《愛家天下》獨家解讀行業信息：
（1）對於自媒體發佈的信息要理性分析；
（2）5月份是是樓市旺季，但是中山成交的狀況不是太熱烈，聽專家如何分析5月份樓市的的情況？
（3）目前很多一線、二線城市都在進行搶人大戰，關於這個話題聽談總和植總是怎樣理解的?
高德商房執行董事 —— 談子信先生
中原地產總監 —— 植建軍先生
全程實況--專家電臺訪談
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文字導讀
植建軍:
我們能看到五一前都推出了很多”貨”出來，之前一些項目拿了很高的備案價格都開始開賣了，我們會發現他們的價格是沒有之前拿地時宣稱的價格高，反而是根據市場的價格有所下調。當然，即使是現在這個價格都是比市場的價格略有高，我們可以看到客戶的接受度都不是太高。現在中山在這個調控網籤的政策，購房者都比較理性，在中央不斷推行“房住不炒“長租”或者是各種的長效機制。
主持人：大家可以多收聽這個節目、電臺和電視發佈的新聞。剛才植總都有說過，五月份都是樓市的旺季，特別是五一勞動節期間。我們可以看到在中山五一節期間都有不少樓盤推出來吸引購房者，但是成交量不是太熱烈。現在很多樓盤項目在等待開盤的時機，在五月份中山大約有6個項目開售，這些項目都是處於不同的地段。例如五桂山生態保護區這個項目是一個著名和有實力的開發商，還有火炬開發區、西區、南區和板芙等等，公寓方面在清溪路的一個本土開發商。對於五月份的樓市談總和植總兩位怎麼看。
談子信：
現在市場信息很多，大家要抱著理性的心態去接受這種信息和分析對比。其實現在市場上面的信息每日都有“重磅”的字樣，比如一個學者說“假以時日中上房價會漲到多少錢”都會被標榜“重磅”兩個字。這些都是被一些不負責任的自媒體捉住某些字眼去大做文章。在15年底到16年樓市比較好的階段並沒有發現又一些這種類型的文章出現，因為當時樓市比較火熱、價格有一些很好的改善和價格不斷在提升，所以大家都沒空去發表這些文章內容，而現在樓市行業不太好的情況下這種類型的文章才慢慢的出現。
作為消費者要理性的分析對待，比如看到這種文章就知道是推銷。其實在備案的時候，很多開發商會把備案價格定高一些，這樣會有一定的空間去把控價格的幅度，同時也要區分商業和住宅，商業一定會比住宅高，所以大家一定要理性的分析這個市場。現在市場比較穩定的發展，價格不會有太大的漲跌。
主持人：要買房子的人，不要讓這些自媒體影響，要穩定自己的心去尋找一間自己喜歡的房子，現在要買一個房子需要用到很多的資金，所以找到自己適合的。
談子信：
大家首先不要害怕今天不買以後會後悔，有些文章寫到“今天不買會後悔一輩子”，其實這些太誇張，如果是剛需的話什麼時候都要購買。比如要結婚做新房，你無論價格是多少都需要購買，因為房子是拿來居住所用。如果你是用來投資的，那就需要謹慎。
植建軍:
現在求職者心態不同於過往，以前求職者擔心找不到工作，現在很多公司擔心的是找不到人，所以現在薪酬還有待遇都有提升，職位方面會有很多的選擇，都希望先找到員工再說。而且現在很多城市知道先找到人才，就是未來可持續發展的根本。以杭州和成都為例，本科學歷或者專科學歷的人才工作一段時間或即時入戶都可以。如果你資力比較好的甚至可以花錢給你入戶和安排房子居住，或者還有創業資金基金。
主持人：現在很多城市為了搶人都各出奇謀。早前我們節目播出過現在很多朋友想在杭州落戶和發展的城市，已經超越了北上廣深。但是現在展現出來的是成都正在碾壓這杭州，就在搶年輕人的事件上面。前幾周第一財經的週刊裡面，發表了2018年中國城市的排名。
