柯是我

这是有一定道理的，但也有些片面。从1998年开始，到2017年，Ｍ2广义货币量涨了16倍，达到了167万亿元。根据这一数据，你就可以按当地的水平测算一下了。

一是房价。我住的地方就是98年买的，当时每平方600多元（五、六线城市），现在的房价是每平方平均价5500多元，涨了不到10倍，没跑赢Ｍ2.

二是工资。98年约600多元，现在同一级别5000多元，也没有跑赢。

三是建筑成本。98年框架结构不到500元，现在20多层的含水电、消防也就1700多元，更是没涨多少。

四是地价，现在的楼面价约1200元左右，也没涨到10倍。

大家还可以继续算算其它方面的价格，再进行一个对比，就可以更明了。一句话，这二十年Ｍ2肯定是超发了，人民币实际上是“外升内贬”，体现出房价高涨也就不奇怪了。

银点娱乐

天阅商业评论评论员陈柳认为：这一论断严格的说来，应该这样表述：当其他条件不变的情况下，如果货币发行量增加、货币政策宽松，有利于房价上涨。

也就是说，房价是不是上涨，要看哪个是主导因素，哪些是次要因素。如果抑制房价上涨的因素占主导，那么即使货币政策宽松、货币发行量增加，那么也不会引起房价大幅上涨。最典型的是日本二十世纪90年代以后，最近20年来日本的货币政策非常宽松，利率已经是负利率。但是日本房价泡沫破灭之后，房价一直处于低迷状态，货币宽松并没有带来房价上涨。原因在于，这20年来影响日本房价的主要是老龄化、出生率因素等。导致日本的房地产需求长期低迷，需求成了主导房价的因素，即使是货币刺激政策，也基本上是无济于事。

中国的情况不太一样，还说中国还处于城市化和工业化的浪潮当中，房地产的需求还是比较真实的存在的。这个时候货币发行量和货币宽松程度，对于房价的影响还是比较大的。我们回顾一下过去十年的房价两轮大涨：

一次是2009年，当时2008年全球金融危机之后，中国政府推出了4万亿的经济刺激政策。房地产作为刺激政策的一项重要内容，大幅的降低了房贷利率，增加了房贷大规模。2009年到2010年期间的房价大涨，与此有密切的关系。

另外一次就是2015年一直延续到现在。房价上涨是源于2015年，在供给侧结构性改革去库存的要求下，很多一二线城市放宽了对二套房的信贷限制，三四五线城市用棚改进行货币化的补贴，某种意义上导致了这一轮的房价大涨。我们应该看到，一年来，对一二线城市的房贷已经开始收紧，小城市的棚改支持力度还是很大。所以这一年的一二线没怎么涨，小城市涨得比较多。

总结来看，在中国现阶段房价受货币政策影响还是比较大的，当中国进入了城市化比较完善的阶段，老龄化和城市化的完成将导致房地产的需求下降，这个时候对房价的影响将明显减小。

首席投资官

这个说法最早出自于著名的任大炮。

1，过去20年重要的财富累积方式就是持有资产，因为资产的升值速度惊人，从矿业到土地、房产都是如此，所以负债加杠杆买资产比较容易挣钱。

2、资产的涨价与货币超发有很大关系。货币的价格跟货币的数量相关性很大，所以有通缩和通胀两种现象，以前金本位的时候，货币是不能随便发行的，但改为依托国家信用发币之后，货币超发的现象就比较严重了。我们一般用m2来衡量货币的数量，m2包括现金+储蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下来15%左右。

3、所以可以算个简单的账，1998年左右北京的房价大概4千左右，现在考虑政府限价的因素不到7万。 如果考虑货币增发的因素，当年的4000块，每年稀释15%，到2017年底差不多相65000左右，跟当前北京的限价是差不多的，限价之前的走势比现在高，但不管怎么说，其实房价里的大部分增量是因为货币增发的原因。

4、这个也能理解，1998年4千的房价多数人也是觉得贵，能买得起的啥年月都可以入手，买不起的确实比较难，只是房子是刚需，增值又快，所以很多人砸锅卖铁买房，这个也是能理解的。

