距離上一次定向降準，時間已經過去一個月，距離“積極財政更加積極，穩健貨幣鬆緊適度”也已經過去半個月了，房地產業的朋友們應該都在關心，市場上“放水”的聲音那麼大，但是樓市的“解放軍”怎麼還沒來？
攸克君在早前的至少三篇文章中都做過基本判斷，不管外界怎麼呼喊“放水”，各種定向降準和寬鬆的政策，在這個時代中，對於樓市是“有限利好”。對於房地產也朋友普遍關心的“解放軍”問題，攸克君特意諮詢了幾位“大行”的故交，他們有以下幾個說法：
1.銀行和金融機構的流動性，確實比今年上半年寬鬆很多，但寬鬆的只是流動性，對於銀行表外業務監管沒有放鬆，對於表外業務的規範性管理，也沒有“回收”。
2.第一種情況造成了供銀行放貸的流動性充分，但是渠道現在看來，卻並不“豐富”，而此前幾輪金融寬鬆，流動性之所以大量流入房地產市場，實際上就是通過表外業務這個渠道。
3.表外渠道的監管、規範力度沒有減弱，房地產市場得不到輸血，同時，銀行又焦心於找不到風險低的實體經濟項目，所以，大量寬鬆帶來的流動性，積壓在銀行。
作為房地產的上游金主，銀行金融機構的這三點現狀，應該回答了樓市解放軍“遲遲不來”的原因。既然全面放水希望不大，那麼，房地產企業應該關心，恐怕就是自己的資金鍊了，這個問題的實質，仍然是房地產企業能借到“多長時間的錢”，以及能夠借到“什麼價格的錢”，而在銀行表外業務嚴控未有放鬆的情況下，能借到“多長時間的錢”比資金價格，對房企更為重要。
從攸克君四方瞭解的情況看，“借錢”的週期，恐怕要呈現“短期化”的態勢，換句話說，也就是房地產企業的債務週期會變得比以前更短。
恐怕除了傻子，做企業的都知道，中長期債務比短期債務要好得多。但是，這並非是借錢一方的意願能夠決定的，而是更多取決於“金主”的意願，而追根溯源，最根本的金主，就是銀行資金，更確切一點說，就是銀行的理財資金。
為什麼之前房地產企業經常可以借到“長債”？這是因為金主發債和運營的過程中，玩的是“期限錯配”的遊戲，而金主能夠通過“期限錯配”獲得可觀的利潤，這才是房企此前總能借到“長債”的原因。
“期限錯配”聽起來比較專業，99%的人聽不懂。攸克君換個說法，叫“短借長投”，這形象多了，但是還是不好理解。用大白話說就是——銀行金融機構向出資方籌資的時候，基本上是短期的，而向外以各種方式借出資金的時候，基本上是長期的。
舉個例子，某銀行向客戶發行的理財產品，週期是一年。但是，當銀行把這筆理財產品的彙集來的錢，用於投資的時候，最終借出去的債，償還週期是三年（諸君可以想一想，你們自己買理財產品的時候，是不是都想買週期短的），一邊是一年，一邊是三年，期限錯配就產生了，這就是銀行金融機構的“短借長投”。
期限錯配模式下，必然會產生償付的缺口，怎麼辦？向其他銀行金融機構借，於是，在過去幾年之間，就形成了十分龐大的同業拆解市場，而且，同業市場中的借出一方，獲利高昂，而且容易。
正式在這樣的情況下，作為金主的銀行金融機構，才敢一直搞短債長投，房地產企業，才能接到週期較長的錢。這才是房地產過去幾年總能借到中長期的錢的原因所在。
但是，這一輪金融大整肅之後，表外業務的嚴管和規範，都把重點指向了“期限錯配”這個遊戲，即便是在兩次定向寬鬆、資管新規也給予過渡期的情況下，對於“期限錯配”的規範力度，卻並未減弱。也就是說，在增量的業務中，金主這個層面，期限錯配的遊戲，不能隨意玩轉了。
於是，銀行金融機構作為金主，都把精力轉向了另外兩種產品，“定開型產品”和“現金管理產品”。這兩類產品，說來也不復雜，共性就是基本沒有期限錯配。而從更務實的角度說，銀行和金融機構的理財產品，最好賣的，一定是相對週期較短的產品，這樣的產品，手裡有錢的客戶是容易接受的。
說到這裡，金主層面的變化就很清楚了——
“期限錯配”的玩法在監管壓力下，不能持續，而銀行金融機構理財產品客戶一方的意願，決定了銀行金融機構能夠募集來的錢，也會呈現出短期化的特徵，在“期限錯配”模式不能繼續的狀況下，必然帶來能夠出借的資金也呈現出“短期化”的特徵，這意味著包括房地產企業在內的企業端，債務週期都會縮短，想要借到長債，越來越難。
值得單獨說一句的是，目前監管層對於規範理財產品市場、資管市場等，都規定了過渡期，因此，攸克君的判斷是，時間越向後發展，房地產企業能夠借到的“長週期”的債就越難。
金融永遠是一個產業的上游，她的變化，無疑會向下遊逐級傳導，最終作用於市場。攸克君的判斷是，如此上游的變化，傳導到房地產市場終端時，將會呈現出“小週期”的狀態——當房地產企業的資金週期被明顯縮短之後，如果真的“放水”能夠實現精準控制，不對房地產市場形成大水漫灌，那麼，房地產市場的週期，將會縮短，債務償還的敏感和高峰期會比此前狀態下出現的頻率高出很多。
小週期的房地產市場將呈現出怎樣的狀態，著實值得思量，不管你是買房人，還是開發商。
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