2018年，地產行業迎來了全新的時代，政策決策邏輯與市場運行週期都發生了巨大的變化。十九大“房住不炒”定調後，各地積極響應國家號召，相繼出臺住房租賃市場政策，加大租賃用地供應。一時間，多主體湧入存量租賃市場，並在2018年上半年持續發力。
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政策：連續性、穩定性，加快建立長效機制
一直以來，租賃住房市場都是政策導向型市場，為使住房逐漸剝離金融屬性，實現“住有所居”，中央的房地產政策逐漸轉向“房住不炒”、“租購併舉”的定位。
各地細則出臺，提供宏觀指導
2017年年中，住建部會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，而後這些租賃試點城市以及北京、上海等外來人口較多的一二線城市，根據2016年年中的《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》框架，紛紛出臺符合本地市場特點的框架性“租賃新政”，大體上從供給主體、供應渠道、金融財政支持等方面給予本地租賃市場宏觀指導，這些政策極大的推進了長租公寓行業的發展。
微觀政策落地，指引市場良性發展
2018年，伴隨著租賃市場逐漸成熟，政策也從宏觀指導逐漸向微觀深入。包含具體供應結構、各類租賃產品形態建設規範、消防規範等微觀落地類政策紛紛出臺，為正處於擴張週期的各運營主體提供指引。
典型政策如深圳於6月5日發佈了《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，較此前的十三五計劃更詳細的闡述了長期的住房供應結構。
其中，保障類住房成為了供應的主角，佔總供應量達六成。在保障類住房中，人才住房、安居住房和公租房各佔兩成，而各類保障性住房又對其相應人群的租住有較大幅度的優惠。
深圳作為經濟特區，歷來是改革的風向標，此次擬發佈的中長期具體供應計劃，將市場化商品房供應首次降至半數以下，落實了中央“房住不炒，租購併舉”的政策導向，且相較目前租賃市場的供應現狀，兼顧了主流租賃客群和低收入邊緣客群，實現了“住有所居”，後續可為各中心城市住房供應結構提供借鑑。
不僅是深圳關注低能級人群的租住情況，北京也在本年5月份對《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》向公眾公開徵求意見。此係去年底，北京整治規範群租行為事件後，針對務工人員住房問題的解答。此次政策鼓勵利用閒置廠房、商辦、酒店等低能效土地改建成職工宿舍，只租不售，並限制每間宿舍居住人數不超過8人，人均使用面積不低於4平方米，防範群租帶來的安全隱患。
推動租賃市場不斷規範，引導市場關注不同能級潛在租賃群體的住房問題將會是今年租賃政策的導向所在，這些政策的推出，不僅是站在貫徹中央政策導向的角度出發，更重要的是城市本身的發展需要不同能級的外來人才，通過普惠的租賃政策，從中長期提升一二線重點城市自身的城市競爭力和吸引力，將會是租賃政策不斷深入的最終目的。
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土地：多地集中投放租賃用地，全部由國企獲得
上海、南京、杭州集中供地，體量前三
2017年7月至今，上海、南京、杭州、深圳等多地相繼投放100%自持純租賃用地，全國累計已出讓土地面積超過360萬平方米。隨著租賃用地供應的持續增加，供應結構持續優化，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
上海當前投放總量第一，超過200萬平方米，佔據了半壁江山。上海18年1月集中性供應了8塊租賃用地，但2至5月僅推出3塊租賃用地，整體呈收口之勢，租賃土地市場有所降溫，一波集中供應後，政府有意收緊供應端。
