成本小，而且利用預售，收回資金再次建房，開發商只需要買地，其它都是通過預售進行。

從投資方面考慮，開發商的目的總是想以最小的投入，得到最大的產出。

而分期出售就是一個風險小的最佳辦法，通過分期出售，獲得下一期或幾期的開發成本，利用槓桿原理，順利的完成一個項目和其它項目的開發。

也正是用銀行和購房者的錢，同時放大槓桿，成就如今的很多開發商。

5：追求利潤更高的一種開發方法或者手段。

一切經營活動其目的都是為盈利，開發商同樣如此。

眾所周知，土地的價格隨著房地產業的興起，價格也是不斷攀升。

三四線城市的地價，從幾十萬已畝到如今的幾百萬一畝，甚至上千萬一畝。分期出售，也正是因為土地價格的連年上漲，開發商拿地成本和難度加大。分期開發，隨著周邊拍賣土地價格上漲，早拿地的開發商也水漲船高，房價上漲，獲取最大利潤。

舉例說明：一個開發商拿地300萬一畝，經過幾年開發。周邊的土地500萬一畝拍出，土地成本幾乎翻了一倍。前一個開發商的房價接著就會和新開發的房價相差無幾，不會因為拿地價低而房價低。

這也是有些開發商願意分期開發，等待土地價格上漲，帶動房價上漲的重要原因。

6：合理規避政府土地開發規定，還有遇到行情低迷時，減少風險。

分期出售的一些開發商，就是想等土地價格上漲後開發，但是由於國家規定超過2年不開發，無償收回土地，因此為規避國家規定，採用分期出售的方法。

如今年開發商更是做到極致，以前分期會是多棟樓，而現在直接1棟樓。其目的就是降低風險，同時減少市場供應量，其也不失為自救自保的一個方法。

綜上：即是一種開發商的營銷套路，同時也是開發商做為商人唯利是圖。同時也是房價上漲的一個原因，也就是開發商自我炒作，同樣以時間換利潤的手段。

最主要也暴露預售制的一些弊端，及土地開發以往只規定開發時間，1年必須開工建設，超過兩年不開發無償收回土地，沒有建設週期。因此開發商為了利益，即分期建設，又分期出售，即規避了政策規定，又保證自身利益。

隨著海南全域實現現房銷售的制度，相信逐步會推行到全國，另外對於土地開發週期原則不超過3年的推行，以往的營銷套路也好，經營手段也罷，都不再適用，只有有實力，有信譽的開發商才有生存發展空間。

袁哥房產觀

針對為什麼開發商會把一個樓盤拆分成好多期來賣，這個問題，我的觀點如下：

第一，因為開發商相對來說比較瞭解樓市的一個走向，特別是房價趨勢，縱觀前幾年各大城市樓市房價總體情況來說，基本面大多城市“房價穩中有升”。極少數城市房價出現下跌情況，但跌幅很有限。這一點從國家統計局提供樓市房價漲跌榜數據就可見一斑。

第二，既然房價大多遵循著穩中有升的態勢，那麼分期開發分期銷售，後期的房價會越來越高，房地產開發商會賺的越多。這也就是為什麼有些房地產開發商願意囤房、願意囤地的根本原因所在。

第三，房地產開發商之所以實行分期開發，另外一個重要的原因就是，當地政府主管職能部門在辦理土地“農轉用”指標的時候，他每年都會控制農轉用指標數據，比如有些地方明確規定，農轉用或土地掛地畝數不能超過100畝。這樣的話必然會導致房地產開發商分期拿地、分期開發、分期銷售。

關鍵字: 項目 預售 購房者