在調控政策完善的市場環境下，部分城市採取了搖號買房的措施，但個別城市在實際執行中，出現了“搖號搶房”的現象。房地產研究機構諸葛找房今日發佈了針對搖號城市的研究報告，報告指出，新房供應緊張或為上述現象的主要成因，而在精準調控的長效作用下，預計下半年商品住宅供需關係將得到顯著緩解。
“房地產市場需求的爆發、住宅土地成交的階段性減少與開發商在限價政策下入市意願的降低，是市場供需緊張與搖號買房現象的主要成因。” 諸葛找房數據院首席分析師陳雷表示，政府雙管齊下，一方面增加住宅土地供給、另一方面強化對於捂盤惜售行為的專項整治，市場格局將得到有效改善。此外，潛在入市的商品住宅與未來延續的新建商品住宅供給，亦將對市場的穩定產生積極作用。
市場需求持續升溫 住宅供應受多因素制約
諸葛找房數據研究中心分析了南京、武漢、長沙、成都、西安，5個執行搖號買房政策的城市土地與新房供應等相關房產數據。土地市場方面，5城在2015-2016年住宅土地成交規劃建築面積普遍下滑，形成明顯的區間窪地，導致了2017年市場供給減少。
以南京為例，其住宅土地成交規劃建築面積由2014年的1577萬平方米下降至2015、2016年的1100萬平方米、1164萬平方米，與2014年相比降幅均在30%左右；武漢降幅約為30%，長沙降幅為47%。
“2015-2017年三年住宅土地供應的減少，特別是15-16年的住宅土地供應窪地，向後傳導至17年，勢必導致2017年供給端新建商品住宅數量的減少，是造成2017年至今市場供需緊張格局的主要因素之一。”陳雷說。
數據顯示，與此同時，市場需求出現了升溫。5城新建商品住宅成交量自2015年以來一直處於高位，即使在2017年面臨史上最嚴調控，除南京外，商品住宅成交面積也沒有出現斷崖式下滑。
報告認為，這其中有看好城市發展潛力帶來的投資需求，也有人才落戶新政放開增加的購買需求，更有因棚改貨幣化安置擴展的置換需求。搖號買房城市的人口購房需求在嚴格的調控背景下並沒有大幅減少，反而持續升溫，抬高了房市預期，加之調控限價，客觀上導致很多區域一二手房價倒掛，進而帶動更多資金入市，加劇了供需關係的緊張。
在歷史庫存探底，市場需求旺盛的同時，五個搖號買房城市的商品住宅批准上市面積與往年相當，甚至有所減少，南京減少了332萬平方米、成都減少了743萬平方米，相當於分別減少了28900套與72600套商品住宅的供給，佔各自2017年全年新建商品住宅銷售的46.4%與35.1%。
陳雷分析指出，五個搖號買房城市在快速去化新建商品住宅庫存之後，沒有及時形成有效的商品住宅供給補充，以匹配各自市場需求的上漲。這種現象，一方面是源於上文所分析的2015、2016年土地市場在去庫存的背景下並沒有及時迅速增加，導致整體供應不足；另一方面是源於市場博弈的反應。“由於政府調控時引入限價政策，導致開發商延緩取證或者施工進度，造成已經出讓的有限土地無法足量變成住宅供應到市場，本就不充分的供給再次被打折扣，進一步加劇了市場供需的緊張關係。”他表示。
潛在入市住宅土地可觀 整治捂盤惜售緩解供應
報告指出，秉承因地制宜、因城施策、精準發力的政策方針，各地結合自身市場現狀與後續發展計劃，調節住宅土地的供應節奏，以應對市場新的變化與需求。
數據顯示，除成都以外，2017年，南京、武漢、長沙、西安的住宅土地成交規劃建築面積與新建商品住宅銷售面積的比值分別達到了1.80、1.33、1.22、1.24，與2015、2016年相比有明顯的增加。
僅2017年至今，南京、武漢、長沙、成都、西安未入市、潛在可以入市的住宅土地規劃建築面積預計分別達到1090萬平方米、2134萬平方米、1446萬平方米、1424萬平方米與1631萬平方米，潛在入市土地的體量非常可觀。南京、武漢、長沙、西安四個城市潛在入市的住宅土地規劃建築面積，幾乎可以與2017年全年的成交值相持平。
住宅土地供給的擴大可有效平復市場虛增的期望，並從2018下半年開始增加新建商品住宅的實際供給。同時，政府進一步整治捂盤惜售，打擊市場亂象，督促開發商儘快開工建設，依法辦理預售許可證。
公開資料顯示，2017年5月，西安要求開發商取得商品房預售許可後，必須在10日內將所有房源一次性對外公開銷售，並對捂盤惜售做出了詳細規定。2017年9月，長沙加大在建商品房入市銷售的督辦力度，對在建商品房項目精準摸底、精準排查、精準督辦。2017年11月，成都出臺重點查處捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格的行為。
進入2018年，長沙住建委集體約談38個房產項目與48家中介機構。成都市房管局約談66家房地產開發企業，涉及81個房產項目。西安市住房保障和房屋管理局在全市範圍內開展為期6個月的商品房銷售秩序專項檢查工作，不一次性公開銷售全部準售房源、捂盤惜售或變相囤積房源等行為將被嚴肅處理。
“政府精準發力、雙向出擊，有助於房地產市場的穩健。而從供給側角度，市場供需關係也將趨於緩和。”陳雷分析認為，搖號買房措施取決於政府因地制宜、因城施策、精準發力所做出的政策選擇，而目前相對緊張的房地產商品住宅供需關係，或將在下半年得到顯著緩和，搖號不再一定會成為搶房行為。
（人民網）
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