很多人在結婚之前就按揭買了房子，買的時候房價比較低，所以每個月的按揭也很低。
比如，2015年按揭款每月3500，2017年出租時也可以3500一個月，正好以租養貸。這些在結婚之前就按揭了好幾套，全都是以租養貸。
那麼，結婚之後用租金來償還按揭款，會面臨什麼問題？
根據《婚姻法司法解釋三》第十條規定：婚後用了共同財產還貸，那麼還貸的款項及對應的增值都是夫妻共同財產，在離婚的時候要補償一半。
比如，婚後還貸20萬，佔總房價的20%。離婚時房屋價值是300萬，那麼就要補償對方10%，即30萬。如果婚後用的是個人財產還貸，那麼離婚時就不需要補償對方。
而婚後的租金究竟是共同財產還是個人財產就成為關鍵了。
《婚姻法司法解釋三》第五條規定：婚前個人財產在婚後財產的收益，除了孳息和自然增值外，都屬於夫妻共同財產。
在民法理論上，租金是房屋使用權的轉化，應屬於孳息。但是，我們國家法律並沒有明確租金究竟是不是孳息。因此，實務中租金就很容易跟婚後收益對應上，成為夫妻共同財產。
若是單套房子，再婚後出租一般不需要投入多少勞務，委託中介基本能夠完成，存在認定為孳息的可能。
但若是多套房屋出租、甚至是商場、寫字樓出租，則客觀上會投入很多勞務。出租本身也是一門產業，需要宣傳、策劃、招租、管理和修繕等等。這種不動產出租應當認為是經營活動，屬於經營性收入。
最高人民法院民一庭在《民事審判指導與參考》第56期的指導案例指出：一方婚後用個人財產購買房屋，離婚時該房屋屬於“個人財產的替代物”，應認定為個人財產，其自然增值也屬於個人財產；一方個人所有的房屋婚後用於出租，其租金收入屬於經營性收入，應認定為夫妻共同財產。
我們親自辦理的一起涉及一棟樓房含42套房屋出租的離婚案，法院同樣認為是租金共同財產。
因此，以租養貸確實可能會面臨以共同財產還貸的風險。相反，對於只有一兩套住宅的人，收到的租金數額不大，用於日常生活，最終離婚的時候不存在分割的問題。
閱讀更多 大鯤律師 的文章