南京於18年2月集中投放了位於江浦、江寧等區的5塊租賃用地，也因此以純租賃用地總量超過56萬方一躍成為總投放量排名第二的城市。
杭州除3月投放過1塊租賃用地外，於4月集中投放了5塊位於西湖、濱江等區的租賃用地，以總投放量超過38萬方排名第三。
租賃土地是國家隊進入長租公寓的關鍵點
各地租賃用地投放仍以具有資質的對口市屬、區屬國有企業拿地為主，准入門檻較高。除之前深圳出現過市場化競拍租賃用地之外，其餘皆為獨家參拍，底價成交，拿地成本較低。
國企對住房租賃市場具有穩定器、壓艙石作用。以上海地產為例，目前在上海所獲的十塊租賃用地全部為位於內中環的優質地段，底價獲取。為後續發展租賃住房降低土地成本，提高租金回報，從而推動租賃住房的落地和租賃市場的發展有積極意義。
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融資：渠道多樣化，贏者通吃時代將至
房企發債融資屢中止
今年以來，由於信貸政策的不斷收緊、重點城市調控政策維持高壓以及房企紛紛面臨償債高峰等多重因素，數家房企資金壓力陡增，包括富力、碧桂園、新城、福晟、合生創展在內的十餘家房企所申請的境內公司債均遭“中止”，行業面臨融資難題。
涉租資產證券化加速，進入爆發期
住房租賃市場在規模擴張期，同樣面臨資金難題，尤其是國內大中城市目前租售比較低，公寓運營主體需要“以時間換空間”，通過長期的投入和運營生存。
所幸在政策的引導下，涉租資產證券化產品、專項債券等融資渠道較為通暢。房企方面，包括越秀50億租賃ABS、景瑞7.2億CMBS、恆大100億租賃類REITs、深圳人才安居200億租賃類REITs在內的多筆資產證券化產品獲批，為長租公寓的快速擴張“止渴”，而保利和碧桂園的儲架式類REITs產品首期也先後發行成功，為租賃市場長效的融資機制做出先行探索。
由於資產證券化產品的特點，其發行門檻較高，需要底層資產能夠產生穩定的運營現金流，因此這也催生了專項債券、併購基金、引入保險資金等多種融資方式。以租賃專項債券為例，3月22日，龍湖發行了首期30億的全國首單住房租賃專項債券，發行利率為5.6%，拉開了此類融資的序幕，但也出現了個別房企濫用租賃專項債券“借新還舊”的現象，引發了監管部門的關注，因此相信在市場資金偏緊的大勢之下，後續對於租賃相關的債券投向規管會更加嚴格。
股權融資新高，並向頭部企業集聚
公寓運營商方面，股權融資在2018上半年呈現爆發趨勢，共錄得14筆，金額估算超過44億元人民幣，達到歷史最高水平，與2017年同期相比增長超過200%，即使與次高峰的2015年上半年相比，數據也接近翻倍。
從單筆平均融資額來看，2018年上半年高達3.16億元人民幣，不僅遠大於2017上半年的1.39億元，也超過次高2016年上半年的3.04億元。長租公寓運營商的融資逐漸由“多筆小額”向“單筆大額”方向轉變，融資輪次也逐漸由早期的“天使輪”等創業輪次向“B輪”及以後的成熟輪次轉變。2018年上半年，V領地和優客逸家的兩筆股權融資分別達到2億美金和10億人民幣，佔據了 上半年運營商融資額的半壁江山，在競爭逐漸紅海的公寓市場，融資逐漸向頭部企業集聚，“寡頭壟斷”，甚至“贏者通吃”的時代正在到來。
無論是房企還是運營商，作為租賃住房的運營主體，融資的決定性因素一定是資產本身的質量和盈利能力，因此未來公寓行業融資，除了融資逐漸向頭部企業集聚的特點外，脫離企業主體信用，依靠資產本身質量也是行業發展的必然趨勢。
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市場： 租金小幅波動，行業競爭壓力擴大
全國租金小幅下滑，京滬深寧青逆勢而升
從全國層面來看，2018年前5個月租金水平呈小幅下跌趨勢，其中1月份較17年年底租金水平環比下降0.21%，年後開始反彈，其中5月份環比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。從同比數據來看，2018年前三月較去年同期呈現同比正向漲幅，但同比漲幅較17年上半年水平大幅收窄，4-5月租金指數不及去年同期水平。
