逆水行舟 開發商資金鍊吃緊難有回天之力
今年以來，全國樓市低迷不振，上市公司竟然有1800多家在炒房產的事情也就敗露了，樓市自身難保，這些上市公司怎麼能活？這或許就是股市探底的重要原因之一。炒房產日子不好過，房地產企業自身當然更是備受煎熬，李嘉誠是先知先覺者，以不掙最後一個銅板的信念，早早就逃離了爐火正旺的中國市場，而萬達緊跟其後，卻沒有那麼幸運，走了一條變賣家產的道路。後來的情況，大家都看到了，就是各大房企紛紛改旗易幟去地產化，房地產企業不要房地產了，這都是多麼奇怪的事情？更有甚者，有的開發商資金鍊斷裂陷入危機不能自保。
今年6月，深圳一家百強房企資金鍊斷裂的消息，引發了市場關注。深圳奧宸地產，成立於 1996 年，曾名列 " 中國地產 100 強企業 "，近日卻傳出了 " 欠薪 3000 萬元，資金鍊斷裂，老闆去向不明 " 的消息。業內許多人預測，奧宸地產的倒閉只是個開始，不久將有一大批中小房企迎來倒閉潮。
同期，在北京，有個叫做中弘地產的房地產公司，老闆也跑了，面臨破產的危局。那麼，欠了多少錢呢？僅僅是2017年，就虧損了25億！2018年第一季度，又虧了三個多億！經過會計核算，大概林林總總的所有債務加起來，應該超過30億了！所以，這麼大的債務面臨被要求退市的危險。深圳奧宸和中弘地產面臨的問題，不是孤立事件，普遍的是開發商資金緊張，亞歷山大，有的已經被逼得實在是沒有路走了。於是就開始到處借錢。可現在誰都知道開發商負債纏身，怎麼還有人願意借錢給他們呢？據說，有的房企，就讓自己公司的員工和售樓小姐來購買所謂的公司內部理財產品，並且許諾高達兩位數的回報率。如今各大房企生存出現問題，多重壓力之下，房企不得不採用一些措施來自救，先是全宇宙第一房企碧桂園集體喝雞血給自己打氣；後有福建知名房企旭輝曝出77.4%的負債率，負債總額1175億元，達到廈門市政府的兩倍。
但是，與那些行業老大比起來，這又算什麼呢？據稱，2017年A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長34%，平均負債率達到79.1%。136家房企中，有35家資產負債率超過80%紅線，佔比接近26%。截至一季度末，深圳房企龍頭萬科A總資產12242.65億元，總負債10289.27億元；上海房企龍頭綠地控股總資產8685.74億元，總負債7701.97億元。綠地控股資產負債率達到88.67%；萬科84.04%的負債率水平創下該公司的歷史新高。
一季度末，資產負債率超過80%的A股上市房企近40家，超過85%的房企近20家，如魯商置業(負債率94.06%)、中交地產(負債率89.08%)、綠地控股(88.67%)、泰禾集團(88.46%)、陽光城(86.8%)、新城控股(86.26%)、金科股份(86.22%)、泛海控股(85.66%)、中糧地產(85.21%)、京投發展85.19%)等實力公司。此外，萬科A、榮盛發展、首開股份、華夏幸福、華髮股份等房企的資產負債率也均超過了80%。
房企負債率增至歷史高位，但房企用於償還負債的現金流卻在不斷吃緊。根據房企一季報數據統計，136家上市房企中，淨現金流為負值的房企佔了一半，現金流最差的三家房企是：萬科A(淨現金流-803.64億元)、華夏幸福(淨現金流-197.15億元)、綠地控股(淨現金流-129.47億元)。
龍頭房企負債規模已經逼近萬億元，部分中小房企槓桿率也非常驚人。部分中型房企為了規模擴張，2016年拿了很多高價地，發行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本持續上漲，負債率持續走高。而此時，又傳出廣東等地提出取消預售制的政策，這不是雪上加霜，傷口上撒鹽嗎？看來，這是真的，房地產市場也許就要變天！
但是，說樓市可能沒錯，從賣方市場到買方市場，但是說就要崩盤，我還是不太願意相信，主要是，我們有一個強大的政府，雖然都說是市場經濟，但是在危機到來的時候，不管哪個方面都願意看到政府的力量發揮作用。另一方面，中國的經濟增速依然保持在接近7%的高速增長，通貨膨脹、物價指數和人們的收入都在同步上漲，由於房價收入比是決定樓市交易的一個重要參數，因此，這個數值的變動肯定會影響到樓市的變化。還有就是需求的存在，雖然說人們買漲不買跌，當房價下降的時候投資需求肯定就會退出，但是，當房價降到一定程度後，自住需求就會跟上來。
都在談樓市危機，真正的樓市危機的一個主要標誌就是，不管怎麼說，不管怎麼搞，就是沒有人敢買房了。這個時候就算危機了，是不是崩盤？還不好說，崩盤的標誌，應該是，人們不願意還貸了，房子都甩給銀行了。因此，我想這應該是危機和崩盤的定義。如果按照這個定義，我相信整體上的危機會出現，但是崩盤還比較遠。也可以說，全面的崩盤是不大可能出現的。但是，不能否認某些城市、某些地區崩盤，以及某些樓盤爛尾的情況。最近出現了，被部分樓盤的業主拉扯白旗抗議房價下降的情況，但是，還不是普遍現象。
目前，有一個現象值得注意，就是房企破產和開發商跑路已經在多個地方出現，房地產企業破產後，帶來的直接問題，就是合同不能正常履行，包括，房企與政府之間的、房企與銀行之間的，企業和企業之間的、上下游之間的、房企與購房人之間的、企業內部勞資方面的等等。這些問題的出現，一定是這個樓盤的崩盤，項目崩盤，沒有人能從從中得利。開發商跑路與此類似，一般都是出現在資金鍊斷裂上，資金鍊斷裂主要是融資成本太高，房價下降，成本增高，入不敷出，開發商被逼跑路，就不難理解了。應該關注這種情況，房企也應當，認清形勢，及早採取措施，規避風險。堅決遏制住個別企業崩盤，向全行業傳導的趨勢蔓延。【本文由“馬躍成賬號”發佈，2018年10月07日】
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