摘要：如果我們最成功的特區不能滿足公眾的住房需求，特區還有啥意義
撰文|張銀銀
對於深圳樓市來說，又是遺憾的一年。
媒體報道稱，2017年，深圳新房住宅供應33707套，成交25820套，均創下10年來的最低水平。
2015、2016年，深圳住宅供應分別為6.3萬套和4.4萬套——2017年，比2016年下降了30.4%。
此前，深圳計劃2017年新建商品房供應量提高到8萬套，保障房計劃供應量也由去年的4萬套增加到今年的5萬套，增長約20%。最終結果卻如此之低……
如果說成交下降，供應增加，這算是調控、長效機制真起了一定作用。現在情況是供應也創下多年新低。
雖然數據顯示深圳房價略跌了一點，但考慮到供應的區位和延後開盤等情況，最關鍵的是，這是在史上最嚴厲調控之下的“成績”。
換句話說，如果不發生嚴重的經濟、金融危機，調控只要稍微放鬆，以這個供應情況，深圳住房上漲的壓力可想而知。
深圳的邏輯很簡單，供應太少，房價漲的壓力實在太大。優質就業崗位那麼多、有錢人那麼多，加劇了深圳的房價上漲勢頭。
道理既然如此簡單，解決之道不就是加大供應。深圳方面有這個意思。
在兄弟廣州喊出了，五年75萬套房之後，2017年11月，深圳也不甘寂寞，“十三五”擬新增住房有效供應65萬套。
槓桿遊戲曾寫文說，可謂是振奮人心。如此高的供應計劃，對於深圳來說，可謂是久逢甘霖。但問題是深圳能否完成這個計劃？
2018年已經開始，“十三五”過去足足2年，剩下3年要完成這個目標，難度不小。
通過上文我們發現，“十三五”前兩年，深圳商品住宅供應不到8萬套。當然，還有部分保障房。
2016年，深圳計劃供應居住用地125公頃，但實際供應居住用地面積98.5公頃，只完成了全年計劃供地任務的約78%。
而98.5公頃是個什麼概念？也就是98.5萬平米。就算容積率為3，頂多也就只能蓋不到300萬平米的房子。換算成套數，不過3、4萬套房子罷了。
2017年，深圳商品房和保障房用地擬供應218公頃。但在《都罵北京宅地供應不夠，這幾個城市更少！十大城市近3年供地排名》（12月4日）一文中，槓桿遊戲發現，深圳2017年供應非常低。
那麼，2018年深圳能供應多少房子就會成為問題。因為建房子得先有地供應！
2018年咱就不說了，反正總的來說，按照深圳的計劃，“十三五”剩下這3年，深圳還差四五十萬套房子。深圳“十三五”住房供應65萬套的目標中，商品房為30萬套，另外35萬套為保障房和人才房。簡單一算，剩下三年商品房缺口依舊有20萬套左右。
很久以前，槓桿遊戲查閱過深圳統計年鑑發現，除了21世紀初，深圳有幾年住宅竣工面積超過400萬平米/年外，大部分時候都很低，兩三百萬方的年竣工面積。
如果這個效率，實在不敢想象。
深圳問題到底出在哪裡？開發商熱情很高，全國優秀開發商都恨不得拿下深圳的地，購房剛需也非常足，流入人口數字大到驚人——問題在於深圳宅地供應難。
深圳市域面積全國十大城市中最小。整個深圳經濟特區1996.85平方公里，通過《深圳市城市建設與土地利用“十三五“規劃”》，槓桿遊戲看到，至2020年，深圳要求基本生態控制線範圍面積不少於974萬平方公里。
至2020年，深圳市建設用地總規模被要求控制在1004平方公里以內。
沒有多少地給你蓋房子。
按照這個計劃，到2020年，新增建設用地控制在87平方公里以內，完成建設用地清退58平方公里。可棚改、舊改、廠改也不是那麼容易，利益協調糾紛很多。
也就說，計劃容易、供地執行真的太難。
而僅2016年，深圳市年末常住人口就增加了62.97萬。而外界，對於深圳實際人口的估計實際更多。
可以說，就算深圳完成了上述供地、供房計劃，供需矛盾依舊存在。有沒有辦法？
產業疏導，特別是中高端產業的轉移、疏導是不容易的，經濟、金融中心往往是資源、人才越來越集中。
槓桿遊戲覺得：深圳有必要減少限制開發區域、犧牲一些森林覆蓋率；擴大特區範圍，為深圳注入更多轄區；給小產權房一定轉正的可能，平等土地供應權，讓這些地上可以蓋出更高的房子，向天空要面積。
深圳是特區，就是要幹一些外界不敢想、不能幹、不願意乾的事，就是要做一些嘗試和努力。曾經深圳幹了很多驚天地的事情，未來呢？如果我們最成功的特區不能滿足公眾的住房需求，特區還有啥意義？
歡迎各位杆友關注“槓桿遊戲”的備用號“泡沫帝國”
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
