本文首發於：蒙格斯報告公眾號（ID：MongooseReport）
《蒙格斯報告 》把理論研究根置於經濟實際，為中國經濟問題的觀察與研究開創了一個新模式、研究方法及維度。報告以理論與實務為導向、以數據與計量為手段，為經濟實際規劃和管治，尤其是供給側改革提供了理論與實踐的依據 。
作者簡介：朱小黃 經濟學博士，國務院特殊津貼獲得者；中國行為法學會副會長，金融法律行為研究會會長；原中國建設銀行首席風險官、副行長，原中信銀行行長、中信集團監事長。著有《遠離冰山》、《價值銀行》、《財富信仰》、《臨淵結網》、《中國債務拐點研究》等專著和文集。
近幾年來政府對房地產的限購調控措施頻頻出臺，刀刀見血，卓有成效，各地有各地的高招。限制戶口，限制異地，限制社保關係，然後限制離婚，限制房屋數，限制離婚年限，反正是道高一尺魔高一丈，你有對策我有政策，政府權力無限，一定要把房價控制住，也一定能把房價控制住。有人開玩笑說乾脆停市算了，一了百了，天下太平。但實際經驗是每一次調控的結果就是調控後的房價暴漲。
其因何在？調控弄錯了方向。
在一般市場經濟環境下，供求關係決定了價格。調控價格都要從增加供給，滿足需求為出發點。依靠行政手段壓制需求，只會使需求更旺盛，被壓抑的需求一定會催生出更高的價格，這並非源於需求過旺而是因為供給不足。即使短期壓制住，長期來看不增加供給，尤其是經濟適用房的供給來滿足一般城鎮居民的剛需，房價只會走高。但實際情況卻令人擔憂。按照全國70個大中城市住宅建設價格指數，新建住宅價格指數當月同比增長從2009年1月的-1.4%到2016年底的10.3%，環比增長從-0.3%到0.3%的數據變化可以體會到房價的飛漲。從供應角度看，在國有建設用地面積上從2009年3月的4.06萬平米到2016年12月的52萬平米，增長很快，但房地產用地面積只從1.19萬平米增加到11萬平米，還比不上倉儲用地和基礎設施建設用地面積的增長。其中經濟適用房用地顯然所增不多。而城鎮人口卻從2009的6.2億增長到2016年的7.9億。供給尤其是安居房供給總體不足是房價上漲的市場原因。一邊是低價房供應不足，一邊是商業品房價格暴漲，看起來矛盾其實是結構問題，暴露出行政干預下房地產市場的畸形。 至於許多所謂專家們指出的房屋空置（過剩）的說法其實並不真實存在。因為在市場上已經交易的房子都有業主，不論業主是否居住其經濟價值已經實現。已經建成尚未售出的商品房，風險由開發商承擔，也不能簡單定性為空置或過剩。空置與過剩的判斷帶有很深的計劃經濟思維色彩。
然而就房地產而言事情卻不止房價漲跌那麼簡單。
房地產具有安居與投資雙重屬性。由於安居屬性的剛性，房屋便成為人們財富的重要載體，即可居住又可傳承。正因為有其安居屬性的財富特徵，才具有了投資屬性，投資屬性是以安居屬性為基礎的。投資屬性也更提升了房屋的財富特徵。所以炒房地產亦有其合理的市場功能作用。在中國，財富載體單調，僅靠股市、房市、貴金屬是無法承受天量的貨幣發行的。但是房價失控高企使其成為社會財富積聚的主要通道，則是非常危險的路徑，到一定程度就會釀成經濟危局。
說到底，房屋的基本效用是由面積、位置、設計功能決定的。你擁有一套100平米的房子實際是擁有100平米的居住效用。無論你付出100萬元或是1000萬元，效用不變，但財富觀念上卻發生了變化，如果價格是市場的產物，那麼同一效用的財富數額的波動漲落帶來的風險應由購房人自行承擔。但如果漲價的收益被管理機構和房地產商或得，那麼波動帶來的風險則應由收益者承擔。
只取收益而不擔風險的事情，只會在非市場環境裡才會發生。 當房地產商把每一塊磚頭都演義成財富，事情就變得複雜起來。房地產的財富效應雖然與居住效用相關，但更多的是家庭共享和家族傳承的財富含義。房子只是人類繁衍生息的物質基礎環境，與其配套的財富還有更多，如公共設施、社會保障、其它生活用品的生產能力等。當房屋支出成為居民生活支出的主要項目時，房屋就不僅是財富，也會成為生活質量的重要標誌。而房價的漲落就會成為大部分中低收入者的一道生活中的懸坎。如果全民為房所困，全民的實際生活質量就會下降，泡沫化的房價造成泡沫化的財富，實際上會使大量的房奴淪為貧者，客觀上形成可逆的貧富差距，最終導致社會動盪。反過來，如果房價大幅下降，則會碾碎國民的財富泡沫，成千上萬的家庭面臨理論或心理上的破產，其憤怒可想而知。行政干預此路不通，卻又無法拐回市場，任由各種風險積累其中，坐等暴發，這就是所謂的房地產危局。
