2018年7月宜昌樓市白皮書：價格上漲，成交下跌

報告說明

1. 本報告成交數據包含兩種口徑。即“宜昌城區整體成交數據”及“宜昌城區重點項目成交數據”。查閱本報告時，請注意閱讀每一章節的統計口徑說明。

2. 城區整體成交數據包含安置房、經濟適用房、安置房轉商品房。

3. 城區重點項目成交數據/供應數據/庫存數據除特別註明外不包含安置房、經濟適用房、安置房轉商品房。

4. 第一部分第二節全國房地產運行狀態各城市房價數據來源中國房地產協會。

5. 第一部分第三節“地產小道消息”為未經證實消息，僅供參考。

6. 本報告僅作房地產行業內部交流。

7. 本報告由閤家網、智盛諮詢弘洋事業部、宜昌買房哥、宜昌卓一房地產策劃協會聯合出品。

第一章：宏觀地產環境

一、全國房地產政策動向

1.各地樓市政策

略

2.樓市熱點新聞

· 湖北省棚改開工任務“雙過半” 上半年開工14.48萬套

· 百城住宅庫存連跌35個月 三四線庫存創10年新低

· 百強房企上半年銷售增36.5% 25家跨過500億元門檻

· 多地提高住房公積金月繳存額上限 規範繳存比例

· 10大城市二手房半年成交降兩成

· 上半年9家信託接13張罰單 “涉房涉地”持續為風險高發區

· 上半年土地市場“兩重天”： 一線降溫三四線量價齊升

· 下半年樓市開啟嚴監管 多地陸續採取調控措施

· 31家房企公佈半年業績：銷售2.5萬億同比增36.2%

· 住建部：因地制宜推進棚改貨幣化安置

· 地鐵申建門檻提高兩倍：多個已獲批城市不達標

· 國家統計局：加快推進房地產稅，落實“房住不炒”

· 統計局： 一線城市房價總體穩定 二線城市有所上漲

· 政治局會議：堅決遏制房價上漲

3.樓市風向標

· 上海率先啟用新版銀行在線查詢不動產登記信息系統 可網查家庭房產信息

· 煙臺試點共有產權住房供應模式 2年後可購買剩餘30%股權

· 福州土地拍賣首次採用公開搖號方式出讓土地

4.大房企動態

· 上半年地產銷售十強出爐 碧桂園恆大萬科名列前三

· 碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋”戰略 用規模換現金

· 新城控股旗下物業管理公司“新城悅”計劃赴港上市

· 碧桂園與袁隆平院士團隊正式簽署協議 共建第三代雜交水稻研究中心

· 恆大集團李四泉獲任恆大健康行政總裁及執行董事

· 融創發佈業績預增公告:上半年應占溢利增長超200%

· 華夏幸福32億受讓項目公司部分股權

· 恆大再斥1.46億港元回購669萬股 為月內第15次回購

· 保利地產賣房的新玩法：控股代售公司併產生關聯交易

5.大V觀點

· 社科院張明：房產稅的到來可能比預想的還要早

· 任志強：放開調控房地產也不會崩盤

二、全國房地產運行狀態

1.省會城市房價動態

本月，在本報告所統計的省會城市中：均價超過萬元的省會城市有23個，較上月減少1個，為長沙，均價從6月的10017元/㎡下降到7月的9990元/㎡；均價在8000—10000之間的省會城市有6個，較上月增加1個，為長沙；均價在8000以下的省會城市有2個，分別為銀川和西寧。

其中，北京以64262元/平米的均價居於首位，且環比上漲0.64%；上海、深圳、廣州等一線熱點城市均價緊隨其後，且上海均價超60000元/平米。銀川房價均價依然排在最後，但就其自身而言，本月均價達到5629元/平米，環比上漲1.13%。房價漲幅最大的為成都，7月成都均價達12426元/平米，環比漲幅達到+4.92%。

2.強三線城市房價動態

7月強三線城市房價變動明顯。2018年7月，本報告統計的40個強三線城市中（本篇章未統計宜昌房價），7月房價環比上漲的城市有26個，較上月減少7個，漲幅最大的為威海，漲幅為+5.81%；房價環比下跌的城市有8個，較上月增加4個，跌幅最大的為岳陽，跌幅達到-1.85%；房價與上月持平無變化的城市有6個。

