5月7日，住建委在官方網站公佈了關於加強限價房項目銷售管理的通知，此通知屬於徵求意見稿，從歷史經驗判斷，距離最終落地稿應該差別不大了。
有人說，這一版徵求意見稿與市場預期的差別不大。其實恰恰相反，這一版意見稿其實從細節上分析，與市場預期相差甚遠。
第一：當初傳的沸沸揚揚的搖號配售不執行了。
在一個月之前，市場各方對於限價房最大的傳言，就是限價房可能要執行政府搖號配售。
但是在這一版方案中，完全不提政府搖號配售的事情，而是強調允許開發單位向有購房資格的家庭出售，所售住房定義為商品房，只不過這個是限售五年的商品房。
那麼五年之後這種限價房再次轉讓怎麼辦？
根據文件通知的意思，既然是定義為商品房，那五年之後當然是可以自由轉讓，轉讓的價格自然也是隨行就市了。
那麼五年之後北京的房價是多少？保守估計，按照北京GDP增長速度8%來估算，怎麼也得漲40%吧。
第二，只有限價房指定售價高於政府市場評估價的85%，該限價房才可以轉為共有產權房，而不是預期中所有的限價房都轉為政府佔比10%的共有產權房。
但是其實當初限價房拿地之時，設定的銷售價格其實並不低，一般來說限價房的制定售價，大概低於市場平均價格的5%-15%左右。
這也就意味著80%的五環之外的限價房項目，都要以較低的價格賣出五年後的投資權益。
這樣的項目，你買不買？這完全就是中國最好的投資型房產！
【1】
北京大規模城市清理之後
租金水平明顯見漲
自從去年大興火宅之後，北京就進入了城市大規模清理違規建築的運動中。這一場號稱2018-2020年疏解提升工作計劃，預計5年內將會拆除違建4000萬平米左右。
同時要大量疏解市中心的教育、醫療等機構，這些也將帶來大量的住房需求外遷。
再加上大量的灰色群租空間被拆除，預計未來五年，北京房租將會明顯呈現直線上升。
因此對於限價房而言，買來就算不能轉售，出租也將獲取較高的市場租金收益。
【2】
北京住宅供應量依然不足
未來五年供應空間有限
2017年年初，北京市放出供地計劃，預計未來五年將會供應150萬套住宅。其中2017年將會供應30萬套，產權式住宅25萬套，租賃型住宅5萬套。
但是實際執行情況非常不樂觀。根據建委數據顯示，2017年全年北京普宅供應套數僅有1.9萬套，距離計劃中的產權式25萬套，簡直差距甚大。
2018年1-3月份，北京市批售住宅5100套左右，全年樂觀估計也不會超過3萬套，300萬平米左右的供應量是極限。
北京產權式住宅供應量嚴重不足的原因在於北京大量的住宅用地被所謂的自持型住宅和共有產權房所佔有。
2017年北京住宅用地供應了750萬平米的建築面積，其中350萬是限價房，300萬是共有產權房，100萬是自持租賃房。
也就是說，其實僅有350萬平米的限價房是真正意義上的商品房。
2018年到目前為止，北京住宅供地在200萬平米左右，其中限價房大概在90萬平米左右，合計全年也就是350萬左右平米。
這就意味著北京未來幾年，最大的供應能力，也就是每年3-4萬套的限價房市場供應能力。
這樣的產權式住宅供應量，對於2000多萬人口的北京人口市場來說，依然是車水杯薪。
在這樣的背景下，北京限價房依然堅持商品房化的道路，這其實也代表著北京市政府的矛盾心態：一個方面又想控制房價，預防首都房價失控，而另外一個方面隨著近期土地的不斷流標，財政壓力隱患凸顯。
因此既然不用搖號配售，同時也不用擔心共有產權化，價格又偏低不愁賣，接下來北京限價房的土地又將迎來一個熱賣高峰期。
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