大猫财经

这个说法有一定的道理。

2000年，我国M2是13.46万亿；2017年这个数字是167.68万亿。

17年时间增长12倍。

2000年GDP是10.03万亿；2017年我国GDP82.71万亿。

17年时间增长8.2倍。

2000年我国房价平均是2000元左右；2017年我国200个县城房价超过9000元。北上广深就不说了啊，地球人都知道。

相对于GDP增长，显然货币是超发的。超发的货币哪儿去了？主要是被房地产吸收率。

货币增发是房价上涨的核心推动力，但不是唯一的推动力。

因为房价上涨是一个综合因素。

首先是城市化的需求。

不管任何产品，只要市场需求旺盛，供不应求，那么价格上涨就是必然。这是一个重要原因。2000年，中国城市化率大概是36.22.到了2017年，这个数字已经变为58%。城市化简单地说，就是农村变城市，农民变市民。17年时间，22个点位的变化，意味着至少有3亿人“变身”市民，这3亿人进入城市，多大的需求啊！2017年美国全国人口就3.24亿，也就是17年时间，几乎完成美国全国的城市化。大需求推动大发展，房价上涨就可以理解。

其次是土地供应。

我们国家对土地管理是很严格的。首先是保证大家有饭吃，14亿人口，如果不能自给自足，那是非常可怕的一件事儿。所以我国耕地变为商业用地、工业用地，是有严格限制的。18亿亩耕地红线，已经存在很多年来。每一年国家都有指标，哪些城市多少土地指标，都有一定的规矩。在土地供应有限的情况下，早期盖房子的速度，是跟不上买房子的速度。

第三是经济发展。

这也是非常核心的因素。

从2000年到2017年，GDP总量上涨了8倍多。即使按照这个速度，房价上涨8倍也是很正常的。房价上涨超过8倍，是因为前期需求开始被释放。要知道，我国房改是在1998年才正式启动，从改革开放到1998年这么多年积累的消费能力，之后全面爆发，房价涨速超过GDP增速就成为必然，因为前面赚钱的人，需求突然开始释放出来，力量是非常巨大的。

第四，投资收益。

因为上述原因的共同作用，房价涨速超过了经济增速，甚至超过了货币发行增速，这里存在巨大的投资收益，而且这个投资，没有门槛，有钱就行。不像高科技行业，或者其他行业，都有技术门槛。于是大家集体炒房，进一步推高房价。

第五，城市的引力。

这不仅是城市化带来的，而是经济规律早就对。大城市以其就业机会、创业机会、发展机会、教育配套等综合因素，成为人口流入区域，大量人口聚集，进一步催生巨大需求，这样一线城市房价，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中国亿万富豪仅次于美国，40年改革开放，在14亿人中，早就多少千万、亿万富豪；以及百万级中产，他们都奔着大城市而去。

这是一个论文体量的问答，真要回答比较完整，需要大量资料来论证。但基本上这些因素，已经能够说明房价上涨的动能。

简单地说，货币超发推动房价无序暴涨，是有道理的。但房价涨幅如此惊人，却是多种因素共同造成的。

波士财经

应该说这句话讲到点子上去了，房价上涨的确与货币超发有关，但也不是完全。您想，如果货币不超发，房贷利率不长期处于低位，货币政策不宽松，房地产金融有限杠杆，房价怎么可能这些年来翻个十倍呢？当然也有人说，房价上涨与没有开征房产税、土地供应不足有关系，但毕竟这是次要因素，无论哪种商品涨价，主要原因就是货币发行超发的结果。

一直以来，我国广义货币M2增速相当惊人，2012年，中国M2余额接近100万亿，当时就有专家指出，M2接近百亿，而同期的美国M2折合成人民币也不超过60万亿元人民币。而截止2018年的3月末，广义货币(M2)余额173.99万亿元。也就是说，仅用了6年的时间，M2规模就扩大了近74万亿元，货币扩张为啥这么猛，就是房贷和开发贷需求猛增，拉动了M2规模的快速增加。

如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。而到了2017年我国的GDP总量超过82万亿，而今年3月末M2达到173.99万亿，这就意味着，M2是GDP的2倍。您想，M2的规模是GDP（国民生产总值）的2倍，那只有一个结果，要么物价飙升，要么房价狂涨，鉴于我国的货币超额发行主要是房地产领域的需求量增大，所以流向商品市场的资金相对少一些。

