上半年，房地產信託在一眾產品中表現亮眼，不僅規模逆勢增長，預期收益也明顯高出其他產品。不過，隨著各地房地產政策調整，以及金融、經濟環境日趨嚴峻，下半年房地產信託風險也在集聚。業內專家表示，在打破剛兌的預期以及房地產市場表現分化的情況下，投資者切記不能盲目盯著預期收益率，而是要綜合評判產品風險，謹慎選擇產品。
上半年房地產信託“量價齊升”
今年上半年，房地產信託的表現令投資者驚訝。統計顯示，6月房地產集合信託成立規模為580.07億元，同比增長29.43％；上半年成立規模為2645.86億元，同比增長54.34％。而上半年集合信託成立規模合計7280.4億元，同比下降19.41％。房地產信託可謂逆勢增長，並且這種趨勢似乎仍在持續。
7月的第一週，國內集合信託發行規模環比持續上漲了41.39％，並且奮力向上突破了250億元關口，較為罕見。而從發行的信託產品投資領域來看，金融領域36.39億元，工商企業領域16.23億元，房地產領域規模189.03億元，基礎產業領域25.22億元。
用益金融信託研究院研究員黃琬娜表示，房地產領域發行規模與前一週環比呈現瘋狂上漲。“可以看出目前房企依舊存在較大融資需求，加之銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產信託再次開啟瘋狂‘吸金’模式。”
用益金融信託研究院統計顯示，今年二季度，房地產領域產品規模佔比為30.98％。整體看來，在房企仍有較大融資需求、多個融資渠道又受阻的情況下，預計房地產信託規模有望維持一定幅度增長。與此同時，房地產類產品的收益率則更令投資者心動。據普益標準數據，房地產信託最高收益率從去年12月的7.9053％上升到今年5月的8.3818％，在6月出現了較大幅度的下跌，回落到8.3077％，總體上浮0.4024個百分點；而最低收益率則從去年12月的7.3516％逐漸上漲到今年5月的7.7975％，在6月下降回落到7.7465％，總體上浮0.3949個百分點。用益信託數據亦顯示，上半年房地產類產品的平均收益率7.89％，居各類產品之首。另據不完全統計，6月中旬以來，有4款房地產信託產品預期最高收益率超過10％。
資深信託研究員袁吉偉對《上海金融報》記者表示，目前，信託公司在平臺類、工商企業這兩大塊很難開展新的業務，為了生存、獲利，房地產不失為信託公司開展業務一種好的選擇。另外，房地產企業本身有實物作抵押物，再加上信託公司對房地產行業有多年的關注，對這方面的風險把控能力比較強。當下房地產業的融資渠道並不通暢，房地產融資需求相對較高，信託業資產獲取相對容易。“伴隨棚改政策的出臺，近期有一些房地產政策在調整，對於房地產企業偏負面，尤其是三四線城市房價和市場需求會有轉變，對於房企資金鍊會有更大壓力。”袁吉偉表示，下半年房地產信託增速會放緩，房地產行業景氣度會繼續下行，信託公司風險偏好會有所下降；客戶對於房地產信託的投資情緒也會受影響，進而影響項目設立速度；監管部門可能會視情況對房地產信託進行窗口指導，尤其是增速過快的，需要考慮集中度風險。
用益金融信託研究院人士也指出，二季度房地產信託融資規模雖小幅增長，但位居高位，房地產企業信用風險不容忽視。尤其房企債券明後兩年將迎來兌付高峰，房地產企業的高槓杆屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時在調控基調不變的背景下，再融資能力的分化會推高部分低信用等級房地產企業的信用溢價，從而進一步加大部分房企的融資成本。
理性評估地產信託風險
有行業人士指出，未來在多渠道保障、租購併舉的政策下，銷售型住房市場將會萎縮，房地產銷售、房地產投資增速都可能明顯下滑。隨著房地產市場預期的整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。同時，房地產企業本身實力參差不齊。大型房地產企業融資情況稍好，而中小型房地產企業受到政策的影響更甚，更加依賴於信託渠道的融資，容易發生資金鍊斷裂的情況。這種情形下，房地產類信託的風險勢必加大。在此情況下，投資者不能盲目盯著預期收益率，而是要綜合評判產品風險。那麼該如何挑選房地產信託呢？上述人士表示，首先一定要關注信託公司的股東背景、受託資產規模、註冊資本、淨資產規模等。一般來說，股東背景越強、資產規模越大，其承擔風險的能力也越大，而且相對更注重聲譽風險，會更積極主動去解決風險。
同時，還要關注所投資房地產企業的現狀，比如說其行業排名、開發能力、風險控制能力、運作規範程度、控股股東及實際控制人背景、高管人員個人徵信情況，是否存在不良習慣、是否涉訴等等。並且還需要考慮企業的財力、房地產企業的資產負債率、現金流、信用、訴訟、風險情況、融資能力等。
除此之外，房地產信託的標的也需要用心審視，比如項目類型，一般來說，住宅往往比商業地產銷售得快，普通住宅往往比別墅銷售得快；項目所在階段，後期開發階段比前期風險要小；項目所在的區域、項目近期是否存在負面報道、項目資質的取得情況、如為融資類房地產信託產品，後續信託公司對項目監管、資金監管措施以及擔保物的情況、抵押率等。另外，融資類房地產信託產品的還款順序與房地產企業的其他債務清償順序相同，投資類房地產信託產品的還款順序劣後於一般債權。這一點也需要投資者關注。
記者 李茜
圖片來自網絡
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