案情介紹
郭某與李某簽訂《房屋租賃合同》，內容為：“李某甲方（出租方）、郭某乙方（承租方），雙方充分協商，達成如下租房協議：租賃期限為五年，即2013年2月10日至2018年2月10日。租金為每年4萬元，此價格有效期三年，三年後房租價格按照周邊房租價格而定。租賃期滿後如甲方繼續出租，同等條件下乙方有優先承租權。甲乙任何一方因特殊原因提前解除合同，必須提前三個月通知對方，否則視作違約。如乙方違約，需賠償甲方違約金10000元，如甲方違約，需賠償乙方在房子裡的裝修費用及廣告費用，並按實結算房租。
郭某租住李某的房子，這一住就是三年。2016年年初，李某認為周邊房屋租金水平已漲，自己的出租房也應漲房租。郭某則認為，目前的租金仍屬於合理的價格。兩人幾次交流話不投機，郭某將涉案房屋退還給李某。李某認為郭某沒有履行合同至租賃期滿的行為已經構成違約，而且沒有提前告知自己退租，於是向法院提起訴訟要求郭某承擔違約責任，給付違約金10000元。
法院一審
單方終止合同構成違約
一審法院認為，雙方當事人間的租賃合同關係，不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定合法、有效，雙方當事人均應按合同約定行使權利、履行義務。鑑於雙方當事人一致同意解除租賃合同，且涉案房屋已由郭某退還給李某，法院確認雙方之間租賃合同關係解除。
雙方當事人之間租賃合同關係雖已解除，但雙方在履約過程中產生的違約責任並非因此免除。根據合同約定，涉案房屋租賃為定期租賃，租期為五年。郭某在合同約定租賃期限內單方終止合同的履行，構成違約，根據合同約定，應承擔給付違約金10000元。對於法院的判決結果，郭某表示不服，認為自己因租金協商未果而終止履行合同，不構成違約，於是提起上訴。
法院二審
依租賃合同約定 仍需承擔違約金
《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。涉案租賃合同約定，租賃期限為五年；自合同簽訂後即產生法律效力，任何一方均不得無故終止協議。甲乙任何一方因特殊原因提前解除合同，必須提前三個月通知對方，否則視作違約。郭某履行租賃合同未滿五年而單方終止履行合同，且未按照合同約定提前三個月通知李某，應認定郭某的行為構成違約。
根據涉案租賃合同的約定，郭某應承擔違約金10000元。郭某辯稱，因租金協商未果而終止履行合同不構成違約。但是根據租賃合同約定，三年後房租價格按照周邊房租價格而定。該約定並不意味著三年後房租價格由雙方協商確定，租賃合同也未約定三年後因租金價格協商未果可以單方終止履行合同，故郭某以租金協商未果為由終止履行合同，仍然構成違約。綜上，郭某的上訴主張無事實及法律依據，其上訴請求依法不予支持。二審裁判結果駁回上訴，維持原判。
| （責任編輯:王瑤） |
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