2018年最令人悲傷的故事：我，沒搶到房！
開發商資金吃緊，2018還款壓力大
漲價賣房！
按照任志強之前的說法，2018、2019是開發商的還貸高峰期。
2018年房企到期債務額度達3300億，2019年到期債務達到4700億，兩年加一塊兒達到8000億。開發商是要還這麼多錢的。
但與此同時，貨幣大環境是什麼樣子呢？
根據人民銀行金融數據顯示，中國廣義貨幣供應的同比增速在持續下滑，2018年4月依舊是低位8.3%。而社會融資規模存量增速也掉到了新低10.5%，換句話說，截至目前，貨幣閥門的總閘是越關越小。
如下圖所示：
2017年我們國家GDP是6.9%，CPI是1.6%。6.9%加上1.6%是8.5%。
換句話說，M2（貨幣供應）的增速已經落後於經濟發展的需要了。用一個詞概括就是：貨幣目前處於通縮狀態。
那麼開發商想要獲得資金，無非走兩條路：一個是繼續融資，另外一個就是抓緊時間賣房。
而現在大環境金融去槓桿，貨幣供應與社融增速下滑，融資渠道受監管收緊。繼續融資解決不了大問題。那剩下留給開放商的只就剩下賣房子這條路。
但是，賣房子是個大型技術活。怎麼賣？降價賣還是漲價賣？房屋交易擴大所帶來的連鎖反應市場能否承受的住？中央及地方政府是否允許？購房者情緒如何引導？這都是很有講究的。
但中央對房地產市場的調控加上高壓連續還貸的壓力讓開發商特別是中小開發商壓力巨大。一旦資金鍊斷裂那麼就要面臨倒閉或被併購。所以，很多中小開發商手裡的房子要儘快賣出去來回籠資金。
於是，大家不約而同又選擇了一條老路。從過去漲價去庫存到今年的漲價賣房子回籠資金。
沒錯，不同的配方，一樣的味道。
於是我們看到雖然一季度全國房屋施工面積同比創近幾年新低，但今年一季度全國平均房價漲幅創歷史新高！
當然，一季度全國商品房銷售金額也同步創下了歷史新高，達到2.56萬億！
在二線城市搶人大戰激發搶房熱潮的時候，很多地方的房地產市場又開始躁動了起來。但是，住建部出手了！
住建部出手，嚴控新房二手房價格倒掛
最近房地產比較重要的一個事件就是12城的領導人被住建部約談，為什麼呢？我們先看看都有哪些城市：
成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山
為什麼是這幾個地方？大家心裡都明白，這幾個地方最近要麼是房價漲的飛快，要麼是搶房搶的人心惶惶。
比如成都某樓盤，開400多套房子公開搖號，40000多人排隊登記。西安某樓盤700套新房入市、5000多人搖號搶房。很多樓盤中籤率連1%都不到。這些搶房熱潮出現在上述很多地方的樓盤現場。如果上面再不管的話，這些地方買房中籤率都快趕上股票打新股的中籤率了。
聽著感覺不可思議？沒錯，但事實就是這麼的扯！
為什麼會出現這種情況？
答案很簡單：一、供給面出現扭曲；二、新房二手房倒掛嚴重！
以成都為例，新房二手房至少倒掛20%以上，有些甚至到了30%、40%！老百姓又不是傻子，這麼大的價差，擺明了搶到就是賺到！
但請問，價格為什麼會倒掛？新房價格是怎麼定出來的？
一直以來，價格的決定來自於供需。沒有供需就沒有價格。但現在出現的問題是當政府對房地產開始調控的時候，請問你是真心想調控麼？
旁邊二手房賣3萬，你讓開發商備案價賣2萬，這就是所謂的調控麼？
這隻會告訴老百姓：你趕緊去搶房，買到就是賺到！結果全城，不!全國老百姓都去你那兒排隊搖號搶房子去了。
請問，真正的剛需能買得到麼？
現在住建部約談這幾個城市的負責人，相比這些城市的負責人壓力還是很大的。特別是這次約談，住建部首次提出要牢固樹立“四個意識”，這是什麼意思呢？
翻譯過來就是在中央大環境進行房地產調控的時候，你們這些地方在進行因城施控的時候表現不堅決，導致當地房地產出現失控，沒有跟中央保持一致的基調！
“你們要警惕了！”
所以，這些地方接下來勢必會出相應的對策以及更為嚴格的房地產調控政策，但誰能保證剛需不會被再次誤傷？
留給中國房地產的時間不多了
2015年底中國開始的供給側改革和“三去一降一補”，這兩年下來，起到一個非常重要的作用：就是壓制住了中國整體債務規模的持續快速擴張，特別是政府和企業部門這兩大塊。
當初2008年的金融危機本應該讓中國經歷痛苦的調整期，但是我們沒有！“四萬億”政策直接給中國經濟打了一針強心劑，2010年中國經濟體量迅速超越日本，成為全球第二大經濟體。
但問題也出來了：4萬億政策讓中國2009年之後進入到一個舉國上下、大江南北必須要依靠貨幣放水刺激才能拉動經濟增長的怪圈。
而中國的貨幣內生性是通過房地產與基建來完成的，這兩塊佔到整個社會資金供給的70%！
換句話說，絕大部分的錢都湧入到房地產與基建這兩個領域。貨幣供應帶動GDP。這也就造成2009年之後，國內最大的經濟拉動引擎是全國各地持續飆升的房地產市場和大量的基礎設施建設。
於是，2009年開始，你會發現全國各地都是工地！
當然，你不能說他不好，美日歐都經歷過大規模基建與房地產的擴張期，這是必經之路。它們使中國經濟保持了穩定增長的態勢。
但出來的問題就是導致中國經濟走向結構性失衡。低端產能大量湧現，高端產能遠遠不足。
而中國三大投資支柱產業的製造業就略顯得單薄。當國家提出製造業2025的時候，如果你認真讀黨的十九大報告，裡面有一句話及其重要，就是：“增強金融服務實體經濟能力，提高直接融資比重。”
這裡的實體經濟是指的房地產和基建麼？
NO!
那這句話什麼意思呢？要知道，房地產和基建主要依靠間接融資，目前房地產發債被嚴格管控。而製造業企業則可以通過IPO上市和發債進行直接融資。
換句話說，國家指明的未來資金的主要供給流向，就是製造業，特別是中高端製造業！而房地產的資金源頭將被不斷的壓制。房地產的投資增速將不斷下行。
在前幾天廣發證券的2018投資高峰論壇上，國務院發展研究中心原副主任劉世錦認為2018年房地產投資剔除價格因素以後，基本上是在零附近徘徊。而這個觀點，筆者也是極為認可的！
並且最近還有一件有指引性的事件，根據中新社報導，北京有四家銀行發佈了集體土地租賃房貸款方案，貸款最長 30 年。這些給租賃房的定向貸款期限最長可達 25-30 年並且可以靈活還款。裡面還設置有寬限期，寬限期內只還利息不需要還本金，並且建設期內的利息還可以用貸款償還，貸款金額最高可達項目總投資的 80%！
這麼寬鬆的貸款政策基本給保障集體土地建設租賃住房融資提供了最大的需求保證！而商品房的供給將繼續被壓制，資金將被被導流向非房地產的實體經濟和住房租賃市場。
最後，發生的很多事情已經告訴我們，留給中國房地產騰挪時間已經不多了，而這句話背後的另一層含義是：留給剛需的時間也不多了！
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