觀點地產網國慶黃金週的出遊大潮中，一架從深圳飛往柬埔寨的航班起飛離港。
飛機上搭載有一個20人的旅遊團，但在他們“柬埔寨吳哥+金邊雙城6天5晚豪華遊”的旅途中，吳哥窟、姐妹廟、巴戎廟、中心塔這些著名旅遊景點，並不是他們真正的目的地，遊客們更關心的是旅程第四天才開始的“金邊商務考察”。
金邊商務考察，實際上是一個房地產樓盤項目考察。這個旅遊看房團最為重要的功能，就是把這群投資觸角伸到柬埔寨房地產市場的國人搭載過境。
富力金邊城是此次樓盤考察的重點項目之一。這個引起國人投資興趣的項目，除了是代理商口中“整個金邊最大的樓盤”這一賣點，富力地產的身份也為項目帶來不少光環。
對於一向謹慎穩健的富力來說，將投資觸角伸到柬埔寨金邊這一舉動的背後，是金邊逐漸被挖掘的投資價值。在9月29日金邊富力城項目發佈會上，富力柬埔寨銷售中國區負責人周銳生將金邊房產投資形容為“這一生唯一的一顆後悔藥”。
事實上，不僅僅是富力金邊城，目前金邊市場迅速崛起的樓盤，不少都是國內房企開發建設的。在柬埔寨投資熱潮來臨後，有很多國內開發商前來淘金。
金邊買房的中國人
吳戈（化名）是這次看房團裡的一員，在他開啟這段柬埔寨購房旅程之前，他的投資意向並不被身邊的朋友所看好。
“他們都覺得不可思議，奇怪我為什麼找這樣一個落後的地方進行投資。”吳戈說：“沒錯，就是因為它現在還很窮，這正是它的投資價值。”
在吳戈口中“窮”的柬埔寨，即便是在最繁華的首都金邊，也還能窺見稍顯落後的一面。城區老舊、中心房屋破舊、街道狹窄、交通混亂，這是不少人對這片區域的第一印象，甚至百度百科給這個國家的註釋是“世界上最不發達的國家之一”。
對於這個2003年才結束混亂的國家，這樣的發展程度無可厚非。但同時，這個全國面積相當於一個廣東省的國家，面貌也在慢慢蛻變，頗有種“新老參半”的感覺。
在首都金邊，商鋪林立，永旺超市、萬客隆等都在這裡設有賣場，新的建築基本上都配備了空中花園、空中會客廳甚至停機坪。工商業的興起使得這座城市熱鬧起來，道路上人車擁擠，開始患上“首堵”的毛病；甚至，路上豪車成群，金邊已然是全世界保有勞斯萊斯最多的城市。
重要的是，如今這片土地成為國內投資人眼中的“20年前的北上廣”。萬通集團創始人馮侖就在今年7月爆出金句：“今天你要想找轉型的方向，就去人均GDP三千美元開始往上的地方，像金邊，閉著眼睛買地做住宅都沒問題。”
根據海外房產平臺居外網的統計數據，中國買家對柬埔寨房的諮詢量逐年上升，2017年的諮詢量是2016年的3倍；其中，2017年第一季度中國買家對柬埔寨的詢問量漲幅達到300%，同期中國買家對泰國、馬來西亞、菲律賓、越南等東南亞國家的房地產詢盤量僅上漲20%。在2018年第一季度，國人對柬埔寨詢盤量與去年第4季度數量接近，同比則增漲187%。
從事金邊房地產項目銷售的中介鄭敏（化名）稱，前來柬埔寨的買房者幾乎80%都是中國人，其中大多來自北上廣深等一二線城市，“幾乎每三四天都有中國看房團來看盤，成交率高，而且不需要貸款就能購買。”
值得一提的是，不同於新加坡、馬來西亞等東南亞其他國家，國人赴柬埔寨買房的動機基本都是投資，幾乎沒有人是基於教育和移民目的來柬埔寨購房。有統計數據顯示，出於投資需求去新加坡、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。
這樣數據背後，是柬埔寨房地產市場的投資價值。
除了柬埔寨GDP連年增長超過7%的經濟指標外，這個國家對於房產投資者來說有太多吸引的地方：人口增長快、平均年齡27歲；美元計價、無外匯管制、未加入CRS協議；永久產權，無遺產稅等等；房價窪地、首都核心區域平均房價僅2.3萬元等等。
最亮眼的一項指標是，首都金邊的平均租金回報率在6.9%，在全球城市租金回報率排名第四，核心區域平均租金回報率高達10.8%；而在中國北上廣深，平均租金回報率在2%左右。
此外，外國人在柬埔寨購房的手續非常方便。根據《外國人不動產產權法》規定，外國人憑護照可在柬埔寨購買高層建築第二層以上的房屋，可獲得與柬埔寨本國公民相同的房產產權證，並可自主進行房屋租賃及買賣，享有權無年限限制。同時，外國人可在當地貸款買房，最長年限12年，可貸房產總價的65%，年利率約為9.96%。
在投資客們尤為關注的房屋轉讓方面，柬埔寨房屋的中途轉讓、變賣手續簡單，只需受讓人持身份證到項目售樓部掛名，最快2-3天可辦理完成，最慢一週可完成辦理手續。