三、宜昌政策動向

1.宜昌本地政策

· 五部門集中會商宜昌房地產：加大供給，管控價格，穩定預期

會議研究分析了2018年上半年房地產市場形勢認為，上半年城區房地產市場總體平穩健康。根據中央關於因城施策、促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序的總體要求，會議提出了從“加大供給、管控價格、加強監管、引導需求、穩定預期”五個方面入手，著力整治打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙；打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告等四大類31個方面的突出問題，因城施策、精準調控，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

· 博士以上學歷或正高以上職稱人才 5年內可享受22萬元住房補貼

· 夷陵專項整治房產市場秩序

此次整治工作將持續三個月，包括房地產開發企業經營行為中發佈虛假房源信息和廣告、捏造或者散佈漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價等13項違法違規行為；房地產中介機構及從業人員發佈虛假房源、不實價格信息招攬業務、誘騙消費者等11項違法違規行為；物業服務企業經營行為中擅自改變物業管理用房用途行為等9項違法違規行為。

· 宜昌住房公積金政策全面收緊

7月15日起，宜昌住房公積金政策開始執行新的貸款和提取使用政策。公積金最高貸款額度由60萬元調整為雙職工正常繳存公積金的家庭，貸款最高額度為50萬元；單職工正常繳存公積金的家庭，貸款最高額度為40萬元。住房公積金貸款執行首套二套“認貸認房”政策，也就是將繳存職工及配偶名下登記的所有住房（包括購房所在地、繳存地、戶籍所在地等相關工作生活地的房產信息），均納入公積金貸款家庭房屋套數核定範圍；已有1次購房貸款記錄的（不管是商貸還是公積金貸款），執行二套房政策。

· 建行租房貸下半年有望在宜啟動

建設銀行2017年在深圳發佈國內首款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，作為住房租賃服務的試驗田，現已複製推廣到全國，今年下半年有望在宜昌開啟住房租賃貸款。

租房貸款首先需要滿足一定條件。據建行介紹，借款申請人條件主要有以下6條：年齡滿22週歲；已交納租約押金；有合法穩定收入和還本付息能力，資信良好；有連續3期及以上繳存社保或公積金記錄；未列入全國法院失信被執行人名單；信用狀況良好，無重大不良信用記錄。符合條件的承租人憑備案登記的住房租賃合同、身份證等證明，就可到網點申請。

2.地產小道消息

· 中梁進駐宜昌

據消息，中梁控股集團進駐宜昌，與陽光城聯合開發伍家崗18號地塊。

3.棚改拆遷動態

· 伍家崗區四棚改項目開始拆除

白沙路3號地塊項目、港務新村項目、地建項目、伍家崗區長江大橋項目

白沙路3號地塊項目：此次拆除主要涉及李家湖片區，共拆除7棟房屋，拆除建築總面積約18000平方米，於7月16日開始拆除，預計7月22日前可全部拆除完畢。

港務新村項目：面臨夷陵大道，左至港窯路，背靠東山大道，右靠江海路，此次共拆除5棟房屋，拆除建築總面積約21000平方米，預計8月中旬全部拆除完畢。

地建項目：位於東山大道與勝利四路交匯處，此次共拆除4棟房屋，拆除建築總面積約11166平方米，預計8月中旬全部拆除完畢。

伍家崗長江大橋項目：位於伍家鄉共聯村，此次共拆除2棟房屋、1家企業，拆除建築總面積約7000平方米，預計8月中旬全部拆除完畢。

4.城建配套

· 西陵二路快速路10月全面建成 中心城區20分鐘可達宜昌東站

· 伍家崗長江大橋南北主塔承臺澆築完成

· 花豔小學項目竣工移交

· “三館三中心”主體基本完工

· 郭家灣擬配建初中

· 中心城區將新建38個停車場 3年增加9268個停車位

· 東山花園人行天橋開工 X型天橋跨越城東大道

· 磨基山公園山頂觀景平臺迎客 打通山頂區域遊覽環線

· 點軍大道預計年內通車

· 宜昌奧體中心迎首秀

第二章：宜昌整體市場情況

一、宜昌城區整體動態

1.整體數據統計說明

本段為宜昌新房市場整體數據情況，成交數據（套數）含安置房、安置房轉商品房成交數據。

本段涉及房價部分數據來源於市場調查，房價部分不包含安置房、安置房轉商品房價格。

本段市場數據（成交套數、房價）為住宅物業數據，不包含商鋪、車位等非住宅物業。

本段成交數據統計週期為7月1日-7月31日，數據有3-4個小時誤差，但總體誤差在合理範圍內。

2.片區細分地圖

（宜昌市買房細分地圖，非行政區劃）

3.房價分區地圖

（2018年7月宜昌房價分區地圖）

4.城區整體成交情況據宜昌閤家網數據中心統計，截至2018年7月31日21:00,7月宜昌共成交住宅2699套，成交面積約323520.25㎡；非住宅成交（包含公寓、商鋪、寫字樓、車位、倉庫等）270套，成交面積約31932.7㎡。其中：