在15個新一線城市裡面成都繼續排在第一位，而成都連續3年被評為新一線城市當中“最有魅力城市”今年已經是第四次獲得。在得分方面成都得分為滿分，杭州87.3，重慶84.64，武漢80.73，蘇州75.95，西安70.4，天津69.31，南京68.59，鄭州56.15，長沙53.44，瀋陽52.06，青島50.63，寧波48.3，東莞48.22，無錫47.79。這個就是商業魅力排行榜，屬於新一線城市的排行榜。在這一年裡有36.4萬人在成都落戶，2017年在杭州落戶17.9萬人，現在成都的落戶人數是杭州的兩倍。可以看出，現在城市的變化是非常大。
談子信：
現在在人口方面，大家都在不斷的發力，因為大家都知道人口的宏利對於城市的發展是非常重要，所以大家都是不惜一切在人口的政策方面作競爭。畢竟商業魅力也好，綜合競爭力也好，其實都需要人口流入的支持，所以政府一路提升自身各方面的元素，依託於元素來對人口做吸引，所以大家都知道這個元素對於城市發展的重要性，大家一直在努力的做這項工作。
植建軍:
我們一直都知道人才引進是備受關注的，在剛才提到的排行榜當中大灣區裡面只有東莞，我們以東莞為例來說一下過去一年內人才引入的情況。東莞在2017年人口增加為8.11萬人，而東莞這個人口的增加在大灣區是排在深圳、廣州、佛山、珠海之後，中山只增加了3萬人排名還要靠後三位。中山在大灣區內人口是比較少，未來發展
主持人：書接上一回，大灣區人口問題，東莞排行魅力城市第十四位，去年新增人口約8萬人，在大灣區來說，中山排行比東莞後三位，新增人口約3萬人。2017年常住人口，東莞約800多萬人，中山約300多萬人。
植建軍:
2017年深圳新增人口約62萬人，廣州45.49萬人，佛山就少很多了約19.4萬人。珠海約9萬多，東莞約8萬多，香港約6.98萬。其實香港新增人口這麼多已經很匪夷所思了，本來人口就多，而且在香港出生率也不高，且內地無法購房入戶，這個新增率已經算高了。當然，澳門會更加少，澳門新增約8200人。中山吸引力不會太大。
主持人：我們來看珠海，珠海也會有一個人才新政。新政一共有16個措施51個政策點，其中有14個政策點大幅提升支持力度。比如，引進諾貝爾獎獲得者，國家高科技技術獎獲得者等等的人才。獎勵是200萬，600萬住房補貼，或者選擇免租入住200㎡左右的人才住房。如果工作滿8年，並且貢獻突出的話，人才住房可贈送。
談子信：
我們中山之前拿地的時候就應該開發人才住房，當初就討論過了。人才房對於人才的標準是什麼，往後中山的人才房將會爆發，之前拍賣這麼多的地塊將會有幾十萬㎡的人才房，當然這個會按照人口基數的比例去安排，人口基數和新增對比，其實中山的增長率是不弱的。2017年的增長率接近1%，其實已經跟東莞差不了多少了。
植建軍:
不能如此對比，就好比當年美國和中國的對比，美國的GDP增長也不到1%，但是中國年均8%，這才追的上。
談子信：
但是基數對比不成比例。所以比較起來的話，我們需要一個量化比例，不能光看總數，所以我們能看到中山其實2016、2017的增長大約在2-3萬之間。這個常住人口包含2個，一個是戶籍人口，第二個是流動人口，其實還有一個自然增長的出生人口。包含這方面總共約3萬人，當然現在中山也是淨流入，全國除了東北、北京、上海，其他絕大部分城市基本都是淨流入，所以其實現在中山的人口是在減少的。
現在這麼多城市都在搶人口，就證明人口對城市發展的重要性，我們中山其實是接近20年以來，最好的時候，就是人口淨流入最多的時候大約在2000-2010年之間，這十年的時間中山人口增長了75.74萬，平均每年3.2%的增長。現在看回整個廣東最好的深圳近兩年4.65-5.2%的增長，對比起來，其實中山當時是很厲害的。
