•本篇推送適合改善/剛需購房者
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今年面世的樓盤50餘個，都主打高層住宅。綿陽住宅市場中，多層、洋房住宅的身影在逐漸消失。而本週踩盤報告的樓盤，是綿陽目前僅有的在售的洋房之一，也是涪城城區洋房在售的唯一樓盤。對於這個樓盤，想必已有很多綿陽人耳熟了，2016年它就已經面向綿陽住宅市場。至今已有1年半，準確說，它是尾盤在售。
南山一號二期御瓏藏售樓部
南山一號二期御瓏藏位於涪城區南塔路一段16號，坐落於南山上，與南河片區咫尺為鄰。項目北側為已交付入駐的南山一號一期，但除南山一號項目外，並未看到有其他新的項目。
南山一號二期御瓏藏
南山位於綿陽三江交匯之處，是綿陽城市建設規劃較早的區域。聞名川內的南山中學坐落於此，綿陽氣象局、南山公園、七五六廠均在此。南山片區與南河片區隔安昌河相望，南山下便是經開區，相對“孤立”的位置，讓項目有種孤軍奮戰的感覺。且目前除南山一號外，沒有其他知名品牌房企開發的項目，整體居住品質較弱。
位於南山上的756廠家屬區，老年居住者偏多
對比臨近的經開區城南片區，區域價值差異明顯。
但是，有一點需要說明，項目南側有待開發地塊，不排除後期有自發成長的可能性。
項目南側為待開發用地
一、配套設施
項目周邊住宅均已有些年份了，配套設施還是能滿足的日常生活需求。最為突出的優質配套當屬與項目直線距離僅有600米的南山公園和南山中學。
名校周邊 學區房
項目規劃建設有幼兒園，關於入駐的幼兒園更詳細的信息暫未透露。項目周邊一公里內有四所幼兒園，一所小學，一所高中，一所航空學校。據2018年義務教育秋季招生表顯示，項目劃分學校為南街小學和七中。
康安城南小區內的育新幼兒園
交通略顯單一
南山上交通道路普遍為雙向單車道，南塔路主要承擔起通往南山中學的車流，因此，在高峰時段，該條道路會比較擁擠。
項目南側大門斜對一條公路
項目南側有兩條路連接南山路，均為單車道，高峰時段，可能會存在擁堵的情況。
位於項目南側的另一條路，更顯狹窄
我在地圖以及公交網站查詢到，目前僅有807路公交車在南山上通行，通往遊仙區、涪城區。6路以及10路也可達到項目，但需步行一定距離。
南山一號二期御瓏藏售樓部前的公交車站
基礎生活配套齊全，無大型商業
南山中學與項目直線距離600米，為了保障更好的教學環境，周邊無大型商業中心，但基礎生活配套還是比較完善。二期規劃有住宅底商，目前生活配套主要基於一期的底商和周邊社區商業、南山中學周邊的餐飲一條街。
一期商業已經呈現
在長虹七五六廠家屬區對面一家菜市，由於是下午，基本沒有小販出攤
二、項目規劃
長虹南山一號二期御瓏藏由長虹置業開發，項目佔地面積約84畝，規劃為小高層+洋房兩種產品形態。容積率為1.5，為低密產品配置。
二期以南北朝向的陣列式佈局呈現，保證了項目通風采光的效果。共規劃有14棟住宅。4棟12層小高層+10棟6層洋房。小高層住宅集中分佈與南側，保證了小高層住宅的觀景視野，也為洋房產品隔斷了南側待開發地塊帶來的未知隱患。
三、產品價值
1、產品定位
虛線部分為二期御瓏藏
在低密的優勢下，洋房產品梯戶比配置為一梯兩戶、一梯三戶。這一方面由於公攤面積更小，再加上一定的贈送空間，實得空間更大，居住舒適度也更高。
此外，從產品面積來看，規劃為89—126㎡不等（不包括洋房的頂躍和底躍）的產品，其中最小的89㎡產品和最大的126㎡產品均是三房雙衛的配置，是洋房產品供應的主力。
結合以上來看，其洋房產品是具有改善品質的。
2、產品分析
明確了定位，我們再來看產品。項目目前僅有26#、28#、29#在售。
以其主打的89㎡的洋房產品為例。
該戶型分保證了主要功能空間均面對主景觀。客廳開間為4米，搭配4*1.8米的景觀陽臺，觀景俱佳。主臥和一個主要次臥的開間分別為3.5米、3.2米。但是，整個空間並沒有明顯的動靜分區，未來在使用上勢必會形成相互干擾。
再來看同樣是主力產品的I2戶型。
同樣的三房雙衛配置，相比89㎡的產品，我認為126㎡的產品表現更佳。該戶型位於26棟，均朝中庭，南北通透，景觀視野比較開闊。但僅有客廳、主臥面朝主景觀，客廳、主臥和一個主要次臥開間分別為4米、3.5米、3米。
四、價格和購買建議
項目的洋房產品單價9500，對比綿陽其他區域，已經和部分高層住宅售價相當。
對比位於經開區且建設規模相近的三匯英郡，5月1日開了一批次洋房，售價過萬，目前已經售罄。而金海南城首座陽光裡是尾盤在售，可選擇戶型、樓層均受限制，單價在9300-9400元/㎡。
就讀於南山中學的學生中，有部分是家庭陪讀。因此，對於以家庭為單位置業的購房者，該區域的教育屬性＋價格非常誘人。如果你是剛需，對於洋房產品的接受度取決於個人。
五、註明
一、產權年限：項目共兩期，均為2012年拿地，2082年到期。
二、物業：項目均為長虹置業自持物業管理。
三、在實地，二期部分住宅已經修建完成，對比住宅外觀設計，我認為一期以及二期小高層似乎更好。
二期御瓏藏
部分小高層住宅已完工
四、在踩盤前，我大致瞭解了部分關於該項目的傳言。
關於這個問題，我諮詢了售樓部的工作人員，但沒有得到明確答覆。在售樓部，我看到了下圖的公示：
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