中國房地產的泡沫化和對財富社會的影響至深。據報道，房地產市值早在2015年已經達到270萬億，超過年度GDP總額的4到6倍。超過全球2倍的均值。 數據顯示，2015年中國家庭平均房價收入佔比為9.15，超過囯際公認的4—6的合理範圍。中國家庭財富總額在2015年達到22.8萬億美元，排名全球第二。據研究，中國2013年底城鎮住宅面積在207.4億平方米～240.24億平方米，農村為233.67億平方米，合計高達474億平方米。光是城鎮住宅面積按全國平均房價計算遠超15萬億美元。佔了家庭財富總額的大部分，試想房價泡沫一旦破滅，對社會的震盪和破壞力有多大！
在貨幣超發的環境下，房地產起到了吸納貨幣的重要作用，但吸納貨幣不是貨幣回籠，並不能減少社會流動貨幣總量。在這個殘酷的漲價過程中，房地產轉化為財富承載物的真正經濟含義是消化了通脹的壓力，剝奪了大眾的貨幣收入，超發的貨幣被房子轉化為各級政府稅收、規費、開發商利潤、包工頭利益、建材生產商利潤、建材供應商利潤以及很少部分農民工的血汗錢工資。在CPi統計樣本中房價並不完全計入，所以無論貨幣如何超發、房價如何脫韁般漲到離譜，Cpi指數仍然不超過3%，其實房價上漲本身就是通脹的表現，但在經濟統計及經濟學家眼中就是視而不見，旁若無房。統計局解釋說CPi是消費性價格指數，只考慮建材價格和房租價格變動情況。那麼既然房子是拿來住的不是拿來炒的，為什麼指數上就承認是用來炒的？其實承認房地產具有投資與安居雙重屬性，在統計樣本技術上處理並不難，就是不想承認通脹程度罷了。
按照《中國債務拐點研究》模型計量的結果，房地產行業負債總額早在2013年就已經達到債務拐點，其負債邊際效應呈下降趨勢。負債率超過拐點29個點，其槓桿作用對經濟增長貢獻甚微。因此，房地產業應該是去槓桿的重點行業。
那麼為什麼房地產價格會一路飄高到無以復加呢？應該承認地方政府起到了關鍵作用。1994年利稅分流使中央政府逐步強大起來，稅收的大部分歸繳中央財政，中央的宏觀調控能力得到極大增強，但組織地方經濟發展和地方民生、維穩等一應事務都留給了地方政府，這就形成了中央與地方在事權與財權上的不平衡。財力不足使地方財政大都淪為吃飯財政，欲謀發展，只能把眼光盯向了土地和礦產等固有資源。這樣就產生了各地的土地財政。在某種程度上這種狀況客觀上促成了房地產業的繁榮，但也由此埋下了今日的隱患。隨後中國的房地產價格便不斷高起，經過中央政府的幾輪行政限購模式的調控房價更是野馬般失控。
行政限購的調控措施不僅用錯了地方，而且遺害無窮。首先是形成懶政，一道政令不計其他，簡單而粗糙。二是限制了居民自由消費，與法律規定的一些公民基本權利衝突。三是在利益博弈中產生一些近乎瘋狂與荒唐的廣泛行為如屯積、假離婚、假結婚、各種尋租行為等動搖了社會基本價值觀念。四是打擊了普通中產階級，也使社會人才和勞動力的合理流動受阻。特別是大中城市的房價壁壘造成了城市人群的劣幣驅逐良幣。凡此等等不一而足。
當今之計，還是要從供給著手平衡需求，逐步實現供求平衡，達到調節價格的目標。首先是放開房地產市場，逐步取消行政限購措施，加大住宅土地供應尤其是經濟適用房開發土地。政府加大對經濟適用房和廉租房的補助性開發和直接開發，提高供應能力。在這個前提下，放開投資性房地產交易，促進房屋的流轉。二是實行照顧大眾的累進房地產稅，形成不同地區的房地產價格階梯。三是加大房地產業去槓桿力度。用市場的辦法而不是行政的辦法，壓縮房地產利潤空間。四是各級政府應退出房地產市場。專心控制好土地資源的配置和稅制改革。五是重新界定中央與地方的財權事權劃分，開展新一輪利稅分流改革。
房地產危局不是近期就會呈現的危機，但若對其危害和帶來系統性風險的可能性認識不足，任其孕育醞釀，不遠的將來，我們將喝下這杯有毒的苦酒並付出巨大的社會、經濟、政治與人文的代價。
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