而現在5年才增長了8萬多，已經掉到1%以下了，所以我們中山2017年的總人口是360萬。我們有兩個指標，第一個2016年6月中山建設規劃提出的到2020年中山常住人口要到435萬。要完成這麼目標，中山每年要增長11.1%，要做到這個基本可以算是全世界最快的增長速度了。但後期又將目標改為365萬，所以現在也不清楚那個數據的對的。個人感覺後來的目標會比較合理。
主持人：其實也是對的，將目標作出更改，主要看回現在的時勢，擬定比較好完成的目標。
談子信：
我個人認為是這樣的，這個大灣區，出來港澳以外，另外還有9個城市作競爭。如何搶人，這方面真的應該多想想，其實人才是追求一個綜合的條件。不但要配房，補貼，其實人才更多的是要跟產業走。相反，到產業集聚的時候產業要跟人才走。很多創新型人才、企業會進駐深圳，我們中山有哪些產業能吸引好的人才呢？所以我們的產業結構更新和整個城市綜合的未來發展、優化很重要。對這個城市來說未來發展是很重要的，我們現在要做的就是大力的講各方面產業去優化，做好城市配套服務和人才追圈子走。
我舉個例子，我以前在某大型企業辦公，公司很進取，在上海、香港高薪聘請職業人員，但是請了回來，員工短時間就離開了，因為員工根本找不到可以共同語言的人，不適應這裡的生活以及不適應這裡企業的管理模式。所以從這個道理我們看出，要有政策，更加重要的是要調整企業的內部條件以及整個圈層的條件。
女主持：還有如果說到人口，僅說應急畢業生這個會不會比較容易做得到，因為來到這裡讀大學的，他這四年，其實已經融入了這個社會，這個城市已經對他們十分熟悉的，應該比較容易留住他們。
談子信：
關鍵的是，這個我們需要大數據支持，不能胡亂猜測，我們中山的產業結構是如何的？我們的企業性質的如何的？我們城市競爭力是如何的？對於這些都是現在應屆畢業生比較關注的，現在很多應屆畢業生畢業會選擇去廣州、成都、杭州發展。為什麼呢？因為他在這邊的城市能找到發展的空間，這邊的產業會更加創新，更加有競爭力，所以對自己的提升會更高。所以我們中山更應該做好自己的城市定位，要用大數據，前期的策劃作出定位。而不是光靠政策，現在大家也有相對於的政策，對於畢業生來說選擇也很多，可以落戶的條件也很多，我不一定要買房，現在鼓勵租房的政策也有。
植建軍:
剛剛談總說得是對的，政策方面，如果這個城市一個月補助1500元，中山補助3000元，很有可能下一個城市會補助5000元，但如果你只是讓這些補助單純的吸引被人過來可能會很短暫，無法留人。因為你要在這個城市生活、發展的話，是要有根的，你這裡有沒有一些發展的空間給到我，如果沒有，可能你一時的政策能吸引到人過來，這個人也有可能因為別的城市有更好的政策而離開。
所以核心競爭力，人才土壤的培養是很關鍵的，但同時政策方面也是很關鍵的，因為中山相對來說，對比周邊的城市是沒優勢的，所以我們應該更加有針對性的政策出臺。我們無法跟廣州、深圳這樣的城市去搶人，但是我們可以進攻佛山、珠海、東莞、江門這些的二線城市，這樣對我們經濟的體系是有利的，可否引進中山落戶，當然剛剛說到的本土大學生也是比較好爭取的。人才方面，可能不單單是你的學歷，你的專長也是有需求的。談總說得對的，不能只針對人才，人口過來了，人才才會增長的。
談子信：
很多也不一定是人才來的，類似馬雲他們，很多也有可能是大專到博士之間出現的，所以不能忽略這部分的重要性和發展的空間。
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