繼2018年2月1日坪山地塊成功拍出之後，深圳再次公開出讓居住用地，而且一次性推出3宗。
時下正值住房租賃市場暗幕曝光、長租公寓出現爆倉、土地流拍成癮、廈門房價大跌逾二成，市場深入思考和探索租購同權、租購併舉前景之際，這3宗涉租居住地塊的出讓結果，對徘徊在買不買房之間的人群具有相當重要的指向意義。
三大內幕必須知曉！
8月24日，深圳市土地房產交易中心發佈深土交告〔2018〕14號，以掛牌方式公開出讓A914-0305、A511-0037、G15401-1507地塊，掛牌起止時間9月14日，9月26日下午3時結束掛牌、開始競價。現已開始競買申請。
關於這次出讓，至少有3個內幕可以幫助你深入瞭解深圳樓市基本情況，或許極大影響市場的置業行為。
內幕一：
3宗地塊分屬龍華區福城街道、光明新區、大鵬新區葵涌辦事處壩光地區，過於分散，均地處非核心區域；
且均屬小規模地塊，佔地面積分別僅有15324.39㎡、9780.37㎡、11353.05㎡。
說明深圳土地資源稀缺，公開出讓市場難以供應大宗地塊用於商品住宅建設，以往供應熱點區域大宗地塊的盛景較難再現。
內幕二：
3宗地塊中，僅有龍華地塊建有普通商品住宅，但需要“競配建公共租賃住房”，光明、大鵬地塊均為全年期自持租賃住房。
出讓採取“單限雙競”方式，限成交地價、競成交地價、競人才住房或公共租賃住房面積。這從去年開始，就幾乎成為標配，說明政府出讓居住用地時的原則很堅定。
其中，限成交地價，吻合7.31高層會議“堅決遏制房價上漲”思想，將成為長期促使樓價穩定的前提因素；
地價方面，從起始價到最高限價有30%空間，給競買人還算比較自由的空間，是出讓要求中最能體現市場化的規定。
而競人才住房或公共租賃住房面積，則是通過市場機制，貫徹“租購併舉”指導思想，逐步促使住房結構合理，培植新的住房制度的有效手段。
內幕三：
這是7月27日，市府正式發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》之後，首次居住用地公開出讓行為，需要體現深化住房制度改革精神。
從出讓地塊的數據統計看，非常嚴謹地執行了總體設計部分，“租購併舉”中關於實物供應的比例要求，即“市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。”
3宗地塊總建築面積為125900㎡，刨除光明、大鵬地塊（純租），和龍華地塊“公共租賃住房初始配建面積為9242㎡”，商品住宅面積最高可達到51768㎡，約佔全部建築面積的41%，接近“40%左右”的要求。如果成功出現“競配建公共租賃住房”情況，低於40%概率較大。
得出幾個趨勢性判斷
——深圳新房價格長期穩中略降。
“最高限制地價”，從土地源頭控制成本，其它成本在房價中的佔比也將保持穩定。隨著炒作成分降低，房價的穩定性表現可期。
但城市價值向上和供應不足矛盾依然非常突出，下跌空間同樣被封殺，樓價存在行政指導和市場力量博弈的過程。“短期看政策，中期看土地，長期看人口”，希望行政指導作用表現更強，從短期延伸到至少中期。只有這樣，才能通過時間的沉澱，改變市場預期，為“租購併舉”的全面推行創造條件。
——一線城市寡頭壟斷趨勢明顯。
現在的土地出讓市場，已經不是有錢就是大爺了。隨著全年期自持物業比例的增加，開發和銷售僅僅只是一個項目週期的起始階段，主要收益或許只有在未來更長時期自持中才能得到體現，這對開發商綜合實力要求更高，只會開發和銷售的開發商註定與主流市場漸行漸遠。
目前，深圳的城市更新項目中也開始出現自持的要求。而這幾天通過對一些處於城市更新前期的項目的追蹤瞭解，進度均很不理想，未來也面臨可售面積“縮水”的可能，中小房企可能因扛不住而選擇退出。
——現在不買房，未來機會更小。
對於置業者來說，最關心的莫過於現在是不是入市機會。其實，看看國家的態度，“租購併舉”，和深圳的現狀，全力培植租賃市場，所得到的結果只有一個，未來上市銷售的商品住宅將會越來越少，佔比越來越低，留給你買入的機會也就越來越少。