目前房贷市场形成了这样一个循环，巨大的购房需求推高M2。正是因为各种房地产贷款需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。房价被继续推高后，又有新的购房贷款需求，新的房贷需求被银行审核通过后，新的一批房贷又发放出来，又开始推高房价。如此往得，房价焉能不涨呢？

不执著财经

这句话有道理，但不全对。

房价上涨的因素有两个。

第一，是投资回报变高，使得房价上涨。举个例子，随着经济发展和城市化，原来的荒芜之地变成繁华之地，这里的房子出租回报高，房价自然也就上升。那些有幸提前把房子建在地铁口的人，其房价的上升就是典型的例子。

第二，就是货币因素了。2017年12月末，广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币。而2007年12月末，广义货币供应量M2余额为40.34万亿元。纸币多了，等于在原来的每张纸币上乘以一个数，房价当然要涨了。

现实中，具体到每一套房子，投资回报因素和纸币增发因素各起多大作用，谁都说不清楚。但可以肯定的是，城市里房子涨价，绝大部分有真实价值（投资回报）提升的因素，当然更有纸币增发的因素。

同时，在偏远的农村，很多房子是荒废的。没有荒废的房子，其价格也高于过去，这一类的房子，其涨价肯定主要来自纸币增发的因素。

我有一个亲戚，1970年代末，有人要卖给他一个县城的铺面，才几百元，但是他担心政策不允许个人拥有房产，没敢买。现在这个铺面值多少钱呢？几百万！大概涨了近1万倍。当然，中间也需要投入资金重建，但是大家都知道，建安成本才几个钱!贵的主要是地。

过去县城只有两条主要的街道，人口2万，现在有无数条街道，人口30万！商业繁荣程度不是1970年代末的人能想象。

所以投资房子，一定要选未来潜能大的城市，尤其是年轻人多的城市，因为有两个因素帮你涨价。

邓新华全面回忆

假设只有商品房市场。

10年前，商品房总面积1亿平米，货币供应是1万亿。每平米价格是1万元。

而10年后的今天，商品房总面积扩大至2亿平米，但货币供应却扩大至10万亿，每平米的价格就增长至5万元。

商品房的总面积增加了，价值增加了，但货币供应量增速远高于商品房的价值，货币对应商品房就得贬值。

大家应该听过一句话，中国的房价涨幅才真实反映了通胀水平。普通商品的物价控制得还算可以，大家基本生活不怎么受影响，但过去一二十年的房价涨幅，让有房和无房群体之间的差距越拉越大。没有房子，你的总财富就会相对缩水，有自住房勉强跑赢，有多套房子，就能赚更多的钱。看似房价在涨，实际上是货币超发集中流入了房地产，房子还是那些房子，钱多了，房价数字自然更高了。

时间进入2018年，势头仍然没有明显减缓，而是分城施策，精准调控，按下葫芦浮起瓢。三四线房价加速上涨，炒房就跟炒股票一样，有个概念有往里冲，一个政策瞬间涌进30万人，一个楼盘也是几万人，有98岁老人，也有12岁的儿童。还能说啥？

钱多房少，还有价格差，抢房就是抢钱，。

你看，“空调”还开着呢！

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

“涨的不是房价，是货币发行量”是从商品市场通货膨胀的经济规律来阐释房价的居高不下，房子作为市场中举足轻重的商品，自然符合这一说法。但将目前的商品房价格单纯用货币发行量来解释，则是在转移当下社会经济的主要矛盾。

自2000年以来，互联网经济泡沫破灭，商品房市场成为世界诸多国家支撑经济发展的主引擎，吸纳了大量的资本、产业链和就业劳动力，承载了大批优秀人才的商业梦想。但2007年美国次贷危机的爆发，向世人释放了一个残酷的现实——房地产作为经济领头羊已经力不从心。根据凯恩斯的经济指导思想，当经济陷入危机时，适当的货币宽松政策能刺激消费者消费、促进经济复苏，因此美国、中国、日本、欧盟相继发行了大量货币投放市场。就国内而言，房价的大幅上涨也正是在08年的“适度宽松”货币政策之后。

竹山清溪涧

这话说得太绝对，货币发行量跟房价上涨有很大的关系，但并不是最主要的原因，中国房价的上涨是多方面原因共同影响的结果。

首先，可以肯定的是这几年货币发行量对推动房价上涨有很大的影响

不可否认货币超量发行确实对推动房价上涨有很大的作用，这几年我国M2涨幅很猛，m2的涨幅大幅超出GDP的增长福度。

下图是最近几年M2涨幅跟GDP涨幅的关系

从这个图中我们可以看出，M2每年的涨幅超出GDP增长速度很多。也就是说经济增长所需要的新增货币量远远少于实际发行的货币量，那多出的货币去哪里了呢？只能转嫁到物价上。