城東片區成交772套，成交面積85617.22㎡，排名第一；

東城片區成交589套，成交面積75125.07㎡，位居第二；

東站片區成交459套，成交面積59082.2㎡，位列第三；

西陵主城區成交388套，成交面積43046.44㎡；東山片區成交334套，成交面積40149.87㎡；點軍片區成交70套，成交面積4083.73㎡；小溪塔主城區成交43套，成交面積5875.12㎡；龍泉成交34套，成交面積4083.74㎡；猇亭成交10套，成交面積916.87㎡；

從區域佔比來看，城東片區依然佔據絕對優勢，穩居成交榜首。東城片區與東站片區緊隨其後，相差不大。值得注意的是，猇亭、龍泉等區域也開始慢慢進入被統計範圍，隨著碧桂園·北站之星等新項目的面市，以及金亞、海航等地產的逐漸進入，龍泉、猇亭將逐漸佔據宜昌樓市的一片天地，同時，隨著8月猇亭土拍的進行，猇亭樓市或將由此起步。

5.城區成交熱圖

（2018年宜昌各區域成交熱圖）

6.城區整體成交TOP10

在單個樓盤成交統計中，位於東山片區的保利·林語溪成為宜昌本月樓市的絕對主角，以總成交量222套的佳績位列榜首。

從片區來看，在7月的總成交TOP10排行榜中，東城片區和城東片區分別有3盤進入前10強，東城片區為碧桂園·城央壹品、銀河·東湖雅居、恆大名都；城東片區為宏信·依山郡、領地·天嶼和上上城·壹號院；東站片區有2盤進入前10強，分別為融創宏泰·融公館和中建·宜昌之星；西陵區僅宜昌中心1盤進入榜。

從各個樓盤來看，進入TOP10的樓盤中，純新盤數量不多，僅宜昌中心和碧桂園·城央壹品2個，剩餘樓盤皆為老盤加推。且，保利·林語溪是最後兩棟加推，隨即進入尾盤清盤階段。同時，本月的TOP10榜單中，無安置房項目。

從單個樓盤的單月網籤數量來看，位於TOP10之中的十個樓盤7月網籤均在100套以上。

7.各片區重點項目成交情況

二、土地市場動態

1.土地供應情況

7月宜昌市（西陵區、伍家崗區、點軍區、夷陵區、猇亭區、高新區）共計掛牌出讓土地4宗，總出讓面積約189021.75㎡，總出讓金額達71875萬元（按起拍價計）。

從地塊性質來看，4宗地塊中，工業用地1宗，商業用地1宗，住宅及商服用地2宗；從地塊區域來看，2宗地塊位於猇亭區，1宗地塊位於西陵區，1宗地塊位於點軍區；跟以往月份不同的是，7月所出讓地塊沒有出現在夷陵、伍家崗等熱門區域，而是出現在相對冷門的西陵、點軍，甚至猇亭。究其原因，熱門區域的重點位置或已無地可拿，亦或，猇亭等地將迎來房產爆發時刻。

2.土地成交情況

7月宜昌市（西陵區、伍家崗區、點軍區、夷陵區、猇亭區、高新區）共完成土地交易土地79宗，流拍1宗。其中掛牌交易6宗，協議出讓9宗，劃撥64宗。

其中，掛牌交易的6宗地塊，總成交面積約為299978.07㎡，總成交金額26951.4萬元，包括3宗工業用地，3宗商服用地，1宗住宅用地。

在掛牌出讓的6宗地塊中，夷G[2018]15號格外引人注目。

夷G[2018]15號地塊（以下簡稱G5號地塊）位於夷陵區龍泉鎮東城路北側，出讓面積為85887.48㎡，容積率不大於1.6，建築密度不大於35%，綠地率不小於30%。地塊起始價15460萬元，競買保證金12370萬元，加價幅度為500萬元及500萬元整數倍數，起拍樓面價約為1125元/㎡。