深圳的住房保障體系，極有可能在香港和新加坡之間尋求一個平衡點，商品住宅向40%的比例靠攏，高於新加坡的20%，但低於香港的53%。未來的深圳，越來越多的深圳人將住進非商品住宅中，包括人才住房、安居型商品房、公眾租賃住房。
其實，大家應該學會接受這種趨勢，新加坡之所以實現“居者有其屋”，住房自有率超過90%，是因為有八成人是住在政府組屋中，而購買商品住宅自住的，不足20%。
深圳買哪裡？看哪裡土地供應多！
以前，推薦市民置業，多數會以規劃、軌道交通、地段、產品等方面做重點考慮。現在看來，這種思維急需調整。
隨著泛中心化趨勢已成，各區之間的差異已越來越小，多中心格局已現。即便是副中心，也可能擁有比城中心更令人心動的優勢；
隨著粵港澳大灣區城市群建設上升為國家戰略，區域規劃和有影響力市政設施悉數被披露、在實施，深圳未來規劃空間越來越小，規劃產生生產力的說服力將會減弱；
隨著軌道交通建設全面提速，地鐵站點密度越來越大，覆蓋區域越來越廣，各地域之間的交通條件差異正在縮小；
隨著規劃設計日趨規範，工程品質水準均好性增強，及商品住宅稀缺度提高，房地產項目將在技術指標和配套資源方面形成差異，大多數普通商品住宅，將不存在顯著區別。
反向思考本次出讓地塊的屬性，既然用於住宅開發的地塊越來越少、規模越來越小，那麼，未來住宅，尤其是商品住宅的主要供應地，或將成為普通置業者必須盯緊的方向。擁有更多開發用地的區域，或許會成為置業推薦首要考慮的方向。
而深圳主要供應區域，一方面集中在城市更新大規模爆發區域，另一方面就是土地存量規模仍然較大的區域。城市更新集中的區域，相比而言為深圳先發，具有價格高地、容積率偏高的特點，恐非首次置業者優選。
按照上述分析，擁有深圳可開發建設用地45%、計25萬平方公里土儲空間的坪山區，或許才是最值得向各位推薦的置業可選區域。
後發坪山，想象無限！
關於坪山區的發展潛力，自2016年5月“東進戰略”1.4萬億投資額度發佈之後，已經有太多利好信息在堆集，本不想多說。既然提到坪山區為置業者主要可選區域，那這裡也簡單將其後發優勢中的主要考察點做一次複述。
與可開發建設用地規模最大相匹配的是，坪山區的市政建設投入高達5824億元，約等於1.45個前海、近3個龍華、4.8個福田CBD，彰顯強大的後發優勢。
交通配套方面，在已有高鐵、高速之外，今年將迎來南坪快速三期、坪鹽通道、東部過境高速建成通車，而未來縮短與核心城區往來時間的交通設施，還有地鐵14、16號線。內部交通體系，坪山將率先實現雲軌交錯。
產業發展方面，51.6平方公里高新產業園晉升國家級，4.5倍於南山科技園，在深圳高科技產業領域，形成“西有南山科技園、東有坪山高新產業園”的格局。2020年產值預達2080億元。新能源（汽車）產業基地、生物產業基地、綜合保稅區、國家新型工業化產業示範基地等四塊國家級“金字招牌”，足以支撐坪山區人居實力的提升。
至於生態環境、人文底蘊等方面，坪山均具有得天獨厚的優勢。商業配套、教育配套、醫療建設正在奮起直追，另有華誼兄弟文化城、卡曼國際旅遊小鎮等人文項目全力提攜，6平方公里的華僑城龍田文旅小鎮項目也已簽約。
置業坪山，選新盤！
近兩年，一兵多次撰文推薦過坪山新盤。因為，在均好性整體偏好的深圳樓市，新盤的出現總會讓人興奮，帶給人激情，何況是在坪山這個後發優勢非常值得想象的片區。
月初，坪山中心區擴容方案獲得原則性通過，坪山中心區從4.68平方公里擴容到24.08平方公里，定位為“深圳都市圈東部創新中心與商務中心”。擴容之後，原中心區區域的高地形象將得到顯著凸顯。
而這次推薦的新盤，富潤·樂庭就位於坪山中心居住區，為地鐵東縱站物業，與眾多名盤角逐，競顯英雄本色。
項目規劃為圍合式純住宅花園小區，總佔地約2.3萬㎡，總建面約15萬㎡，其中包括約8.8萬㎡住宅，842套，近2500㎡社區幼兒園、近1萬㎡集中式商業，戶型涵蓋75-135㎡2-4房，主力戶型為86-99㎡3房，佔比約65%，非常適合剛需置業者。
9月1日，富潤·樂庭展示中心將盛大開放，感興趣的朋友可前往諮詢、瞭解。
閱讀更多 深晚一兵 的文章