比如2017年新增GDP是5.1万亿人民币，但是货币却增长了12.7万亿，那多出的7.6万亿就会转嫁到物价上，尤其是在当前股市不景气的情况下，很多货币都流进了楼市，进一步推动房价的涨幅。

下图是M2涨幅跟房价涨幅之间的关系

从这个图可以看出，房价涨幅和M2涨幅有很强的正相关。

房价的上涨还有其他更核心的原因

虽然货币超发对推动房价上涨有很大的作用，但是并不是最主要作用。从上面房价涨幅和M2涨幅之间的关系我们可以看出，最近十几年房价和M2很多时候都是正相关性，但是从2014年开始，房价经历了一个快速涨幅的过程，而这几年M2的涨幅并没有那么大，这说明M2并不是房价上涨的主要原因，房价上涨还有其他更重要的原因。

具体来说房价上涨的其他原因有几个：

1、城镇化释放的购房需求

这几年我国城镇化速度很快，比如2014年的时候城镇率只有54.77%，而到了2017年城镇化率已经达到58.52%，3年增长3.75%，如果按照13.6亿人口基数算，这三年新增的城镇人口就有5100万，平均每年新增1700万人口，这么多人直接带动了楼市的需求。

2、收入增长积累的购房需求

很多人可能觉得房价涨幅太快，远远超出了普通人承受的能力，但有一个不可忽略的事实，那就是这几年国民收入的增长，而且实际上这几年平均工资涨幅要高于房价的涨幅，所以随着大家积累的财富越来越多，那释放出的购房需求就会增加。

3、棚改货币化的刺激

从2014年开始，我国开始了大规模的棚户区改造，而棚户区改造很多都是直接给现金补偿，这就是所谓的棚改货币化，过去几年每年平均棚改数量大概是500万套，这里面有差不多70%是现金补贴，也就是相当于每年新增350万套房的需求量。

下图是棚改货币化和商品房销售面积之间的关系。

从这个图可以看出，棚改货币化跟房价的涨幅也有很大的正相关。

4、炒房客户的推动

炒房客推动楼市价格涨幅，这个大家都知道，但是炒房客对楼市到底有多大的影响，这个估计很多人是想不到的。

我之前曾看到过一个报道，说东南沿海某个省份，一些企业家包括一些基金经理，还有一些炒房客，组团到中西部地区去炒房，他们以炒学区房概念为主，短短一年时间，把一些小城市的部分小区的房价整整提高了50%以上，所以炒房客的威力有多大，只有参与其中才能知道。

贷款教授

货币发行量大时，会产生通货膨胀。比如全国共有10个杯子，对应货币是100元，一个杯子价值10元。现在还是那10个杯子，货币发行量大了，对应的是200元，一个杯子就是20块了。

社会其实不光有杯子，还有其他很多东西，货币发行量大，也就是钱多了，所有的东西都在涨价。所以叫通货膨胀。房子是商品的一种，通货膨胀房价自然会上涨。

衡量通货膨胀，通过计算可以得出一个叫膨胀率的数值。假如计算得出2018年通胀率为3%，那么2018年价值100万的房子到2019年就变成103万了，这涨的不是房价，是货币发行量。假如2019年房价变成110万了，多出的7万涨的就是房价了。

通货膨胀物价应该普涨，要是房地产涨的多，于是会出现三种结果：

1.房价涨得多，其他商品涨得少；

2.房价涨的多，其他商品不涨；

3.房价涨的多，其他商品不涨反降。

温和的通货膨胀，物价普涨有利于经济发展。如果只有房价涨，其他商品不涨反降，这就说明多发的货币通过各种渠道进入了房地产。大家的钱都拿去买房子了，没钱买其他商品了。除了房地产，其他商品降价，生产者的利润空间就小了，当然工人工资也会降，工资少了生活水平会下降。

高房价会使人们生活水平降低，幸福感下降，国家经济发展没活力，这就是国家控房价的目的。

關鍵字: 房产 财经 道理