這是繼碧桂園進軍龍泉後的第二宗純住宅地塊，當時碧桂園以接近1億的總價拿下前一宗住宅地塊。如今，金亞地產揮金1.59億，成功搶灘龍泉。碧桂園、金亞成功進駐。龍泉房價必將迎來一波跳漲。

三、短期市場供給

1.新增項目開工

2018年7月宜昌城區共計辦理施工許可證6件，施工合同總金額217172.88111萬元。

2、新增項目預售

7月宜昌城區共計發放預售許可證20件，新增預售面積250635.67㎡，新增商品房2335套。

其中，城東片區4件，合計284套；點軍片區10件，合計519套；西陵主城區2件，合計1131套；東山片區2件，合計227套；東站片區2件，合計174套；東城片區0件，合計0套；猇亭區0件，合計0件。

四、項目營銷動態

1.新開盤項目彙總

2018年7月宜昌共有8個樓盤開盤/加推，共推出1682套房源。

8個樓盤分別是位於點軍片區的映象江南，位於西陵主城區的宜昌中心、星光天地，位於東站片區的伍領江湖、融創宏泰·融公館、碧桂園·鳳凰城，位於東山片區的保利·林語溪，位於東城片區的碧桂園·城央壹品。

其中，映象江南推出218套房源，宜昌中心推出206套房源，伍領江湖推出116套房源，星光天地推出200套房源，融創宏泰·融公館推出136套房源，保利·林語溪推出227套房源，碧桂園·鳳凰城推出405套房源，碧桂園·城央壹品推出174套房源。

映象江南、宜昌中心、星光天地、伍領江湖、碧桂園·鳳凰城為純新項目首次開盤。

2. 營銷活動彙總

略

3.待入市新項目

據統計，宜昌待入市新項目有26個，其中西陵主城區3個，東城片區9個，小溪塔主城區4個，東站片區7個，點軍片區1個，猇亭1個，龍泉1個。詳情如下：

（宜昌待入市新項目及最新動態）

第三章：宜昌各區域重點項目情況

一、主要在售項目銷售情況

1.主要在售項目數據統計說明

本章節統計口徑與上文有所不同，部分數據有些許出入，上文章節統計口徑為整個宜昌市範圍，本章節統計口徑為宜昌市各區域主要在售項目（具體項目詳見下文）。因每月統計數據需要大量時間，不同項目單體數據即時性存在1-3天誤差（本篇章統計週期為6月25日-7月25日），但總體誤差在合理範圍類，且計算週期越長，影響性越小。PS：對開發商而言，本章節數據相對全市統籌數據更具參考性，剔除了安置房等其他性質用房對統計結果的影響。

二、主要在售項目成交分析

1.市場綜述

2018年7月宜昌各區域主要在售項目成交量環比上漲，供應環比下跌、庫存環比上漲。其中本月銷售354643.07㎡，環比上漲2.1%；本月新增供應457208.72㎡，環比下跌21.32%；本月庫存824539.97㎡，環比上漲13.29%。

城東片區：銷售71388.93㎡，環比上漲46.64%；新增72508㎡，環比上漲16.38%；庫存168159.47㎡，環比上漲0.67%。

2.市場供求

從宜昌市場供求關係來看，7月宜昌主要在售項目成交量環比下跌，供應環比上漲，市場整體供求比為1.2供大於求（供求比小於等於0.8為供小於求，0.8-1.2之間為供需平衡，大於等於1.2為供大於求）。

3.供應及庫存產品結構分析

7月宜昌主要在售項目新增住宅347311.56㎡（預售新增，不含面積確權變動影響，故與上文數據略有出入，出入因素為面積確權變動），共計3320套，其中三房（大於100㎡）最多，為1777套，其次為公寓產品，640套。PS:(此統計是每月月底25日開始統計，安置房、經濟適用房均未統計）

7月宜昌主要在售項目庫存824539.97㎡，共計7489套，其中三房（大於100㎡）庫存最高為2053套，其次為公寓庫存，為1567套。

4.成交分析

成交產品分析

7月成交354643.07㎡，共計2998套，其中三房產品（＞100㎡）成交最高，為1961套，其次為四房403套。公寓為103套。

成交區域分析

7月成交354643.07㎡，共計2998套，其中東城片區成交量最高，為956套，其次為城東大道片區639套。

5. 報價情況

（宜昌重點項目報價）

（本文為報告刪減版，完整版請聯繫閤家網或宜昌卓一策劃協會）

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