面對國人有關在柬埔寨置業是否面臨租售困難的疑慮，中介鄭敏顯得十分自信：“不用擔心，現在柬埔寨尤其金邊的住宅供應還遠遠不夠，在核心地段租一套兩到三房的公寓都要排隊兩三個月，出租率非常高。”
柬埔寨城市發展戰略研究報告則顯示，2015至2030年，柬埔寨城市人口將增至792萬，至少需要80萬個住宅單位來滿足住房需求，即每年住宅的需求量超過5萬個單位，而目前每年的供應量不足2萬套，潛力巨大。
目前，金邊常住人口300萬，住宅擁有率為55.3%，有超100萬人沒有自己的房產，人均住宅面積只有8.5平米，有很多是3-4人合租一間房，住宅供應嚴重不足。報告預計，到2030年金邊人口會增至400萬，這也就意味著未來12年的房產市場，金邊還有近300萬的人口約100萬套的住宅需求。
這樣的住宅需求無疑讓投資客們心動，“就是看中它的想象空間，等到GDP都漲起來，柬埔寨哪裡還有位置讓我插一腳下去？”吳戈說道。
中國房企掘金冷熱
熱情高漲的購房投資者背後，是積極的開發商。
在中介鄭敏眼中，近幾年的金邊宛若一片工地，“就這麼個小地方，每條主街道上有十來個工地在同時施工。”特別的是，這些新樓盤幾乎都是國內房企所開發建設的。有數據顯示，目前正在柬埔寨從事建築和不動產業領域投資的中國公司就超過200家。
金邊富力城是此次看房團考察的樓盤之一，這個項目是富力地產在柬埔寨的首作，體量達56萬平方米，於今年3月開始建設，並計劃到2020年完成項目開發，項目資本花費超過20億美元。
據悉，金邊富力城項目共有20棟建築，每棟建築共有33層，共有5232個住房單位，戶型涵蓋55-130平方米的一至三房，每平方米約1.3萬元。相比於金邊市場目前四至五棟即可成盤的項目來說，金邊富力城是金邊目前開發規模最大的項目。
在金邊富力城的代理商王怡（化名）看來，金邊富力城項目的特點非常鮮明：大社區，配套齊全，帶花園，位於新城區，而且開發商實力強，性價比高，首付5%。據王怡介紹，項目目前已開了一期，這一期交房均在2020年6月份，前兩棟樓已基本去化完畢，最新開的第三棟樓也已銷售三分之一房源。
王怡進一步透露，他們手中專為富力金邊城打造的旅遊買房團同樣“熱銷”。單單10月，從深圳、香港飛至金邊的看房團加起來就有10個，幾乎每3天就有一個團從國內飛往金邊參加三天兩夜的考察旅遊，其中金邊富力城項目考察時間為一個下午。
除了富力這個項目頗受關注外，金邊一號、保利1號公館、藍色海灣、粵泰逸園等項目同樣是柬埔寨中介、代理商青睞的樓盤，這些樓盤均由中國開發商參與開發建設。
其中，金邊一號為樂城房地產開發有限公司開發，這與北京藍色港灣是同一個開發商；保利1號公館為保利地產與北京城建亞泰集團聯合打造；藍色海灣由四川華西集團聯合柬商打造；粵泰逸園則為廣州粵泰集團開發建設。
值得注意的是，不僅是上述這些房企，綠地、佳源國際、上置集團、金城控股也均在柬埔寨有進行佈局，但投資項目卻多是酒店、銀行、金融中心、特色小鎮。如今年7月24日，金誠控股宣佈稱其擬收購柬埔寨兩宗農地以建設特色小鎮，總面積達1.98萬公頃，體量相當於2.5個深圳中心城區福田區。
針對國內房企投資柬埔寨的不同項目佈局，有市場人士對觀點地產新媒體表示，開發商在相對還不熟悉的國際市場會比較謹慎，加上部分中小型房企本身可操盤項目好，所以傾向於聚焦做自己擅長的標杆項目；從業態上看，會更體現在青睞做類似商業或跟文旅等概念相結合的項目。
不過，在柬埔寨樓市風風火火的淘金熱背後，也有不一樣的聲音出現。
其中，被各大房產中介作為投資宣傳亮點的房地產政策，便可能面臨著收緊。研究柬埔寨房產市場的法律人士認為，目前柬埔寨在房地產方面還沒有全面系統的法律條文，政策彈性大，隨著這麼多樓盤項目的激增，當地的房地產政策一定會趨向於收緊及規範化。
此外，開發商乃至投資者們更為關心的可能是，這個房地產市場是否真的這麼繁榮？還能繁榮多久？
目前，已有一小部分投資者認為金邊房地產市場太多泡沫，甚至即將崩盤。有報道稱，目前已經有跡象表明柬埔寨房產市場日趨疲軟，新開發項目的投建頻率下降，同時，房東也放低了租金價格。
對此，柬埔寨房地產中介世紀21湄公河區的總裁克雷克·索尼姆稱，房地產市場發展速度的減緩對當地人而言並非壞事，因為這些公寓的開發商、房主幾乎都是中國人。
“房產賣不出去是他們的問題。”
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