具體到城市數據，與全國水平大致符合，根據所監測的35個直轄市、省會城市和計劃單列市租金數據，2018年5月租金相比2017年底，僅有青島、南京、深圳、烏魯木齊、北京、上海、武漢和呼和浩特8個城市數據有小幅上漲，其中青島、南京、深圳三個城市租金上漲幅度較大；另有27個城市租金數據呈小幅下跌趨勢，其中長沙、重慶、廈門、合肥、杭州和濟南下跌幅度較大。
行業擴張期，紅海競爭壓力大
目前，隨著各方資本進入，多元化格局的逐漸形成，長租公寓行業由藍海逐漸向紅海轉變，並面臨產品線同質化、成本高、收益低、利潤空間有限等一系列問題。雖然長租公寓迅速擴張，所面對的租客群體仍然有限，各方競爭加劇，並出現淘汰劣幣的趨勢。
經營能力將會成為考驗公寓運營方最關鍵的指標，能否實現較高出租率、產生穩定的現金流不僅有助於拓寬融資渠道實現擴張，也是能否持續運營的關鍵。
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企業：國家隊和房企漸成主力
國家隊是租賃市場的第一梯隊
去年開始，國家隊在租賃市場上備受關注，很大程度由於各地出現的自持住宅用地多定向出讓給當地國家隊，且大多數地塊招拍門檻極高，因此國家隊在土地獲取方面有著天然優勢，相反市場化的房企則難以參與。
國家隊作為政府功能性企業，推出的住房租賃產品在產品質量、服務標準、價格水平等對市場具有示範性和引導作用，起到排頭兵的意義 。因此，國家隊的進場並不是為了競爭，而是為了穩定市場，加速行業規範化。
房企長租公寓的集中度提高
隨著房地產市場進入白銀時代，房企紛紛將目光投向存量市場，加上政策的推動和租賃市場的發展，目前長租公寓市場風頭正盛，越來越多的規模房企開始著力佈局，甚至將其提升至集團戰略層面。
今年，新城控股宣佈戰略入股“中富旅居”，恆大集團發佈首單住房租賃ABS產品，央企華潤推出長租公寓品牌“有巢”。截至目前，TOP30房企中，已有三分之二的房企進入長租公寓市場。對於房企來說，長租公寓可以對閒置資產進行改造升級，盤活自身存量；也可以幫助企業解決競自持土地及租賃用地，同時可以藉助集團整體的信用進行低成本融資。
企業多方試水，發展模式創新
儘管房企在長租公寓領域佔據著先發優勢，但各個城市的租賃問題各不相同，因地制宜打造租賃產品也成為房企需要解決的重要問題。
在深圳，城中村存量佔比60%，是租賃市場最重要的供應源，也是房企拓展深圳租賃市場必須面對的。作為房企長租公寓的領軍者，萬科泊寓以萬村戰略為導向進入城中村，目前萬村在深圳已拓30-40個城中村項目，2018全年目標拓展100個村房源，這一戰略也符合萬科“城鄉建設與生活服務商” 的企業新定位。
圖：萬村戰略
此外，萬科今年在北京推出了一個純租賃社區項目——翡翠書院，與泊寓不同的是，翡翠書院按照“翡翠系”精裝標準建設，是一個高端社區。項目首批推出90平米三居和180平米四居，前者月租金約1.5-1.8萬，後者高達3-4萬。翡翠書院項目採取預付租金，延時交付的模式，這一模式屬租賃領域首創。作為房企100%自持住宅用地的首宗案例，萬科翡翠書院是政府在控房價、限地價的過程中出現的一類“四不像”，該模式如果成功，其他房企定會效仿，若市場面臨失敗，可能未來房企競地會更加理性。
圖：萬科翡翠書院樣板間
近期忙於爭搶人才的杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安、天津等二線城市，租房需求將普遍增長。未來租賃用地的供應力度仍會加大，各企業的參與度也會越來越強。這也意味著，住房租賃市場將持續發展。
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