現實生活中，租房者最擔心的就是房東臨時變卦，尤其是在租期內房東如果把房子賣了出去，面對新房東的騰房要求，很多人往往心裡沒底。
可是你們知道嗎，租客繼續居住的權利其實是受到法律保護的，也就是我們常說的“買賣不破租賃”。今天，左岸就給大家講講“買賣不破租賃”相關的法律知識，幫助各位租房者更好得維護自身的合法權益。
本期案例
2014年9月，租客陸先生與房東張先生訂立了租期為34個月的租賃合同。
2015年4月底，房東張先生告知陸先生其欲出售房屋，希望解除合同，並願意支付相應賠償款項。陸先生並未同意，並告知張先生其享有優先購買權。
2015年9月2日，房東張先生與購房者白先生辦理了不動產移轉登記的手續，把涉案房屋過戶給了新房東白先生。隨後，原房東張先生把陸先生告上法庭，要求陸先生從房屋內搬走，並向其支付至實際返還房屋之日止的房屋租金。
法院認為，原房東張先生不能單方解除租賃合同，而且由於新房東白先生於2015年9月2日取得涉案房屋的產權，張先生起訴時涉案房屋產權已經轉移。
按照“買賣不破租賃”的法律原則，張先生於2015年9月22日起訴時，張先生在租賃合同中出租人的權利義務已經於房屋產權轉讓至新房東白先生之日起由新房東白先生所繼受。
最終，法院認為，由於租賃合同並未被解除，並且張先生已經不是租賃合同的出租人，原房東張先生不能請求租客陸先生返還房屋。因為房屋產權已於2015年9月2日轉移給了新房東白先生，所以原房東張先生只能請求截至2015年9月2日止陸先生未支付的租金，之後收取租金的權利應為新房東白先生所有。
也就是說，當租期未屆滿時，原房東若將房屋轉讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換，新房東應遵守租賃合同的相關約定，享有相關權利並承擔相應義務直至租賃合同約定的租期屆滿。
這個就是“買賣不破租賃”原則。
那麼，在任何情況下，“買賣不破租賃”都得以適用麼？答案是否定的。
根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（
一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”當房東將房屋抵押後再與租客訂立租賃合同，則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣後，租客面對新房東的騰房要求時，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未於訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押，則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。
如果租客預先支付了租金，新房東又要求支付相應租金時，租客是否可以拒絕呢？根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對於出租人所應承擔的義務，也應當一併承繼。所以，租客預繳租金後，原房東將房屋出賣的，新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應區別具體情況，向原房東請求返還或賠償。
同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。
那麼在租期屆滿後，租客應當向原房東還是新房東請求返還押金呢？根據“買賣不破租賃”原則，新房東負有向租客返還押金的義務，至於原房東是否向新房東交付了押金，屬於其他法律關係的範疇，對新房東向房客返還押金義務並不產生影響。
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